Se instaura la calma en el mercado residencial español
La evolución positiva de la economía española y la reducción de los costes de financiación han reactivado notablemente el movimiento del mercado residencial español, tras la corrección registrada durante la crisis. Sin embargo, tal y como refleja nuestro último informe IMIE Mercados Locales 2º trimestre 2019, esta evolución no solo no ha alcanzado a todas las zonas por igual, con ubicaciones que siguen prácticamente en mínimos, sino que empieza a mostrar los primeros síntomas de freno en precios y demanda. Hoy desde nuestro blog explicamos este fenómeno de estabilización del mercado, partiendo de un análisis de la situación general y poniendo la lupa en la evolución de los distritos de las tres grandes capitales: Madrid, Barcelona y Valencia.
Los últimos datos de Tinsa a fecha del segundo trimestre de 2019 revelan que el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) alcanzó los 1.350 €/m2, apenas 1€ más caro que en el primer trimestre del año y un 3% superior al segundo trimestre de 2018. Desde que tocara suelo, la vivienda se ha revalorizado de media en España un 12% y aún se encuentra un 34,1% por debajo del máximo alcanzado en 2007.
Una lectura más pormenorizada deja entrever los primeros indicios de contención en precios en Barcelona, una ciudad que fue la precursora de la recuperación en el mercado residencial español. Aunque de forma más incipiente, también Madrid empieza a moderarse. El freno de las dos locomotoras de la recuperación residencial entronca con la previsión de una evolución moderada en los precios a nivel nacional para los próximos meses.
De las 5 grandes capitales, solo Valencia se encarece más de un 10%
Una dispar evolución del mercado se observa desde el ámbito provincial. Así, mientras algunas provincias como Málaga (+7,8%), Burgos (+7,4%), Almería (+7,3%), Girona (+7,1%) y Zaragoza (6,8%) registraron incrementos de más de un 5%, la vivienda es más barata en otras 14 provincias, que anotaron caídas relevantes en sus precios con respecto al segundo trimestre de 2018, como por ejemplo Teruel (-7,2%), Badajoz (-6,2%), Zamora (-4,4%) o León (-4,3).
Descendiendo a las capitales, de entre las más relevantes, solo Valencia (+11,4%) destacó con un incremento de valor de más de un 10% y fue superada en precios por otras como Orense (+13,6%), Gerona (+13,1%) o Burgos (+12,4%). Otras como Palma de Mallorca, Zaragoza y Sevilla crecieron más de un 8%, mientras Madrid rozó un discreto 6,6%, y Barcelona anotó un modesto incrementó de valor del 1,6%.
En conjunto, la radiografía del mercado residencial constata que todavía 11 capitales mantienen sus precios un 50% por debajo de sus máximos, es decir, su precio medio no alcanza ni la mitad del de hace una década. San Sebastián es la capital con el valor del m2 más elevado (3.449 €/m2), seguida por Barcelona (3.333 €/m2) y Madrid (3.013 €/m2). Aunque estas tres capitales llevan varios años registrando incrementos de precios todavía mantienen margen con respecto a los máximos alcanzados en 2007.
Barcelona tiende a la estabilización, sin alcanzar precios de 2007
Barcelona, que tocó suelo en el segundo trimestre de 2013 con un precio de 2.205€/m2, ha pasado a ser en este segundo trimestre del año un exponente de un freno en el mercado. De hecho, en el último año, el valor medio en la capital catalana se ha encarecido un modesto 1,6% en tasa interanual y registró una caída del 1,7%, si se compara con el del primer trimestre de año.
Frente a crecimientos que llegaron a superar el 20% interanual en algunos distritos en 2017, ninguno de ellos alcanza el 10% de incremento en el último año e incluso alguno tan emblemático como Ciutat Vella se ha abaratado un 2,6% en tasa interanual.
La subida de algunos barrios menos céntricos como Sant Andreu, que anotó una subida de un 9,3% en los últimos 12 meses, se explica por la expulsión de la demanda del centro hacia la periferia. Con 170.000 habitantes, Sant Andreu y Marina del Prat Vermell son los desarrollos de futuro, aglutinando un importante porcentaje de suelo disponible para la expansión de la ciudad.
El freno en el crecimiento de los precios pone de relieve las tensiones de acceso a la vivienda en Barcelona, donde los inmuebles se han encarecido por encima de lo que lo han hecho los salarios, aunque no se hayan superado los precios del boom de la década pasada. Desde el segundo trimestre de 2013, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en la Ciudad Condal se ha incrementado un 51%, según las tasaciones de Tinsa. Pese a esta evolución, el valor sigue es un 25% inferior al del máximo de 2007.
En las zonas más céntricas y turísticas de la Ciudad Condal, el encarecimiento ha sido más notorio. En cinco de los diez distritos, el precio medio se ha incrementado más de un 60% desde sus respectivos mínimos. Es el caso de Ciutat Vella, Gràcia, Sants-Monjuïc, Ensanche y San Andreu. En Ciutat Vella, la subida de precios desde su suelo en la crisis alcanza el 69,6%.
Pero, pese a estas subidas, ningún distrito barcelonés llega a superar los precios máximos de la pasada década. Ciutat Vella, el distrito que más se ha encarecido desde mínimos, todavía está un 20,1% por debajo del máximo alcanzado 2007. Los distritos donde, según la estadística de tasaciones de Tinsa, los precios están actualmente más cerca de los de entonces son Gracia, con una caída acumulada desde máximos del 15,3%, Sarrià-Sant Gervasi (-16,1%) y Les Corts (-17,3%).
Madrid ya es la capital que más se ha encarecido desde mínimos.
El freno de Barcelona ha situado a Madrid como la capital en la que más se ha incrementado el precio de la vivienda desde su mínimo en la crisis: un 51,3% desde el primer trimestre de 2015, cuando tocó suelo, dos años más tarde que Barcelona. Según la estadística Tinsa IMIE del segundo trimestre de 2019, Madrid se ha encarecido un 6,6% en el último año y un tímido 1,7%, si se compara con el primer trimestre de 2019. El precio medio en la capital de España está un 24,2% por debajo de los máximos de 2007.
Como contrapunto a Barcelona, Valencia ha sido la capital entre las cinco grandes que ha destacado en el segundo trimestre por la tendencia alcista del mercado residencial en el último año. Como apuntábamos al inicio de este blog, el valor medio en la capital superó el 11% hasta alcanzar los 1.437 €/m 2. Por distritos, siguiendo la estela de otras capitales como Sevilla y Zaragoza, casi la mitad de los barrios experimentaron incrementos superiores al 10%.
En la mayoría de los distritos de la capital valenciana, el valor medio de la vivienda está entre un 40% y un 50% por debajo de los máximos de 2007. Rascanya es la zona donde más amplia es la brecha respecto a la década anterior: un 55,9%.
Rentabilidad bruta del alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler, que pone en relación el precio anual del alquiler entre el valor del inmueble (sin tener en cuenta la revalorización del actual), se sitúa en 4,4% en Madrid y Valencia y baja hasta un 4% en Barcelona. Se observan cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella), algo superiores a sus distritos colindantes. Este hecho, a priori anómalo, puede responder al efecto del alquiler turístico sobre la oferta de alquiler residencial tradicional y, por tanto, sobre su precio medio.