Las 5 claves de la nuda propiedad: liquidez en tiempos del COVID-19

23 junio, 2020 Empresas

La nuda propiedad es un concepto que cobra auge en momentos de crisis. La compra de una vivienda suele hacerse mediante un contrato de compraventa donde el propietario adquiere la propiedad plena del inmueble, que incluye, entre otras, la facultad de uso y disfrute de la misma. Sin embargo, también es posible realizar una compra que no incluya esta facultad: es lo que sucede cuando se adquiere la nuda propiedad.

Hoy desde el blog de Tinsa queremos aclarar las 5 principales claves sobre la posible transmisión de este derecho, del que suelen hacer uso las personas de más edad, normalmente con el objetivo de obtener liquidez con la venta de su vivienda reservándose un derecho de usufructo (uso y disfrute) sobre ella.

1. ¿Qué es la nuda propiedad y qué implicaciones tiene?

La venta de la nuda propiedad es una opción interesante para personas que tienen los ahorros de toda una vida invertidos en una vivienda y se encuentran con el problema de que no pueden disfrutar del dinero que les aportaría la venta porque, de hacerlo, se quedarían sin un lugar en el que vivir.

Surge entonces la posibilidad de vender la nuda propiedad de la vivienda, que puede definirse como el derecho que tiene una persona (nudo propietario) a ser el dueño de un bien, pero con la limitación de no poder disfrutar de él, ya que se ha gravado con un derecho de usufructo. Si el propietario de una casa vende a otro la nuda propiedad, podrá seguir viviendo en su piso y recibirá el dinero de la venta del inmueble de una sola vez o en forma de renta mensual vitalicia. El propietario inicial se convertirá en usufructuario de esa casa, manteniendo el derecho de usarla hasta que fallezca, momento en que el nudo propietario (el propietario actual) adquirirá pleno dominio sobre la vivienda.

2. ¿En qué se diferencia la nuda propiedad del usufructo?

Para que exista la nuda propiedad sobre un bien tiene que existir un derecho de usufructo sobre el mismo.

  • El nudo propietario es el propietario del bien, pero no tendría el uso y disfrute de la vivienda.
  • El usufructuario, por el contrario, tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
  • El nudo propietario solo puede disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, que normalmente coincide con el fallecimiento del usufructuario (usufructo vitalicio).
  • El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
  • El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y obtener una renta, la cual será íntegramente para él. También puede vender el usufructo.
  • 3. ¿Cuál es la situación para el adquiriente o nudo propietario?

    Este tipo de adquisiciones suponen una inversión a medio-largo plazo, puesto que no se podrá tener pleno derecho sobre la vivienda adquirida hasta la defunción del antiguo propietario (vendedor en inicio y a su vez, usufructuario, una vez vendido el inmueble).

    En el caso de que el adquiriente tuviese problemas de liquidez, tiene el derecho a poder vender de nuevo su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo en vigor.

    4. ¿Qué derechos y obligaciones tiene el vendedor o usufructuario?

    La persona que vende la nuda propiedad de una vivienda conserva el uso y disfrute de la misma hasta que fallezca, asumiendo los gastos ordinarios de suministro (luz, agua…) y el IBI.

    El valor de venta de la nuda propiedad no puede ser el mismo que el de una propiedad de pleno derecho, ya que el vendedor va a seguir disfrutando de la vivienda. La cantidad a percibir será el valor del mercado del inmueble menos el valor del usufructo, que se calcula mediante una fórmula que tiene en cuenta la edad del usufructuario. Cuanto más joven sea el vendedor (mayor expectativa de vida), recibirá un menor precio por la venta de la nuda propiedad y viceversa.

    En el caso de que el usufructuario no pueda continuar en la vivienda (por temas de salud, por ejemplo) y tenga que ser trasladado a un hospital o residencia, tendrá el derecho de alquilarla directamente, sin requerir ningún tipo de permiso al nudo propietario.

    5. ¿Qué pagos e impuestos afrontan el usufructuario y el nudo propietario de una vivienda?

    El nudo propietario (quien adquiere la vivienda) se hará cargo del pago de los gastos relacionados con la propiedad (exceptuando el IBI), mientras que el usufructuario se hará cargo de los relacionados con su uso y disfrute.

    Así, el adquiriente o nudo propietario pagará los gastos de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos de la operación. En concreto, tendrá que pagar el ITP relativo a la adquisición de la nuda propiedad a fecha de la transmisión. Además, cuando fallezca el usufructuario tendrá que hacer frente a los gastos de registro e impuestos asociados al fin de usufructo y a la adquisición del pleno dominio de la propiedad (ITP). También debe ocuparse de los gastos derivados de la comunidad de vecinos y posibles derramas.

    Por su parte, el usufructuario se hará cargo de gastos ordinarios de uso, como luz, agua, gas, teléfono, además del pago anual del IBI. Como transmitente, tiene que abonar IIVTNU (antigua plusvalía) a fecha de la transmisión y si ha tenido ganancias patrimoniales en la venta de la nuda propiedad deberá declararlo en el IRPF.

    Usufructuario y nudo propietario se repartirán los gastos del seguro de la casa. El primero tendrá que hacerse cargo del contenido y responsabilidad civil, y el nudo propietario lo hará del continente.

    Tinsa cuenta con equipos especializados en asesoramiento y cuantificación de valores de transmisiones de nuda propiedad. Si estás interesado en conocer el valor de transmisión de la nuda propiedad de una vivienda, ponte en contacto con nosotros aquí.


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