Métodos de valoración de inmuebles: El índice Tinsa IMIE
Está demostrado que tanto el valor de mercado como el precio varían en el tiempo. Esto ocurre por diferentes factores y tendencias socioeconómicas que repercuten de forma directa o indirecta en todos los participantes del ciclo económico ya sean promotores, compradores, bancos o tasadores.
Para poder entender las peculiaridades asociadas al sector inmobiliario han de aclararse previamente unos conceptos etimológicos:
- El valor de mercado: Es la estimación de la cantidad por la que se podría intercambiar un bien en un proceso de compraventa donde tanto comprador y vendedor actúan libremente con conocimiento e independencia de causa.
- El precio: Entendido como la cantidad monetaria por la que se procede al intercambio de un bien en una fecha determinada.
Periódicamente, se publican en España datos que reflejan la variación en el precio de la vivienda con el objeto de:
- Ofrecer calidad y representatividad de los datos en un mercado tan complejo como el inmobiliario.
- Aplicar una metodología adecuada, adaptada a un mix de producto en continua evolución.
Los índices IMIE elaborados y publicados cada mes por Tinsa son uno de los instrumentos estadísticos que reflejan esa variación en el precio de la vivienda. Pero, ¿cómo se realizan?
Los índices IMIE muestran cada mes la variación del precio de la vivienda en España
Realización del índice Tinsa IMIE: El proceso estadístico de valoración de inmuebles
Los profesionales especializados en valoración inmobiliaria mantienen a diario un contacto directo con los agentes que intervienen en el mercado, recabando información considerada fundamental, contrastable y homogénea que sirve para determinar el valor preciso de un inmueble.
Este equipo experto realiza en el proceso de valoración de la vivienda:
Comprobaciones físicas con el objeto de verificar:
- La superficie: mediante mediciones específicas que permiten realizar estadísticas sobre la evolución del valor por metro cuadrado de un inmueble.
- El estado de conservación: a través de la inspección ocular del interior del inmueble; materiales, instalaciones, estructura o ubicación del inmueble.
- La tipología del producto: analizando todas las características que pueden intervenir en una decisión de compra del bien: altura, número de dormitorios, distribución o vistas, entre otros.
Comprobaciones de la situación del mercado zonal: análisis de inmuebles similares que pueden sustituir al valorado en el proceso de decisión de compra.
Comprobaciones sobre la adecuación a la legislación vigente: estudio de las limitaciones legales que afectan o pudiesen afectar en el futuro al valor del inmueble como cambios de legislación urbanística, viviendas de protección oficial, limitaciones al dominio, incendios o leyes de costas y medioambiente.
De la valoración del inmueble a la validación de datos
Realizada la fase de valoración de un inmueble por un equipo experto en valoración, se procede al proceso de validación en dos fases:
- Validación informática: herramientas de apoyo que ofrecen datos complementarios (viviendas construidas y vendidas en el municipio, perfil demográfico y socioeconómico, zonas singulares, ratios o tasas), a los datos extraídos por el experto en las comprobaciones físicas.
- Revisión y consolidación: incorporación de los resultados extraídos a los servidores centrales, donde un comité experto analiza mediante una revisión exhaustiva los resultados extraídos en base al cumplimiento de la legislación vigente y la adecuación al mercado zonal.
Tras el proceso de revisión y consolidación, el informe pasa a los servidores de producción donde se le asigna un número de expediente, quedando desde entonces a disposición del proceso estadístico que nutre las bases de datos de los índices IMIE.
Estratificación geográfica en el proceso de valoración de viviendas
Los índices IMIE proceden a recabar datos de inmuebles existentes en 5 grandes grupos de ubicaciones definidos a continuación:
- Capitales de provincia y grandes ciudades con más de 50.000 habitantes: alcanzan valores medios más altos y el uso mayoritario de su parque está relacionado con la vivienda principal.
- Áreas estadísticas de influencia inmobiliaria en torno a: grandes ciudades y capitales, pequeños y medianos núcleos de población vinculados a una gran ciudad por cuestiones laborales, comerciales, administrativas, sanitarias u otro tipo de servicios.
- Municipios de la Costa Mediterránea: El mercado vacacional, es el protagonista en este segmento.Mercado insular: territorios de Baleares y Canarias que son analizados de manera independiente. Muy influidos por la demanda extranjera de segunda residencia.
- Resto de municipios, no incluidos en las divisiones anteriores: constituidos por zonas intermedias y rurales sujetas habitualmente a una actividad inmobiliaria menor.
Los índices IMIE recaban información en base a ubicación y tipología de la vivienda.
Una vez completada la estratificación geográfica se procede a la subdivisión tipológica en cada zona definida:
- Tipo de inmueble: entendiéndose como viviendas colectivas, bloques, viviendas unifamiliares aisladas o viviendas unifamiliares adosadas.
- Estado de conservación: clasificación más completa que la habitual subdivisión entre vivienda nueva y usada. Tiene en cuenta la antigüedad del inmueble y la realización de reformas que inciden en su grado de depreciación.
- Programa funcional: número de dormitorios representativos del tamaño de vivienda y del impacto de la superficie sobre el valor por metro cuadrado, con el que mantiene una relación inversa.
- Uso de la vivienda: incluido en los informes de valoración como un atributo de las mismas y que distingue entre viviendas de primera y de segunda residencia.
La normativa de valoración hipotecaria OM ECO 805/03 y organismos públicos como el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros establecen y supervisan oficialmente todos los requisitos del proceso de valoración.
El proceso metodológico para la elaboración de los índices IMIE se ha convertido en un referente internacional en valoración de inmuebles lo que ha propiciado recientemente el lanzamiento de dos nuevos informes especializados de lanzamiento trimestral: Notas de Coyuntura e IMIE Mercados Locales.
Fuentes de referencia