¿Cuándo se alcanzó una cifra récord en la adquisición de vivienda financiada con un crédito hipotecario?
El Dato del Día en Capital Radio con Susana de la Riva, el pasado jueves 15 de octubre
Vamos a poner la lupa sobre una situación excepcional que se ha producido durante el confinamiento y que se refiere a qué proporción de las compras de vivienda están respaldadas por una hipoteca. Concretamente, el pasado mes de abril, en el meollo del confinamiento, se alcanzó un cifra récord en este indicador: el 73,6% de las compraventas de vivienda firmadas en España estaban financiadas, es decir, tenían detrás un préstamo hipotecario. Veamos por qué.
Durante los meses de abril y mayo, debido a las restricciones de movilidad derivadas del estado de alarma y el confinamiento de la población, el sector inmobiliario redujo mucho su actividad, pero Tinsa continuó realizando tasaciones durante esos días y también se siguieron formalizando operaciones de compraventa.
Según el Consejo General del Notariado, en abril se firmaron algo más de 15.000 transacciones de viviendas, aproximadamente la mitad que el mes anterior. Y de esas 15.000, la gran mayoría, casi tres de cada cuatro, fueron compras financiadas con una hipoteca. Un porcentaje muy superior a la media histórica (que está entre el 40% y el 50%) y por encima, incluso, de los niveles vistos en el pico del boom inmobiliario en 2007, donde, recordemos, el crédito fluía con facilidad.
Las compras financiadas arrastran una inercia y un decalaje temporal asociado al proceso de concesión del préstamo. Buena parte de las compraventas que se firmaron en abril se corresponden con acuerdos alcanzados con anterioridad, que estaban pendientes de formalización. Durante el confinamiento, el sector financiero fue considerado una actividad esencial, de ahí que tanto la concesión de préstamos como los servicios asociados, por ejemplo, la tasación de inmuebles, siguieran en marcha. Al mismo tiempo que sucedía esto, el shock social y económico, y la incertidumbre que se generó, paralizaron en mayor medida, o directamente cancelaron, las compras como inversión con fondos propios, sin necesidad de financiación. Todos conocemos esa máxima que dice que el dinero es miedoso…
Por tanto, nos encontramos en abril con ese 73,6% de compra financiada, una proporción muy superior a la media del primer trimestre de 2020, que estuvo en el entorno del 50%, con una tasa algo mayor (56%) en marzo, que es un mes que incluyó, no lo olvidemos 15 días de confinamiento.
Ni siquiera en el pico del boom de crédito, la proporción media de compra de vivienda financiada alcanzó esas tasas. En 2007, representó el 60% del total de compraventas, según datos de los notarios. Durante los años siguientes de la crisis, el peso de la compra financiada fue disminuyendo progresivamente hasta alcanzar un mínimo del 32% en 2013 por varios motivos. Por un lado, se restringieron tanto la demanda como el crédito para la compra de vivienda y, además, entraron en escena inversores institucionales con recursos propios, atraídos por unos precios ajustados y buenas perspectivas de rentabilidad.
A partir de 2014, coincidiendo con la reactivación económica, la recuperación de la demanda y la vuelta del crédito, comenzó a compensarse la diferencia, hasta alcanzar una proporción en el entorno del 50%-52% en el que se ha movido la compra financiada durante este 2020, si exceptuamos el mes de abril. Ese dato de abril del 73,6% de compra financiada respecto al total representa, por tanto, una anomalía. Las cifras describen un shock muy concreto y no está en línea con la evolución tradicional. Las perspectivas de evolución de la demanda y la experiencia en anteriores periodos de ajuste no invita a pensar que vayamos a ver, al menos a medio plazo, una cifra como ésta, aunque no debemos olvidar que durante esta pandemia la incertidumbre es la nota predominante y no puede darse nada por seguro.
Aquí puedes escuchar el análisis completo de Susana de la Riva en el programa ‘Inversión Inmobiliaria’ del pasado 15 de octubre
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