La ratio de garantía, también conocida por su término anglosajón Loan to Value o LTV, es un indicador clave en el ámbito inmobiliario. Se utiliza para evaluar la proporción entre el importe de un préstamo y el valor del bien que lo garantiza, en este caso, un inmueble.
Es uno de los principales criterios que tienen en cuenta las entidades financieras a la hora de conceder financiación con garantía hipotecaria, y también es una métrica relevante en el análisis del riesgo de crédito.
¿Qué mide la ratio de garantía?
La ratio de garantía mide el nivel de apalancamiento de una operación: cuánta financiación se está solicitando en relación con el valor del activo ofrecido como garantía. Cuanto mayor sea esta ratio, mayor será el riesgo asumido por el prestamista, ya que una caída en el valor del inmueble podría dejar el préstamo descubierto.
Por ello, el LTV es uno de los indicadores más vigilados por los departamentos de riesgos de las entidades financieras y reguladores.
Fórmula de la ratio de garantía para su cálculo
El cálculo de la ratio de garantía se basa en el valor de tasación del inmueble, no en el precio de compraventa. Para garantizar la máxima objetividad e independencia, las entidades financieras recurren a tasadoras homologadas por el Banco de España que aplican la Orden ECO/805/2003 para determinar un valor de referencia sólido y técnicamente fundado.
La fórmula de la ratio de garantía es la siguiente:
LTV = (Importe del préstamo/Valor de tasación del inmueble)×100
Pongamos un ejemplo: si una persona solicita una hipoteca de 150.000 € para comprar un inmueble tasado en 200.000 €, la ratio de garantía sería:
(150.000/200.000)×100=75%
Esto quiere decir que el 75% del valor del inmueble está financiado mediante deuda y el 25% restante es aportado por el comprador. Además, se deberá aportar un 10% adicional por los gastos asociados a la operación.
¿Cuál es la ratio óptima de garantía de valor?
Teniendo en cuenta que no existe un LTV único o universalmente válido, ya que la ratio de garantía varía en función del tipo de operación, del perfil del prestatario y del tipo de inmueble, sí hay ciertos niveles de referencia aceptados por las entidades.
Un umbral de prudencia financiera aplicado por las entidades financieras es que la hipoteca debe cubrir como máximo el 80% del valor de tasación de un inmueble (o el 80% del valor de compra, si éste es más bajo que el de tasación). El Banco de España monitoriza si se están realizando préstamos por encima de ese LTV como un indicador de riesgo. En la actualidad, cerca del 90% de las hipotecas muestran un LTV inferior al 80%.
Los porcentajes que el mercado considera adecuados en términos de riesgo son:
· Hipotecas residenciales estándar: el LTV no suele superar el 80% del valor de tasación. Si el importe solicitado excede ese umbral, se considera operación de mayor riesgo, y es habitual que se exija un aval adicional o que el tipo de interés aplicado sea más elevado.
· Segunda vivienda o inversión inmobiliaria: el LTV puede reducirse hasta el 60%, ya que se consideran operaciones con mayor probabilidad de impago en situaciones de estrés económico.
· Suelo o promociones: debido a su mayor complejidad y menor liquidez, el LTV recomendado por los criterios de prudencia puede bajar hasta el 50%.
¿Cómo interpretar la ratio de garantía?
Un LTV bajo indica una alta cobertura del préstamo por parte del inmueble. Esto transmite una menor exposición al riesgo para el prestamista y mejora el perfil crediticio del prestatario. En estos casos, es más fácil acceder a financiación en condiciones más favorables.
Por el contrario, una ratio alta (superior al 80%) señala que el prestatario está asumiendo una operación muy apalancada. Esto puede conllevar:
· Mayor riesgo de impago en caso de deterioro económico o pérdida de valor del inmueble.
· Posible necesidad de garantías adicionales.
· Tipos de interés más elevados.
· Revisión más estricta por parte del comité de riesgos de la entidad.
Conclusión
La ratio de garantía es mucho más que una fórmula: es un termómetro del riesgo crediticio y una herramienta esencial en la toma de decisiones financieras e inmobiliarias. Conocerla, calcularla correctamente e interpretarla con criterio es fundamental para bancos y compradores.
La objetividad de las valoraciones realizadas por sociedades homologadas es clave para que el LTV refleje correctamente el nivel de riesgo de una operación.
