10 tendencias que definen el Real Estate en el primer aniversario del covid

Según los datos definitivos del mes de marzo de Tinsa, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se ha incrementado un promedio del 0,6% interanual en el primer trimestre del año hasta situarse en 1.391 €. Unas cifras que confirman el avance del mercado residencial hacia un escenario de estabilización, en un entorno aún dependiente de la evolución sanitaria, las medidas de contención aplicadas a la economía y a la movilidad nacional e internacional.

Como atestigua la estadística IMIE Mercados Locales, correspondiente al primer trimestre de 2021, el mercado residencial muestra una senda de descensos de precio más moderados, dentro de un mercado asimétrico, con grandes diferencias entre obra nueva y segunda mano, sin que se puedan descartar ajustes adicionales en algunas zonas. De hecho, es previsible que en los próximos meses se produzcan marcadas variaciones al alza o la baja, características de un proceso de estabilización.

2021, punto de inflexión en la recuperación

Sigue siendo pronto para hablar de la vuelta a la normalidad. Desde el Real Estate se mira al futuro con prudencia. Entre los estudios más recientes que hablan de recuperación económica, destaca el de McKinsey Global Institute, que vaticina cuatro escenarios post- COVID: un crecimiento bajo y fragmentado;  un crecimiento elevado en todo el mundo, como el acaecido tras la segunda Guerra Mundial; un estancamiento, en el caso de que la demanda se recupere cuando se contraiga la oferta; y finalmente, el más negro de todo, una década perdida, si no hay dinamismo en el mercado. Por el momento, es una incógnita saber si se cumplirá alguno de estos pronósticos, aunque los niveles de actividad que se han mantenido estos meses invitan a ser optimistas respecto a que no se dará el peor de los escenarios.

Sin embargo, aún siguen existiendo muchas incertidumbres que restan visibilidad sobre cuándo podremos empezar a hablar de recuperación y en qué condiciones (escenario en el mercado laboral, reactivación empresarial, etc). En un escenario neutral, la recuperación podría empezar a coger ritmo en el segundo semestre de este año, para poder regresar en 2022 a los niveles anteriores a la pandemia.

Nuevos retos en el mercado de la tasación 

El impacto de la pandemia ha abierto nuevos retos y oportunidades para el ámbito de la valoración inmobiliaria. El freno brusco del mercado en el segundo trimestre de 2020 creó una situación inédita que, aunque se ha fue corrigiendo en los meses siguientes, dejó paso a un escenario de incertidumbre, que ha puesto a la capacidad de las empresas de valoración.

“Aportar credibilidad ante la falta de visibilidad en la estimación de cómo y cuándo se van a producir los principales elementos que influyen en la determinación de los flujos de caja, por ejemplo, y determinar el escenario de recuperación, que será diferente según el sector que estemos analizando, dada la asimetría en el comportamiento de la demanda, ha sido un verdadero desafío”, afirma Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa. “La base de la credibilidad de una empresa valoradora estará en disponer de experiencia en la valoración de activos similares, bases de datos suficientes y capacidad de análisis para analizar el momento presente y las proyecciones”.

Junto a la valoración hipotecaria y de activos propios de las entidades, la pandemia ha incrementado las valoraciones para reparto de herencias, separación de bienes o procesos de refinanciación. “También se ha abierto un gran margen de crecimiento en todos los servicios relacionados con el Build to Rent, que requieren de procedimientos de valoración y de un asesoramiento especializado, diferente del requerido para la vivienda orientada a la venta”, afirma Soria.

Obra nueva, un valor estable

En este escenario aún sombrío, la obra nueva ha mantenido de forma generalizada sus precios sin variaciones destacadas. Durante 2020, la vivienda de nueva construcción ha sido el gran sostén del sector residencial, ya que ha dado respuesta a la demanda que ha estado activa durante la pandemia: compradores de reposición, asociados a un perfil de solvencia mayor que el de la demanda de primer acceso. Asimismo, la obra nueva ha ejercido de contrapeso de los ajustes a la baja en segunda mano, un mercado en manos de particulares, con perfiles de demanda más variados y más expuesto a registrar descensos de precios en periodos de incertidumbre.

La mejor estructura de pago de este tipo de vivienda, frente a la vivienda usada por su fragmentación durante el periodo de construcción y las condiciones de financiación en las posteriores subrogaciones, ha ayudado a su buen comportamiento durante la crisis, que también se ha visto favorecida por aquellos que han visto la vivienda como inversión o valor refugio ante la falta de alternativas de rentabilidad interesante, en un entorno de bajos tipos de interés.

De cara al futuro, el freno en el inicio de nuevas promociones durante 2020 puede acentuar el problema de escasez de oferta en los enclaves más dinámicos y tensionar los precios al alza si la demanda se mantiene, y todavía más si se incrementara. Dependerá mucho de los diferentes mercados. No pueden descartarse tampoco ligeros ajustes puntuales para finalizar ventas en promociones con oferta en comercialización en ubicaciones o con características menos atractivas para la demanda.

Quien también ha resistido mejor el impacto de la crisis ha sido la vivienda ‘prime’, ya que, pese a que ha caído el porcentaje de operaciones de compraventa de vivienda de lujo por parte del inversor extranjero, se han mantenido los compradores locales.  En este tipo de inmuebles son menores las negociaciones de precio y el precio ha bajado en menor porcentaje que en las viviendas de menor precio, más estándares y orientadas a más población.

El boom del sector logístico

Frente a los grandes damnificados por la pandemia como han sido el mercado turístico, el retail y hotelero, el mercado logístico ha acelerado su crecimiento con el COVID. El auge del mercado online ha impulsado la contratación de los espacios logísticos y ha avivado el apetito inversor por las naves y las plataformas industriales.

Según datos procedentes del INE, en 2010, el volumen de inversión en estos activos en nuestro país alcanzó los 200 M€ y desde 2014 ha experimentado un crecimiento progresivo hasta llegar a alcanzar un volumen de inversión de 1.500 M€ en 2019. A raíz del COVID, la localización de estos inmuebles logísticos se ha convertido en un valor diferencial y han comenzado a desarrollarse proyectos en áreas que rodean las ciudades, con gran capacidad de almacenamiento, pero cerca de los núcleos urbanos donde se espera concentrar la actividad.

También en el interior de las ciudades los grandes operadores exploran nuevos formatos, como los Dark Stores, que reutilizan espacios de retail y almacenes para convertirlos en puntos logísticos de última milla que permiten un reparto más rápido en el interior de las ciudades.

Balance del mercado turístico

Al sector turístico aún le queda más tiempo de recuperación que al residencial. Las zonas sujetas a la presión turística cuentan con una debilidad añadida en la demanda, que son las restricciones a la movilidad tanto internacional como nacional.

Aunque aún es pronto para poder dar un horizonte de recuperación de estos mercados, ya se empiezan a ver algunos brotes verdes en cuanto a su evolución. Las islas empiezan a mostrar una evolución positiva en los precios. La estadística IMIE del mes marzo muestra que el grupo formado por Baleares y Canarias registra una variación interanual positiva, con un valor de 2,8 %, mostrando un comportamiento destacado durante los primeros meses de 2021 y compensando las caídas concentradas en los últimos meses de 2020.

Menos financiación, pero mayor tasa de ahorro

Una de las consecuencias de la crisis sanitaria ha sido el retraimiento del consumo. La tasa de ahorro de las familias cerró 2020 con un 14,8% de su renta disponible, la cifra más alta de la serie histórica del INE, que arrancó en 1999. Este escenario de ahorro viene acompañado también de un endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de la banca. Pese a que el sector bancario se encuentra en la actualidad capitalizado y con las cuentas saneadas, los tipos de interés en negativo, con rentabilidades ajustadas y un riesgo más elevado, han afectado a la situación de los créditos. El endurecimiento de las condiciones crediticias es un hecho y las entidades financieras reclaman mayores garantías para aprobar préstamos.

La financiación se ha vuelto más exigente para el inicio de nuevos proyectos de construcción y también para compradores cuyos ingresos laborales dependen de los sectores más afectados por la pandemia, como puede ser el turismo.

La pandemia ha dado una vuelta de tuerca más a la prudencia con que operaba el sector financiero tras la última crisis. Actualmente, los préstamos hipotecarios se conceden a un plazo medio cercano a 24 años, frente a los 28,3 años de 2008; mientras que el porcentaje de hipotecas que financian más del 80% del valor del inmueble permanece cerca de mínimos (suponen menos del 10% del total).

El alquiler pide paso

El alquiler gana protagonismo en el mercado a través de nuevas fórmulas como el Build To Rent (BtR), que ha llegado a nuestro país para quedarse. Junto a las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad que están afrontando ciertos segmentos de la sociedad, el alquiler se está viendo impulsado por cambios sociológicos como el incremento de la demanda de ‘pago por uso’, la movilidad laboral y la búsqueda de flexibilidad por parte de los jóvenes, lo que le confiere un gran potencial de crecimiento.

Según los proyectos hechos públicos por las promotoras, Madrid, Barcelona y Valencia concentrarán el grueso de los desarrollos BtR.  La fórmula ofrece márgenes de rentabilidad a largo plazo para los inversores y una oportunidad para los promotores para diversificar su negocio.

Del centro a la periferia

De la preferencia por vivir en el corazón de las ciudades, sacrificando incluso metros cuadrados, hemos asistido a una reconfiguración de la demanda que busca pisos más grandes en las afueras. En la lista de prioridades de los españoles, la luminosidad, los espacios verdes y los jardines han desbancado en la lista de prioridades a la vida social y cultural y los servicios del centro de las capitales.

El avance del teletrabajo, que seguirá conviviendo con el trabajo presencial, ha reducido sensiblemente el gasto en transporte de los hogares españoles y una parte de la demanda se ha trasladado a 20 o 30 km del centro, para lograr más comodidades y espacios verdes, pese a hacer más km cuando haya que trasladarse a la oficina.

Viviendas con más espacio

La búsqueda de espacios más amplios y de zonas al aire libre ha cobrado peso con el COVID. De hecho, el 38,3% de las viviendas tasadas por Tinsa en los últimos 12 meses fueron unifamiliares frente a casi el 32% que suponía en los 12 meses anteriores. Es decir, el peso de la tipología unifamiliar (adosados, pareados y viviendas aisladas) se ha incrementado 6 puntos y medio durante la pandemia.

También se han observado cambios en el tamaño de las viviendas. Las tasaciones realizadas por Tinsa en el último año reflejan ligeros incrementos en la superficie media en las diferentes categorías de vivienda, especialmente en la tipología plurifamiliar. Las mayores variaciones positivas se han dado en el tramo de viviendas por encima de 100m2, donde la superficie media ha pasado de 125 m2 en marzo de 2020 a 128,5 m2 en febrero de 2021. En el caso de la vivienda unifamiliar, no hay una tendencia tan clara de aumento de superficies.

Sostenibilidad y Eficiencia Energética

La sostenibilidad será el gran pilar en el que se apoyará el urbanismo y la promoción inmobiliaria y una obligación inherente a la promoción de viviendas. La normativa europea persigue que los edificios que reduzcan las tasas actuales de consumo eléctrico, generación de residuos y emisión de gases para poder transitar hacia una economía sostenible y climáticamente neutra, que nos permita cumplir con los objetivos marcados por la UE para 2050.

Según el estudio de Global Recovery Observatory, asociación liderada por Naciones Unidas y la Universidad de Oxford, las 50 economías más desarrolladas del planeta destinarán 1,6 M€ a medidas relacionadas con Objetivos de Desarrollo Sostenible. Concretamente en España, el gobierno ha anunciado que de los 72.000 M€, que recibirá del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, un 37% se destinarán a inversiones verdes. Concretamente, para medidas directas relacionadas con la rehabilitación y la regeneración urbana, está prevista una inversión de 5.300 M€, para rehabilitar en tres años medio millón de viviendas, más de las que se han rehabilitado en los últimos quince, con la meta de alcanzar la descarbonización total para el año 2050.

En nuestro país, existen actualmente más de 15 millones de viviendas con más de 20 años de antigüedad, construidas con anterioridad al primer estándar normativo en incorporar criterios de eficiencia energética, lo que indica un gran potencial para de mejora. Su implantación no solo se traduciría en un ahorro para el bolsillo en gastos energéticos, sino que, en el caso de las viviendas de segunda mano, contribuiría a evitar que pierdan valor frente a la obra nueva.

Aunque varía según la zona climática y la calificación energética inicial del inmueble previo a la reforma, algunas medidas como la sustitución de ventanas de vidrio simple por otras de doble acristalamiento con cámara de aire y marco con rotura de puente térmico, la sustitución de equipos de climatización obsoletos por bombas de calor de alto rendimiento, o la renovación de calderas antiguas por otras de condensación de alta eficiencia, permitiría conseguir una reducción del consumo energético de más del 30%. Un ahorro de energía que traducido en términos económicos puede redundar en ahorros económicos anuales superiores a los 500 €.

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