El 54 % de los municipios más poblados de España estabilizará el precio de la vivienda en 2020

El mercado residencial en España encara 2020 con un escenario general de moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda. Tinsa Digital ha realizado un análisis de la variación de precio prevista para el próximo año en las capitales y municipios españoles con una población superior a los 50.000 habitantes. El forecast de Tinsa Digital refleja que en el 54 % de los 147 municipios analizados la vivienda registrará variaciones de precios inferiores al 2 % en los próximos 12 meses. En otro 27 % estima un incremento moderado de entre el 2% y el 5%, mientras que solo uno de cada cinco municipios (19 %) registrará subidas medias anuales de más de un 5% en el próximo año.

Tinsa Digital es la filial proptech de Tinsa especializada en valoración automática, soluciones digitales de big data y generación de indicadores para el análisis de los mercados inmobiliarios. Uno de ellos es el cálculo de la variación media del valor de la vivienda en los próximos 12 meses (forecast) en diferentes agregados geográficos, desde un ámbito nacional hasta el nivel más micro en las denominadas zonas Tinsa. El indicador se apoya en una modelización econométrica que combina las series temporales de valor de la vivienda y las variables del ciclo económico con las que el ciclo de precios guarda correlación histórica.

“En general, se espera un escenario de moderación en el crecimiento de precios extendido por todo el territorio. Se reducen los incrementos esperados en 2020, no superando apenas la media española un 3 % en un escenario conservador. El grueso de las principales ciudades del país anotaría incrementos no superiores a un 5 %, pudiendo ser virtualmente nulos en determinados mercados con fuerte encarecimiento reciente”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Centrando el análisis exclusivamente en las capitales de provincia, el indicador prevé para 2020 una revalorización de la vivienda superior al 5% en sólo nueve municipios: Ceuta, Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo. Palma, Pamplona, Santander y Soria. La estabilización de precios, con variaciones inferiores al 2%, es el escenario más probable en el 58% de las capitales de provincia españolas. En otro 25%, se prevén subidas moderadas de entre el 2 % y el 5 %.

Forecast 2020

Madrid y Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido más intensamente en los últimos años, se ubican en este grupo de municipios donde los precios se van a estabilizar o incluso podrían registrar ligeros descensos puntuales. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 49% en Madrid y un 53% en Barcelona desde sus respectivos mínimos en la crisis, frente al 17% que se ha revalorizado de media la vivienda en España desde su punto más bajo en la última década.

El análisis de las previsiones para el próximo año en aquellos municipios que no son capitales de provincia pero que cuentan con una población superior a 50.000 habitantes refleja que en un 33 % de ellos el precio de la vivienda experimentará crecimientos superiores al 5 %, una proporción que duplica el 17 % de capitales que se encuentran en este escenario. “Los municipios de la periferia de los núcleos urbanos de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Torrejón de Ardoz, Coslada, Parla, Majadahonda, Leganés, Arganda del Rey) y de Barcelona (Cornellá de Llobregat, Badalona, Santa Coloma, El Prat de Llobregat, Terrassa, Granollers, Castelldefels, Manresa, Mataró) aún tendrían margen de crecimiento de valores por encima de un 5 %, algo que también podría suceder en ciertos mercados de la costa mediterránea, tales como Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Motril u Orihuela”, explica Rafael Gil.

Descarga nuestro excel, incluye el detalle de la estimación de evolución de precio a 12 meses para cada una de las capitales y municipios de más de 50.000 habitantes.

Acerca del cálculo del Forecast

La estimación de precios residenciales futuros (siguientes doce meses) está basada en series temporales de valor de Tinsa en todos los agregados geográficos disponibles: nacional, regional, provincial, municipal y zonas micro (distritos de las principales ciudades, zonas homogéneas de Tinsa, etc.).

La modelización econométrica de dichas series temporales mediante modelos ARIMA incluye variables económicas con las que el ciclo de precios guarda correlación histórica (series de PIB del INE y previsiones de principales organismos oficiales entre otras fuentes), combinando de este modo las particularidades de cada serie con el ciclo económico.

La calidad y coherencia necesarias para previsiones de precios residenciales como éstas vienen avaladas por la calidad de las series de valor de Tinsa y la validación de resultados por profesionales estadísticos y expertos en el sector inmobiliario.

Este indicador automatizado para establecer una estimación de precios residenciales futuros ha sido elaborado y revisado por el equipo de Market Research de Tinsa Digital.

Acerca de Tinsa Digital

Tinsa Digital es la filial proptech de Tinsa, uno de los mayores grupos independientes de valoración del mundo. Tinsa Digital está especializada en valoración automática, soluciones de big data y en la generación de indicadores inmobiliarios, financieros y sociodemográficos para realizar análisis de todo tipo basados tanto en información verificada como en otras fuentes de datos públicas o privadas. Tinsa Digital lanzó al mercado en 2019 Radar, la primera herramienta flexible de big data, que adapta su uso y coste a las necesidades del usuario. También desarrolla aplicaciones de location inteligence para la gestión ágil de grandes volúmenes de activos.