Así modifica la valoración de inmuebles en materia tributaria la Ley contra el Fraude Fiscal

A mediados de julio entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal, entre las que destacan la modificación de la valoración tributaria de los inmuebles, la vigilancia sobre las criptomonedas o la limitación de pagos en efectivo.

Entre otras novedades, esta Ley contempla un nuevo valor de referencia de los bienes inmuebles que modificará la base imponible de impuestos como transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD), sucesiones y donaciones y patrimonio. De esta forma, en el caso de los bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se tomará como base imponible para los tributos patrimoniales, anteriormente mencionados y también será aplicable en el Impuesto sobre el Patrimonio. Afectará a todos los contribuyentes que compren, hereden o reciban una vivienda en donación.

Se sustituye el ‘valor real’ por el valor de mercado’

Hasta la fecha, la base imponible de estos impuestos era el “valor real”, que se equiparaba o bien al precio de compraventa o a un valor objetivo asignado por las comunidades autónomas en función de factores como el precio de la zona, generalmente más alto, algo que ha sido rechazado reiteradamente en los tribunales. Con la aprobación de la nueva legislación, que entrará en vigor en enero de 2022, se pretende reducir la litigiosidad provocada por el “valor real”, un concepto poco concreto según los tribunales, sustituyendo la base imponible por el “valor de mercado” o el “valor de referencia”, según el caso.   A su vez, se entiende por “valor de mercado” el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

• Se considerará como “valor” de los bienes y derechos su “valor de mercado” como base imponible del impuesto, salvo que el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos sean superiores, en cuyo caso se deberá tomar el mayor de todos estos valores como base imponible de las TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).
• En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el de referencia previsto en la normativa del Catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto. Además, se realizarán valoraciones individualizadas teniendo en cuenta las características de cada inmueble (calidad constructiva, antigüedad, estado de conservación…). En este último caso, según explican fuentes de Hacienda, se utilizarán para ello datos obtenidos de declaraciones de ciudadanos y comunicaciones de ayuntamientos, notarios y registradores y se complementará con datos de precios de compraventa. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible será la mayor entre el valor declarado por los interesados y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

La introducción del “valor de referencia” para los inmuebles viene acompañada, obviamente, de la revisión de la regulación de dicho concepto por la Dirección General del Catastro, a cuyos efectos se modifica la disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI). Así, se establecen las reglas para el cálculo de este nuevo “valor de referencia” de los inmuebles que se determinará de manera objetiva, con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias.

En caso de que no exista “valor de referencia” o no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible de las TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) será, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa, la mayor de las siguientes magnitudes: (i) el valor declarado por los interesados, (ii) el precio o contraprestación pactada o (iii) el valor de mercado.  Además, también se modifica el artículo 46, al igual que sucedía en el ISD, para establecer la imposibilidad de que la Administración tributaria inicie un procedimiento de comprobación de valores en relación con bienes inmuebles, cuando el contribuyente tome como base imponible el valor de referencia o declare un valor superior.

Por el momento, la Dirección General del Catastro tan solo ha adelantado la publicación de un mapa de valores de referencia medios €/m2 por zonas homogéneas de valor para una vivienda tipo en cada zona. Supuestamente, antes del 1 de enero de 2022 deberá publicar el valor de referencia de cada uno de los inmuebles existentes, que será el que deba tomarse como referencia para el pago de los impuestos. Estos valores individualizados arrojarán más luz sobre la fiabilidad del sistema o, por ejemplo, hasta qué punto posee datos suficientes para el cálculo en las zonas menos dinámicas, donde la muestra de operaciones es reducida.

Modificación en el Impuesto sobre el patrimonio

En el caso concreto del Impuesto sobre el patrimonio, hasta ahora, los bienes inmuebles se debían valorar a efectos del IP por el mayor entre (i) el valor catastral, (ii) el comprobado por la Administración a afectos de otros tributos, y (iii) el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Comentario Tributario 10 julio 2021 – 11 – Ahora, el segundo de los valores se referirá al “determinado o comprobado” por la Administración.