Conviene recordar que la inscripción de una vivienda es el trámite legal más importante para dar seguridad jurídica a una propiedad. En este artículo te explicamos de forma clara cuáles son los pasos para
efectuar una declaración de obra nueva de una casa ya construida, cómo legalizarla ante el ayuntamiento e inscribirla en el Registro de la Propiedad, la documentación necesaria e, incluso, qué ocurre cuando la casa o construcciones (piscina, almacén, etc.) se levantan en terreno rústico.
Pasos para escriturar una casa ya construida
El proceso de escriturar una vivienda que ya está construida y de la que se cuenta con licencia es el siguiente:
Inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez firmada la escritura, el siguiente paso es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Solo así la vivienda queda plenamente reconocida y protegida frente a terceros.
Comprobar la situación urbanística del terreno. Antes de nada, es fundamental asegurarse de que el suelo donde se ubica la casa es edificable. Si no se dispone de esa información, se debe solicitar en el ayuntamiento un certificado urbanístico.
Obtener el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación. Si la casa se construyó con licencia, el arquitecto debe emitir un certificado final de obra. Después, el ayuntamiento otorga la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Redactar la escritura en notaría. Con la documentación en regla, se acude a un notario para formalizar la escritura pública de declaración de obra nueva. En este documento queda constancia de que la vivienda existe sobre el suelo que figura como finca registral ya inscrita en el Registro de la Propiedad.
Liquidación de impuestos. Dependiendo del caso, puede ser necesario liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) u otros tributos autonómicos vinculados a la obra nueva.
Cómo legalizar una casa ya construida
Sin embargo, en España, todavía es habitual encontrar viviendas levantadas sin licencia o sin la debida inscripción registral. Legalizar una casa de este tipo es posible, pero requiere cumplir ciertas condiciones.
- Si la construcción es reciente y sin licencia: lo más probable es que el ayuntamiento pueda iniciar un expediente sancionador y exigir la demolición. Por eso, siempre conviene consultar antes la normativa urbanística.
- Si la construcción es antigua: muchas comunidades autónomas prevén la figura de la “prescripción urbanística”. Esto significa que, si han pasado determinados años sin que la administración haya actuado (suelen ser entre 6 y 15 años, según la región), la vivienda puede legalizarse mediante una declaración de obra nueva por antigüedad. En estos casos, el notario pedirá o una referencia catastra o un certificado técnico que acredite la fecha real de construcción adoptando como pruebas como fotos aéreas históricas, facturas.
- Si la vivienda tiene licencia, pero no escritura: el trámite es mucho más sencillo, ya que bastará con recopilar la documentación municipal, acudir a la notaría, formalizar una escritura de declaración de obra nueva y, tras la liquidación de los correspondientes impuestos, inscribir el título en el Registro de la propiedad.
Cómo legalizar una piscina u otras construcciones ya construidas
La piscina, aunque no sea una vivienda, también se considera una construcción a efectos legales. Si estás se levantansin licencia, conviene regularizarlas para evitar sanciones y, sobre todo, para que figuren inscritas en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
Los pasos son similares a los de una vivienda:
- Consultar en el ayuntamiento la situación urbanística de estas construcciones: si tienen licencia, si ha prescrito o la posible infracción urbanística lo que implicaría que no cabe ya ningún tipo de sanción.
- Solicitar un certificado técnico de antigüedad.
- Acudir a notaría para otorgar la escritura de declaración de obra nueva o mejora de la obra inscrita (construcciones como mejora).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y actualización de los datos en el Catastro.
Tener la piscina inscrita no solo evita problemas administrativos, también aumenta el valor de tasación de la propiedad en caso de venta.
Escriturar una casa en terreno rústico
El caso de los inmuebles en suelo rústico merece una mención aparte, porque la normativa es más estricta. Por regla general, en suelo no urbanizable solo se permiten construcciones relacionadas con la explotación agrícola, ganadera o forestal.
- Si la casa se construyó con licencia rural, puede escriturarse sin problema aportando la documentación correspondiente.
- Si se levantó sin licencia, la clave está en la prescripción urbanística. Si el plazo ha pasado y la administración no ha actuado, el propietario podrá escriturarla por antigüedad.
Limitaciones: aun legalizada, una vivienda en terreno rústico puede tener restricciones de uso (por ejemplo, no ser ampliable) y suele ser más complicada de hipotecar o vender.
Por eso, antes de invertir en una finca rústica con casa incluida, conviene revisar muy bien la situación urbanística y registral para evitar sorpresas, ya que hay que tener en cuenta que pueden existir suelos especialmente protegidos en los que la infracción urbanística es imprescindible.
Conclusión
Escriturar e inscribir una casa ya construida es un paso esencial para dotar de seguridad jurídica a tu propiedad y evitar problemas futuros. El procedimiento dependerá de si la construcción cuenta con licencia, de su antigüedad y de si se encuentra en suelo urbano o rústico.
Aunque pueda parecer complejo, con la documentación adecuada y la ayuda de un notario y un técnico cualificado, es un trámite perfectamente realizable.
