El Barrio de Salamanca supera en un 8% el máximo registrado en 2008
Hoy nos vamos a acercar a mercados donde la tensión de precios resulta más intensa. Una buena forma de medirlo es comparar la situación actual con la de la época de la burbuja, en los años 2007-2008. La comparativa arroja importantes diferencias según la fuente. En nuestro caso, la referencia de valor procede de las tasaciones que realizamos, en las que, a diferencia de los precios de oferta que definen los particulares en los anuncios de venta, hay un análisis profesional por parte de un técnico sobre cuál es el valor de mercado atendiendo a la situación, la oferta comparable y considerando, incluso, posibles ajustes asociados a la negociación del precio.
Según los datos procedentes de las tasaciones de Tinsa, recogidos en la estadística IMIE Mercados Locales del Tercer Trimestre del año del mes de octubre, el valor medio en España se encuentra un 20,7% por debajo del nivel de finales de 2007. Sin embargo, dentro de esa media se esconden micromercados de evolución más acelerada, que suelen corresponderse bien con zonas vinculadas a turismo e inversión extranjera (el caso de Ibiza, donde el valor medio supera en un 20% el máximo precrisis financiera) o bien a zonas de actividad económica y de concentración de empleo y, por tanto, de demanda, como son las grandes capitales.
Analizando la evolución de los precios de la vivienda nueva y usada en las seis mayores capitales del país, solo en Madrid encontramos distritos que superan los niveles máximos alcanzados durante la burbuja. La mayor diferencia se encuentra el Barrio de Salamanca, que, con un valor de 5.456 €/m2, supera en un 8% el máximo registrado en el tercer trimestre de 2008. También supera los valores de la burbuja el distrito Centro (un 3,4% por encima), y el distrito de Chamberí, que prácticamente iguala el nivel registrado en 2008.
De entre los tres, es el distrito Centro el que muestra un nivel de accesibilidad más complicado. La explotación para alquiler turístico ha impulsado el precio de esta zona provocando un efecto expulsión de la población local, como lo demuestra que, según los datos de esfuerzo teórico anual que maneja Tinsa, una familia residente tendría que dedicar el 58% de su renta disponible a pagar el primer año de una hipoteca que cubra el 80% del valor de una vivienda media. En los otros dos distritos madrileños, Barrio de Salamanca y Chamberí, asociado a residentes de un mayor poder adquisitivo, el nivel de esfuerzo, siendo también alto, es más moderado: un 47% en Chamberí y un 40% en Barrio de Salamanca.
Otras zonas de poder adquisitivo elevado de la capital, como son los distritos de Chamartín y Retiro, también en el punto de mira de los inversores, han experimentado una importante revalorización en los últimos años, aunque sin llegar a los máximos precrisis. Retiro se encuentra un 1,7% por debajo y Chamartín un 2,7%. También estaría cerca Arganzuela (-7,9%), cuya localización colindante al centro ha atraído buena parte de la demanda expulsada de esas otras zonas más tensionadas.
En otras grandes ciudades la presión de la demanda también ha impulsado los precios de la vivienda más rápidamente en ciertas zonas. Es el caso del distrito Teatinos-Universidad en Málaga, donde la vivienda nueva y usada está un 7,7% por debajo del máximo de 2008. Esta zona ha ganado atractivo en los últimos años, podríamos decir que se ha puesto de moda, y su ratio teórica de esfuerzo alcanza el 46%, la más alta de la ciudad andaluza.
En Barcelona, la ciudad con la tasa de esfuerzo más tensionada entre las 6 de mayor tamaño, ningún distrito supera los niveles de 2008. Les Corts (-8,8%) y Sarrià-Sant Gervasi (-9,4%) son las zonas más próximas a los máximos, según las tasaciones de Tinsa en la zona.
En los próximos meses esperamos una moderación en el crecimiento de los precios debido a una retracción de la demanda ante el encarecimiento del crédito y la incertidumbre. La duda es si el apetito inversor se retraerá en igual medida, considerando que la vivienda es un valor refugio para protegerse de la inflación.
Así lo explicó Susana de la Riva en el programa Inversión Inmobiliaria de Luzmelia Torres, en Capital Radio el pasado 3 de noviembre.