El 46 % de los municipios estudiados registran variaciones interanuales superiores al 10 % nominal en el cuarto trimestre de 2025. El ritmo de crecimiento de los precios se intensifica en el 68 % de los casos, en el 22 % se sostiene y en el 11 % se modera levemente. Los incrementos de precios más extremos alcanzan intensidades máximas de la última década y se sitúan en municipios de las provincias de Madrid, Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Cantabria.
Las variaciones interanuales se sitúan en un rango entre +22,6 % y -3,5% en términos nominales y entre +19,2% y -6,2% en términos reales (descontando la inflación). Los incrementos son generalizados y un total de 38 de los 84 municipios aumenta por encima del 10% nominal. En términos reales, los municipios que superan el 10 % son 17.
Los municipios que han registrado mayores aumentos de precio, por encima del 15 % nominal, han sido Torrejón de Ardoz en Madrid, Benidorm en Alicante, Parla en Madrid, Jerez de la Frontera en Cádiz. Vélez-Málaga, Torrevieja, Elche en Alicante y Fuenlabrada y Móstoles en Madrid. Se trata de municipios costeros con un fuerte peso del turismo y de zonas del área metropolitana de Madrid.
Evolución trimestral
El 96 % de los municipios presenta aumentos trimestrales nominales en los precios, lo que refleja un dinamismo generalizado, que es especialmente intenso en el área metropolitana de Madrid y Barcelona, en municipios costeros de Cádiz, Málaga y Alicante y este trimestre se incluye Talavera de la Reina en Toledo.
Las variaciones trimestrales se sitúan en un rango entre -0,9% y +10,7% nominal. El 11 % de los municipios estudiados registra variaciones superiores al 4,5 %.
Los aumentos trimestrales más intensos se registran en Torrejón de Ardoz, Manresa, Fuenlabrada, Jerez de la Frontera, Vélez-Málaga, Orihuela y Talavera de la Reina. Las contracciones son excepcionales y en el entorno del 0%.
Nivel de precios
El 60 % de los municipios estudiados registran precios medios por encima de la media nacional, con municipios del área metropolitana de Madrid, Barcelona, Vizcaya y Marbella en las primeras posiciones.
La media nacional se sitúa en 2.091 €/m2. Los municipios analizados presentan un rango de precios de vivienda entre los 4.492 €/m2 de Pozuelo de Alarcón (Madrid) y los 838 €/m2 de Linares (Jaén).
Los precios más elevados, por encima de los 3.000 €/m2, se sitúan en los municipios de las áreas metropolitanas de las capitales de Madrid, Marbella (Málaga), municipios del área metropolitana de Barcelona, y Getxo (Vizcaya).
Nivel de precios en el municipio respecto a su capital
Cinco municipios costeros registran precios superiores a los de la capital de la provincia a la que pertenecen, con valores entre un 3 % y un 29 % superior. Se trata de Marbella, Benidorm, Vigo, Gijón y Getxo.
El restante 93 % de los municipios estudiados presentan precios medios por debajo de los niveles de la capital de sus respectivas provincias, llegando a distanciarse hasta -61 %.
Aún por debajo, pero aproximándose al valor de sus capitales destacan Torrevieja (Alicante), Pozuelo de Alarcón (Madrid), Orihuela (Alicante), Roquetas de Mar (Alicante), San Cristóbal de La Laguna (Santa Cruz de Tenerife), Alcobendas (Madrid) y Cartagena (Murcia). Entre los municipios mencionados, Roquetas del Mar y Alcobendas suben posiciones este trimestre.
Precio de municipios respecto a su provincia
El 25 % de los municipios presentan precios por encima del valor medio de sus respectivas provincias, distanciándose en un amplio rango, entre +35 % por encima y -51 % por debajo.
El precio residencial en 21 municipios estudiados se sitúa por encima del valor de su provincia, con Marbella en primera posición (35 % sobre el valor de Málaga provincia), seguido de Benidorm (32 % sobre la provincia de Alicante) y Vigo (25 % sobre la provincia de Pontevedra). Los siguientes municipios son Getxo (20 % sobre Vizcaya), El Puerto de Santa María (19 % sobre Cádiz provincia), y Gijón (19 % sobre Asturias).
Acceso a la vivienda
El 26 % de los municipios estudiados (un total de 22) presentan tasas de esfuerzo teórico de compra* por encima del 35 % considerado razonable. De ellos, 8 alcanzan el 45% considerado crítico. Municipios costeros de Málaga, Alicante y Cádiz presentan las tasas de esfuerzo más críticas.
Los 8 municipios con esfuerzos superiores al 45 % crítico se localizan en ubicaciones costeras del arco mediterráneo y costa de Cádiz. Se trata de Marbella (76 %), Benidorm (63 %), Torrevieja (63 %), Vélez-Málaga (54 %), Sanlúcar de Barrameda (52 %), Orihuela (48 %), Chiclana de la Frontera (46 %) y El Puerto de Santa María (45 %).
En el rango de esfuerzo 35 % – 45 %, por encima de lo razonable, pero por debajo de lo crítico, se encuentran otros 15 municipios ubicados principalmente en el área metropolitana de Madrid y Barcelona, en Jerez de la Frontera y San Fernando, ambos en la costa de Cádiz, y en Portugalete en Vizcaya.
*La ratio de esfuerzo de compra es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. El presente resultado es provisional, dado que incorpora una estimación de la renta disponible de los hogares a partir del último dato publicado por el INE y, por tanto, puede registrar variaciones al incorporarse el dato definitivo real.
