Valencia contiene el escenario de descensos en el cuarto trimestre 2020
Continuamos nuestro bloque de análisis de la situación del precio de la vivienda en las grandes capitales, a partir de los datos extraídos de nuestra estadística IMIE Mercados Locales 4T 2020. Hoy es el turno de Valencia, en cuyo mercado residencial se ha instalado la prudencia, tras un duro confinamiento que ha provocado el enfriamiento y la reconfiguración de una demanda, que ha aumentado su interés por la tipología unifamiliar.
Tras un segundo trimestre de 2020 marcado por el freno casi total de la actividad debido al #COVID, en Valencia, los meses de junio, julio y agosto fueron más dinámicos, debido, en gran medida, a la reactivación de operaciones de compra iniciadas antes del confinamiento, que habían sido paralizadas. En el tercer trimestre del año pasado, el precio medio de la vivienda nueva y usada en Valencia capital se situó en 1.415 €/m2.
Ya en el cuarto trimestre del año, de acuerdo con los datos de nuestro informe IMIE Mercados Locales, de las 53 capitales analizadas por Tinsa (se incluye la ciudad de Vigo por ser un mercado residencial tan representativo como el de la capital de su provincia), Valencia ocupaba el puesto 19 del ranking con una caída en tasa interanual del 2,1%. Una cifra más moderada que la registrada en las dos grandes capitales: Madrid y Barcelona, cuyos descensos superaron el 5%.
Con respecto al primer trimestre de 2020 (precovid), la vivienda nueva y usada de la anotó un descenso del 5%, en línea con el de Barcelona (-5,2%) y Sevilla (-5,5%) e inferior al de Madrid (-6,7%). Sin embargo, con respecto al tercer trimestre, la ciudad de Valencia contuvo el escenario de caídas y su precio medio se incrementó en un 1,7% en el cuarto trimestre hasta llegar a los 1.439 €/m2. Este valor medio supone una caída acumulada superior al 40% con respecto a su precio máximo histórico en 2007 y un incremento del 32%, con respecto a sus mínimos postcrisis (1T 2015).
Auge de la vivienda unifamiliar
Al igual que ha ocurrido en de forma generalizada en el mercado residencial de nuestro país, la evolución entre obra nueva y segunda mano ha sido desigual. Mientras que los precios de las viviendas nuevas en Valencia se mantienen en los niveles pre-pandemia, en la vivienda usada los precios se han ido ajustando en función de las necesidades de venta.
La demanda, en la actualidad se encuentra en ‘standby’, a la espera de ver cómo evoluciona la tercera ola de la pandemia y el ritmo de vacunación, tras unas duras restricciones de movilidad que han creado un clima menos optimista que el existente a finales de 2020. Precisamente, por el miedo al estancamiento de la demanda, se ha instalado la cautela entre los promotores y, pese a que las construcciones que estaban en marcha han seguido a su ritmo habitual, están siendo muy selectivos con las localizaciones y la definición de los nuevos proyectos.
Finalmente, entre los cambios más significativos que ha provocado la pandemia, los técnicos de Tinsa destacan la reconfiguración de la tipología de vivienda que busca el comprador. Al igual que comentamos recientemente en el análisis que hicimos de Sevilla, la pandemia ha puesto en valor la importancia de disponer de terrazas y espacios abiertos y ha generado una mayor demanda de viviendas unifamiliares de urbanizaciones próximas a Valencia capital.
| Evolución Grandes Capitales en el 4º Trimestre 2020 | Madrid | Barcelona | Sevilla | Valencia |
|---|---|---|---|---|
| Variación Interanual | -6,3% | -5,8% | -7,6% | -2,1% |
| Variación precovid | -6,7% | -5,2% | -5,3% | -5,0% |
| Variación trimestral | -0,9% | -0,9% | 0,3% | 1,7% |
Entre sus distritos, también se observa un comportamiento dispar. En el último trimestre de 2020, de los 19 distritos analizados en la estadística IMIE Mercados Locales, 9 de ellos anotan caídas en tasa interanual y solo cinco registran crecimientos superiores al 5% en el último año.
Entre las zonas más céntricas de Valencia, El Eixample (2.445 €/m2) sigue liderando el ranking de los distritos con el precio más elevado, pese a caer un 1,4% en el último trimestre del año pasado. Le siguen Ciutat Vella, con un precio medio de 2.283 €/m2, tras experimentar un crecimiento del 9,5% en el último trimestre de 2020 y el barrio El Pla del Real, que incrementó su valor un 8%, hasta llegar a los 2.119 €/m2.
Los distritos que más incrementan su precio medio son La Olivereta (7,4%) que alcanza los 1.178 €/m2, Poblados del Sur (6,6%) hasta los 1.189 €/m2, La Saïdia (5,3%), que roza los 1.399 €/m2. Le siguen los barrios de Patraix (2,3%), que crece hasta los 1.403€/m2, y Benimaclet, que incrementa su valor medio un 1,8% hasta llegar a los 1.506 €/m2. Unas cifras que contrastan con los barrios de Poblados del Norte, que recorta un 18% hasta los 924 €/m2, Rascanya, que cae un 15,7% hasta los 1.066 €/m2, y Poblados del Oeste, cuyo valor medio desciende un 7,2%, siendo el distrito con el precio más económico, con un valor de 848 €/m2. Con respecto a sus distritos en expansión, Campanar anota una caída del 5,1% en el valor de su precio medio hasta los 1.594 €/m2; Quatre Carreres registró una caída del 1,0%, situándose en 1.431 €/m2 y Benicalap descendió un 1,5%, hasta los 1.319 €/m2.
La rentabilidad bruta del alquiler en Valencia capital alcanza de media el 4,4%, siendo los distritos de Benicalap (5,5%), Poblados del Sur (5,1%), Jesús (5%) y Benimaclet (5%) los que ofrecen las rentabilidades más altas. En términos de esfuerzo financiero, una familia española ha de destinar, de media, el 17,6% de sus ingresos disponibles para afrontar el pago del primer año de hipoteca.
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