Costa del Sol incrementa precios y visados, pero reduce compraventas
Análisis de la evolución de la vivienda en Costa del Sol, a partir de los datos de nuestro Informe 'Vivienda en Costa'
El mercado residencial en la Costa del Sol siguió mostrándose como uno de los más dinámicos del litoral español, al menos en lo que a evolución de precios se refiere. El covid-19 provocará un daño intenso en el mercado vacacional, aunque en las primeras semanas tras el fin del confinamiento no se hayan registrado caídas de precios. Hoy analizamos cuál ha sido la evolución de los precios de la vivienda y las perspectivas de futuro en esta región litoral andaluza.
El último informe ‘Vivienda en costa 2020’, que publicamos a finales del mes de julio, analiza el mercado de la vivienda en el litoral de 14 provincias españolas durante 2019 y principios de este año (PreCOVID-19), así como las impresiones iniciales sobre el efecto que la pandemia tendrá en los diferentes mercados. Hoy ponemos el foco en Costa del Sol y resumimos su situación a partir de los datos de la red técnica local de Tinsa.
En 11 de los 13 municipios malagueños analizados, el precio se incrementó en tasa interanual en el primer trimestre de 2020 (precovid-19), según de las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa. Sólo Mijas y Fuengirola registraron ligeros ajustes a la baja en este período, del 1,2% y el 0,3%, respectivamente.
Tal y como apuntan nuestros técnicos, el oeste de la Costa del Sol occidental, entre Marbella y Manilva, notó una menor afectación en la demanda nacional e internacional que en la Axarquía, donde las compraventas por parte de extranjeros se redujeron de forma “notable”, en tanto que el mercado nacional quedó “paralizado”. En el litoral entre Torremolinos y Mijas, la demanda nacional se redujo “notablemente” y la extranjera “ligeramente”.
¿Cómo han evolucionado los precios de la vivienda?
Respecto a la previsible evolución de los precios, en el litoral entre Marbella y Manilva, donde se ha producido una mayor tensión en los últimos años, se apunta a ligeros descensos de precios, mientras que en el resto del litoral la previsión es de estancamiento.
En el llamado ‘Triángulo de oro’ la construcción y la venta sobre plano estuvo muy activa durante 2018, con una apuesta notable por el mercado del lujo. En 2019, la solicitud de visados y el inicio de obras ha seguido al alza, con nuevos proyectos en marcha para unas 1.000 viviendas en Estepona y unas 500 en Marbella, aunque se ha registrado una contenida reducción de las compraventas.
Casares, Estepona y Benalmádena muestras los mayores incrementos de precio
| Precios Andalucía mediterránea | Valor €/m² 1trim. 2019 | Valor €/m² 1trim. 2020 | %Variación 1trim 2019 - 1trim 2020 | %Variación desde máximos de la década pasada |
|---|---|---|---|---|
| Málaga Provincia (costa e interior) | 1.635 | 1.648 | 3,0% | -33,6% |
| Benalmádena | 1.814 | 1.959 | 8,0% | -32,4% |
| Casares | 1.563 | 1.894 | 21,2% | -35,4% |
| Estepona | 1.647 | 1.783 | 8,2% | -35,6% |
| Fuengirola | 1.907 | 1.901 | -0,3% | -31,1% |
| Málaga, Capital | 1.659 | 1.739 | 4,8% | -27,8% |
| Manilva | 1.370 | 1.477 | 7,8% | -42,5% |
| Marbella | 2.231 | 2.388 | 7,0% | -20,8% |
| Mijas | 1.733 | 1.712 | -1,2% | -35,3% |
| Nerja | 2.095 | 2.250 | 7,4% | -16,8% |
| Rincón de la Victoria | 1.726 | 1.762 | 2,1% | -29,1% |
| Torremolinos | 1.849 | 1.664 | 5,2% | -30,4% |
| Torrox | 1.549 | 1.664 | 7,%4 | -37,6% |
| Vélez-Málaga | 1.357 | 1.386 | 2,1% | -37,5% |
La tabla refleja los valores medios de vivienda terminada (nueva y usada), vacacional y no vacacional en el municipio.
Los municipios que, según las tasaciones de obra nueva y usada realizadas por Tinsa en la Costa del Sol, incrementaron en mayor medida el valor medio de la vivienda en el último año fueron Casares (+21%), Estepona (8,2%) y Benalmádena (8%). Junto a los ligeros descensos experimentados por Mijas y Fuengirola, la estabilización fue la nota predominante en Rincón de la Victoria y Vélez Málaga, con un incremento interanual del 2,1% en ambos casos. Los precios medios de la vivienda nueva y usada más elevados se localizan en los municipios de Marbella (2.388 €/m 2), Nerja (2.250 €/m2) y Benalmádena (1.959 €/m2).
La recuperación del mercado en los últimos años ha reducido la diferencia respecto a los valores máximos alcanzados en 2007 a un 17% en Nerja y un 20,8% en Marbella. Una situación bien diferente a la de municipios como Manilva, donde la caída acumulada desde máximos supera el 40% (concretamente un -42,5%), Torrox (-37,6%) o Vélez- Málaga (-37,5%).
La demanda comienza a enfriarse
| Compraventas Andalucía mediterránea | TOTAL 2018 | TOTAL 2019 | VARIACIÓN | NUEVA 2018 | NUEVA 2019 | VARIACIÓN | USADA 2018 | USADA 2019 | VARIACIÓN |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Málaga Provincia (costa e interior) | 34.441 | 30.876 | -10,4% | 3.938 | 3.657 | -7,1% | 30.503 | 27.219 | -10,8% |
| Benalmádena | 2.371 | 1.988 | -16,2% | 208 | 105 | -49,5% | 2.163 | 1.883 | -12,9% |
| Casares | 588 | 395 | -32,8% | 121 | 64 | -47,1% | 467 | 331 | -29,1% |
| Estepona | 2.514 | 2.344 | -6,8% | 301 | 371 | 23,3% | 2.213 | 1.973 | -10,8% |
| Fuengirola | 1.780 | 1.672 | -6,1% | 124 | 192 | 54,8% | 1.656 | 1.480 | -10,6% |
| Málaga, Capital | 7.674 | 6.752 | -12,0% | 834 | 1.008 | 20,9% | 6.840 | 5.744 | -16,0% |
| Manilva | 1.399 | 981 | -29,9% | 525 | 256 | -51,2% | 874 | 725 | -17,0% |
| Marbella | 4.075 | 3.681 | -9,7% | 194 | 332 | 71,1% | 3.881 | 3.349 | -13,7% |
| Mijas | 3.047 | 2.832 | -7,1% | 322 | 330 | 2,5% | 2.725 | 2.502 | -8,2% |
| Nerja | 722 | 486 | -32,7% | 180 | 21 | -88,3% | 542 | 465 | -14,2% |
| Rincón de la Victoria | 945 | 819 | -13,3% | 168 | 145 | -13,7% | 777 | 674 | -13,3% |
| Torremolinos | 2.002 | 1.747 | -12,7% | 176 | 108 | -38,6% | 1.826 | 1.639 | -10,2% |
| Torrox | 808 | 654 | -19,1% | 96 | 49 | -49,0% | 712 | 605 | -15,0% |
| Vélez-Málaga | 1.645 | 1.391 | -15,4% | 185 | 122 | -34,1% | 1.460 | 1.269 | -13,1% |
Pese a la buena salud del mercado de la vivienda vacacional, las cifras de compraventa de viviendas registradas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) muestran un cierto enfriamiento del mercado. Los 13 municipios analizados por Tinsa redujeron globalmente un 13% el número de compraventas de viviendas en 2019, hasta las 25.742 unidades. Los mercados donde mayor número de viviendas se transaccionaron en 2019, por detrás de Málaga capital, fueron Marbella (3.681 unidades) y Mijas (2.832 viviendas).
Comprador internacional vs nacional
Entre las previsiones de futuro apuntadas por Tinsa, se espera que la demanda extranjera se recupere con más rapidez que la nacional, cuando se normalice la movilidad.
El comprador internacional es predominante en Nerja y Torrox (destacan noruegos, daneses, alemanes y belgas) y en Mijas (ingleses, seguidos en menor medida de alemanes), aunque el enclave con perfil más internacional es Marbella, con procedencias muy diversas (Reino Unido, Irlanda, Francia, Bélgica, Suiza, Suecia, Noruega y Emiratos Árabes. Por su parte, la demanda nacional se localiza fundamentalmente en localizaciones como Rincón de la Victoria, Torre del Mar o Fuengirola (andaluces del interior o madrileños).
Costa del Sol, en el foco de los promotores del litoral español
A lo largo de 2019, Costa del Sol siguió siendo estando en el punto de mira de la actividad promotora del litoral español. Excluyendo las capitales de provincia, Estepona destaca a nivel nacional como el municipio de costa donde más visados de obra nueva se aprobaron en 2019: 1.670 visados (+300%), según datos del ministerio. Entre los 10 municipios españoles, que, sin ser capital de provincia, más volumen de visados de obra nueva registraron el año pasado, 5 se localizan en la Costa del Sol: Estepona, Fuengirola, Marbella, Benalmádena, Vélez-Málaga.
Claves del mercado residencial en Costa del Sol
–Casares (+21,2% anual), Estepona (+8,2%) y Benalmádena (+8%) fueron los municipios de la costa malagueña que más aumentaron en tasa interanual el precio medio de la vivienda nueva y usada durante el primer trimestre de 2020.
-Tan sólo Mijas (-1,2%) y Fuengirola (-0,3%) ajustaron a la baja el precio en el último año.
-La actividad comienza a mostrar síntomas de enfriamiento. En 2019 se vendieron menos viviendas en todos los municipios analizados (-13% en el conjunto de las 13 localidades).
-El municipio de Estepona es donde más visados de obra nueva se aprobaron en 2019 en la costa española, sólo superado por las capitales Valencia y Barcelona.
Si deseas consultar el informe completo “Vivienda en costa 2020” en PDF (58 páginas), publicado por Tinsa, puede descargarlo aquí o consultar en el apartado Servicio de Estudios de nuestra web.