Derechos del inquilino vs derechos del propietario
Antes de responder a si puede entrar un tasador a un piso alquilado es conveniente conocer cuáles son los derechos de ambas partes implicadas. La figura de arrendatario se regula principalmente en el Código Civil (CC), cuyo artículo 1546 señala que: “Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”,
y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Estas normas atribuyen derechos y obligaciones al inquilino, que lo diferencian del arrendador y cuyo contenido principal se concreta en su derecho a disfrutar del bien durante la duración del contrato, de forma que el propietario no podrá “perturbarle” en ese uso y disfrute.
En la práctica esto implica que, ni el propietario ni ningún tercero pueden entrar en el inmueble sin su permiso, y si llegara a producirse el inquilino puede interponer acción judicial.
Así pues, la respuesta a la pregunta de si puede entrar un tasador en un piso alquilado será afirmativa si el inquilino ha dado su consentimiento expreso y negativa en caso contrario.
¿Se puede tasar una vivienda con inquilino?
La situación de ocupación de la vivienda es una de las comprobaciones que realiza el tasador a la hora de emitir un informe de tasación. Si ésta se encuentra alquilada, las condiciones del contrato de alquiler y las rentas abonadas al propietario son parámetros que se tienen en cuenta, entre otros, para el cálculo del valor de tasación del inmueble. La disposición o no de dicha información supone la emisión en el informe de las salvedades correspondientes.
¿Cómo tasar una vivienda ocupada?
Hay que tener en cuenta la finalidad del informe de tasación, porque en función de esta será requisito necesario el acceso al interior del inmueble o no y puede suponer la inclusión de salvedades e incluso el rehúse de la emisión del informe.
Si la necesidad surge ante la petición de un préstamo hipotecario por parte del propietario, de posibles compradores e, incluso, del propio inquilino que lo solicita para la compra de la vivienda que ocupa, para la emisión del informe por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España es imprescindible el acceso al interior del inmueble por parte del tasador. Y lo es con el fin de poder realizar las comprobaciones que exige la normativa de aplicación en cuanto a: identificación, superficies, estado de conservación (reformas, mejoras en eficiencia energética), construcción, ocupación, existencia de servidumbres, etc.
El no poder acceder al interior de la vivienda para esta finalidad supone por tanto el rehúse de la emisión del informe por parte de la sociedad de tasación.
Por ello es necesario que previamente a la solicitud del informe de tasación, propietario e inquilino hayan acordado si este último da su autorización para la visita del tasador al interior del inmueble, estableciendo, en su caso, la fecha, hora y condiciones en las que se va a realizar.
¿Qué hacer si el inquilino no deja entrar en la casa para tasarla?
Como hemos visto, el arrendatario no tiene obligación legal de dejar acceder a la vivienda ni al propietario, ni a un tercero (tasador) ya que la vivienda se constituye en su domicilio y éste es inviolable. Eso no quiere decir que el propietario no pueda recuperar en ningún caso su vivienda. Aunque el deseo de vender la propiedad no se aceptaría entre las razones que exige la norma, hay situaciones en las que el contrato puede quedar resuelto «por necesidad».
En los contratos de alquiler posteriores al 6 de marzo de 2019, el artículo 9.3 de la LAU dispone que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Por su parte, en los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta la fecha anterior, esta causa de resolución operaba sin necesidad de que se hubiese establecido en el contrato.
