De todos es sabido el rico patrimonio cultural que tiene España, no en vano está dentro de los cinco primeros países del mundo con mayor número de bienes patrimoniales incluidos en la ‘Lista del Patrimonio Mundial de la UNESCO’. De los 1.248 bienes que forman parte de esa lista, 50 de ellos están en España, solo por detrás de Italia (60), China (59), Alemania (54) y Francia (51).
Además, España tiene casi 15.000 inmuebles catalogados como Bienes de Interés Cultural (BIC), elementos de patrimonio histórico a los que se les ha reconocido una especial protección legal por parte del Estado por ser piezas esenciales para mantener el patrimonio cultura, independientemente de su titularidad pública o privada.
La Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español deja claro desde su preámbulo que el patrimonio debe ponerse al servicio de la sociedad para su disfrute y enriquecimiento cultural. De esta idea nace el interés de las Administraciones Públicas por adquirir los inmuebles de titularidad privada que tienen valor histórico, cultural, o artístico y carecen de un uso lucrativo, ya sean inmueble catalogados como BIC, Bienes de Relevancia Local (BRL) o incluidos en los catálogos de protección autonómicos o locales.
Para lograr estas adquisiciones, existen dos caminos: la expropiación o la negociación directa. Lo razonable sería incoar un expediente de expropiación forzosa, pero aquí surge un problema. El marco jurídico actual (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) que regula el procedimiento y los métodos para fijar el justiprecio de las expropiaciones no ofrece criterios específicos para valorar inmuebles con valor artístico, histórico o arqueológico.
Hay que remontarse a la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, que sí contempla la actuación a la hora de expropiar este tipo de bienes, aunque lo hace con un procedimiento hoy claramente desfasado. Su artículo 78 establece que la tasación debe realizarla una comisión de tres académicos, designados uno por la Mesa del Instituto de España, otro por la administración expropiante y el tercero por el propietario del bien. Un mecanismo complejo y poco operativo que aleja a las administraciones de utilizarlo.
Por ello, la vía más utilizada es la negociación, un camino donde cobran especial importancia los expertos independientes en valoración patrimonial. Entre ellos, TINSA by Accumin ocupa un papel destacado, con más de 25 años de experiencia en la valoración de inmuebles históricos y artísticos, y más de 120 valoraciones realizadas de inmuebles catalogados como BIC o BRL. El procedimiento, la metodología y su solvencia técnica nos han convertido en un referente en este ámbito.
Un ejemplo reciente es la participación en el proceso de adquisición del Castillo de La Calahorra por parte de la Diputación de Granada, donde Tinsa ha asumido el reto de asesorarles sobre el valor de compra. Este imponente castillo-palacio del siglo XVI es una joya del Renacimiento español y catalogado como BIC. No solo conserva una arquitectura excepcional y un estado de conservación admirable, sino que también ha servido como escenario cinematográfico durante más de seis décadas. Por sus estancias han desfilado producciones míticas como ‘Doctor Zhivago’, ‘La muerte tenía un precio’ o, más recientemente, la serie ‘La Casa del Dragón’, precuela de ‘Juego de Tronos’.
Esta valoración ha requerido de un trabajo que está muy alelado de los procedimientos, metodologías y plazos estándar que se aplican a un inmueble no patrimonial. Partiendo de que esto bienes carecen de mercado por no tener usos lucrativos, se requiere trabajar con un equipo multidisciplinar con conocimiento y experiencia en el área del patrimonio arquitectónico, para analizar características como la historia, patologías, urbanismo, restauración, integración paisajística, el estilo arquitectónico, etc.., Y es necesario aplicar metodologías más específicas que tengan en cuenta todos estos aspectos en la valoración.
