Desde que en 2021 se introdujo en la legislación española el valor de referencia para bienes inmuebles, este importe se ha convertido, por norma, en la base imponible mínima para liquidar impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El legislador presume que este valor es correcto, pero no siempre refleja la realidad. En los últimos meses, los Tribunales Superiores de Justicia y el propio Tribunal Supremo han dictado resoluciones que cuestionan la aplicación automática de este valor, subrayando la ausencia de una comprobación individualizada de las circunstancias reales del inmueble.
A primeros de julio, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
Y es que el TSJA plantea si la aplicación automática del valor de referencia vulnera el principio de capacidad económica dado que el administrado se ve obligado a tributar por un valor que puede no ser real.
El Auto del TSJA expresa:
“El empleo de un método de cálculo masivo, que se basa en una metodología críptica, inasequible para el contribuyente medio, cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, que descansa en una muestra escasamente representativa de transacciones … que en su universalidad ignora sistemáticamente elementales rasgos singulares de los inmuebles de vital trascendencia para la determinación del valor mercado de los mismos (superficie útil, calidad de los materiales, grado real de conservación, dependencias anejas, instalaciones accesorias…), sólo puede ofrecer resultados objetivamente alejados de la realidad del valor del bien inmueble dando lugar a situaciones absurdas en las que en una misma área homogénea de valoración coincida el valor de referencia de dos inmuebles cuyas características y estados sean manifiestamente dispares”.
Aunque la cuestión de constitucionalidad se ha planteado sobre la base de la aplicación del valor de referencia al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no cabe duda que la decisión que adopte el Tribunal Constitucional acabará trascendiendo y afectando igualmente a la aplicación del valor de referencia al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
De otra parte, también surgen cada vez más dudas en cuanto a la validez de determinadas valoraciones periciales de la Administración en los procedimientos de comprobación de valores cuando no se justifica correctamente el valor.
La visita al inmueble: clave para una valoración precisa
También crecen las dudas sobre la validez de algunas valoraciones periciales de la Administración en procedimientos de comprobación de valores, especialmente cuando no se justifica correctamente el importe.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo (24 de junio de 2025) refuerza la importancia de la inspección ocular completa, tanto exterior como interior, para cualquier valoración pericial.
Solo así se pueden verificar aspectos esenciales como la superficie útil, las calidades, el estado de conservación o los elementos singulares que el cálculo masivo del valor de referencia no contempla.
“Una buena praxis en la valoración pericial de un inmueble exige la visita individualizada de su interior… La identificación física del inmueble mediante inspección ocular por un técnico competente debe incluir el examen exterior e interior, salvo causa justificada para no hacerlo”.
El papel de Tinsa en la defensa de tus derechos
En Tinsa by Accumin llevamos años realizando valoraciones para la impugnación de impuestos. Nuestro compromiso es claro:
- Valor de mercado ajustado a la fecha de devengo del impuesto.
- Visita interior al inmueble para considerar todas sus características, con especial atención al estado de conservación.
- Asesoramiento estratégico: si desde el inicio existen dudas sobre el valor de referencia, recomendamos valorar antes de liquidar el impuesto. También realizamos valoraciones a posteriori, durante un procedimiento de comprobación de valores.
Este enfoque garantiza que el contribuyente cuente con una valoración sólida y defendible, alineada con las buenas prácticas reconocidas por la jurisprudencia.
Conclusión
En un escenario en el que los tribunales cuestionan cada vez más la aplicación automática del valor de referencia, contar con una valoración independiente y técnicamente fundamentada es clave para defender los intereses del contribuyente.
Tinsa pone su experiencia y rigor a tu servicio para que tributes siempre por el valor que realmente corresponde a tu inmueble.
