La máxima diferencia entre el valor de la vivienda en la capital y en su provincia alcanza el 57%
Seguimos profundizando en la estadística trimestral IMIE de Tinsa para destacar algunos datos que nos ofrecen otra perspectiva sobre cómo se comportan los diferentes mercados locales. Hoy vamos a analizar el protagonismo que tienen las capitales respecto a sus provincias en términos de valor de vivienda. La intuición nos dice que, por norma general, las capitales tienen precios €/m2 más elevados que las medias de sus provincias. Pero ¿tienes una idea de cuánto? O ¿existen excepciones en este planteamiento?. Lo analizamos en el último programa de Inversión Inmobiliaria de Capital Radio.
Partiendo nuestro análisis de un dato concreto, destacaremos la cifra del 57%, porcentaje que indica en cuánto supera la vivienda en la capital el precio medio en la provincia a la que pertenece. Concretamente, es el caso de la ciudad de San Sebastián, donde se da la mayor diferencia entre todas las capitales españolas. Según las tasaciones de Tinsa, el valor unitario de vivienda nueva y usada en San Sebastián alcanza los 4.074 €/m2 en el cuarto trimestre de 2022, frente a los 2.596 €/m2 de la provincia de Guipúzcoa, un 57% más.
Ninguna otra capital española muestra una brecha tan abultada de valor respecto a su media provincial. Repasando los datos, se observa que suelen ser mercados baratos, con €/m2 más bajo, los que exhiben una mayor distancia entre la capital y la provincia. Es el caso de Toledo, Teruel o Cuenca, donde la brecha supera el 50%. En Ciudad Real la brecha alcanza el 46%. Y en Jaén, Ourense y Badajoz se mueve entre el 39% y el 43%.
En estas capitales de interior, donde existen distancias tan marcadas entre la capital y la provincia, se pone de manifiesto la desvalorización de las zonas rurales más desvinculadas de la capital. Es decir, la ciudad principal representa un claro polo de atracción respecto al resto del parque residencial.
¿Qué ocurre en las grandes capitales? Encontramos una situación heterogénea. San Sebastián manda con contundencia en su mercado local, como te decía antes, con un valor un 57% superior al de la provincia. También Barcelona exhibe una distancia importante: casi un 48%. Y en Cádiz, que pese a no situarse entre las más pobladas es la séptima capital con mayor valor unitario del país, ostenta también una situación predominante en su provincia: los 2.244 €/m2 de media de la vivienda nueva y usada son un 47% más que la media provincial.
La brecha capital-provincia se reduce en el caso de Valencia y Sevilla a una banda del 34%-36%. ¿Y qué pasa con Madrid? El protagonismo de la capital queda más diluido en la Comunidad entre otros municipios del área metropolitanas que atraen a ciudadanos de alto poder adquisitivo. Así, el valor medio en Madrid capital (3.853 €/m2 en el cuarto trimestre de 2022) está solo un 25% por encima del precio medio provincial (2.867 €/m2).
Pero no todas las capitales superan el precio de la provincia. Encontramos también excepciones. El extremo contrario al de San Sebastián lo marca la ciudad de Huelva. El valor de la vivienda en la ciudad está un 4% por debajo de la media de la provincia. Es un escenario típico de entornos turísticos, donde los mercados de costa ejercen como focos de atracción de demanda al mismo nivel o incluso por encima de sus respectivas capitales.
Así, el valor medio en Palma de Mallorca es un 1,4% inferior al precio medio de la región (Islas Baleares); y el de Santa Cruz de Tenerife es un 0,4% menor que su media provincial. La ciudad de Málaga se mueve a medio camino entre el perfil turístico y el peso específico que ha alcanzado la ciudad de Málaga como polo económico y poblacional: la vivienda en la capital malagueña supera solo en un 5,7% la media de la provincia, que engloba mercados tan potentes en términos de demanda y precio como la Costa del Sol.
Escucha aquí el análisis completo que hizo Susana de la Riva, directora de Marketing y Comunicación de Tinsa en el programa ‘Inversión Inmobiliaria’ con Luzmelia Torres.