Tinsa IMIE Mercados Locales 4º trimestre 2016: +0,8%

El precio medio de la vivienda en España se incrementó un 0,8% interanual en el cuarto trimestre del año, según el dato provisional recogido en el índice Tinsa IMIE Mercados Locales. Cataluña (+7,2%), la Comunidad de Madrid (+5,2%) y País Vasco* (+4,3%) son las regiones que muestran un crecimiento más consolidado en sus precios en el transcurso del último año. El mercado muestra fuertes diferencias en función de la ubicación. Frente al dinamismo experimentado por ciudades como San Sebastián* (+12,1% interanual), Bilbao (+11,6%) y Barcelona (+11%), en otras 29 capitales españolas el precio medio se ha reducido en los últimos doce meses. El plazo medio de venta de una vivienda en España está en torno a 9,9 meses. En Madrid y Barcelona, es inferior a cinco meses.

Cataluña, con un incremento interanual del 7,2% en su precio medio, la Comunidad de Madrid, con un 5,2%, y País Vasco*, con un 4,3%, se mantienen como locomotoras del mercado de la vivienda en España. Aunque a un ritmo menor, también se han revalorizado holgadamente en el último año por encima de la media las Islas Canarias (+2,8%) y Andalucía (+2%).

En el extremo contrario, Murcia, Castilla y León e Islas Baleares lideran las caídas en tasa interanual en el trimestre, con descensos del 4,8%, 3,9% y 3,1%, respectivamente. También están por debajo del precio de hace un año Cantabria (-2,1%), Navarra (-1,9%), Asturias (-1,3%) y Aragón (-0,9%).

Si se amplía el análisis a la evolución durante el periodo de crisis, las regiones con mayor descenso acumulado desde máximos de 2007 son La Rioja (-53,6%), Castilla-La Mancha (-51,8%) y Navarra (-51,6%). También registra un ajuste superior al 50% en los últimos nueve años Aragón (-50,3%). Por el contrario, Extremadura, Islas Baleares y Galicia tan solo se han ajustado un 29,5%, un 31% y un 32,6%, respectivamente, desde sus valores de 2007.

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.

Barcelona, Palencia* y Guipúzcoa* son las provincias que destacan con la mejor evolución de precios en los últimos doce meses, con incrementos del 8,4% en el caso de Barcelona, del 7,8% en Palencia* y del 7,4% en Guipúzcoa *. El precio medio también ha aumentado más de un 5% desde el último trimestre de 2015 en las provincias de Málaga (+6,6%), y de Madrid y Almería, donde el incremento de valor en la vivienda terminada alcanza en ambos casos el 5,2%.

Se trata de una situación muy diferente a la de provincias como Huelva y Lleida, que registran caídas del 6,9%, 6,5%, respectivamente, en el último año. Los precios también se han ajustado a la baja de forma significativa desde el cuarto trimestre de 2015 en las provincias de Ourense* y León (-5,1%), Murcia (-4,8%), Valladolid (-4,5%) y Segovia (-4%).

El mayor ajuste acumulado desde el punto álgido del ciclo se concentra en las provincias de Toledo, con un descenso el 56%, y en las de Guadalajara y Zaragoza, ambas con una caída del 54,2% desde 2007. El ajuste supera también el 50% en La Rioja (-53,6%), la provincia de Tarragona (-52%), Navarra (-51,4%), y en las provincias de Huelva (-51,4%), Lleida (-50,6%) y Ávila (-50,2%). En el extremo contrario, las provincias donde los valores medios han experimentado una menor variación son Ourense* (-22,4%), Cáceres (-26%) y Teruel*(-26,7%).

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta, Melilla y en la provincia de Soria.

Tres capitales destacan en el cuatro trimestre por registrar un incremento de precio superior al 10% en el último año. Se trata de San Sebastián* (+12,1%), Bilbao (+11,6%) y Barcelona (+11%). También en positivo, aunque con un ritmo algo más moderado, destacan las ciudades de Madrid, Málaga y Palencia*, donde los valores medios se han revalorizado un 6,3%, 5,4% y 5%, respectivamente, en el último año.

Entre las capitales que no han finalizado el ajuste de precios a la baja se encuentran León (-11,1%), Murcia (-7,3%), Valladolid (-6,6%) y Lugo* (-6,2%). También registran descensos superiores al 5% en los últimos 12 meses las ciudades de Albacete (-5,4%), Granada (-5,2%) y Segovia* (-5,1%).
Si se analiza la evolución de los últimos nueve años, las capitales que más se han depreciado durante la crisis son Logroño, Zaragoza y Tarragona, que muestran un descenso acumulado del 60%, del 57,2% y del 56,4%, respectivamente. Otras capitales donde la vivienda ha perdido más de la mitad de su valor son Lleida (-54,9%), Ávila (-54,8%), Castellón (-54,6%), Albacete (-53,3%), Huelva (-52,2%). Completan el grupo de los mayores ajustes las ciudades de Valencia (-52,1%) y Segovia*(-50,1%).

Situación muy diferente es la experimentada por la ciudad de Ourense*, donde el precio medio tan solo ha caído un 25,9% desde 2007. Le acompañan como capitales con menores caídas acumuladas, Cáceres, con un ajuste del 30,6%, y las capitales de Zamora* y Pontevedra*, ambas con un descenso del 30,8% desde 2007.

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las capitales de A Coruña, Burgos, Ceuta, Guadalajara, Melilla, Pamplona y Soria.

El análisis en detalle del mercado residencial de las cinco mayores capitales españolas muestra fuertes incrementos de precios en algunos distritos de Barcelona, Madrid y Valencia. Es el caso de Gràcia y Eixample, en la Ciudad Condal, donde el precio medio de la vivienda terminada se incrementó un 16,5% y un 15,1% interanual, respectivamente.

En Valencia, destacan los distritos de Rascanya, con un aumento del 14,3% respecto al cuarto trimestre de 2015, y Benimaclet, con un alza del 13,5%. En Madrid, el mayor incremento de precios se ha concentrado en la zona de Hortaleza (+13,4%), seguida de cerca por el distrito Centro (+11,9%) y Tetuán (+11,4%), mientras que en Zaragoza destaca La Almozara, con un crecimiento del 10,8%.

Madrid y Barcelona han sido mercados al alza en el último año, con la excepción del distrito barcelonés de Sants-Montjuïc (-0,7%) y los madrileños de Retiro (-0,7%) y Villaverde (-0,1%), que se mantuvieron estabilizados. Los mayores ajustes a la baja en tasa interanual entre los distritos de las cinco mayores capitales se localizan en la ciudad de Sevilla, en los distritos de Sur (-9,1%), San Pablo-Santa Justa (-7,9%) y Bellavista–La Palmera (-5,6%).

El distrito barcelonés de Sarriá – Sant Gervasi se mantiene como el más caro de las cinco grandes capitales analizadas, con 3.901 €/m2, seguido de Les Corts (3.716 €/m2), que desbanca a los distritos madrileños. En la capital, la zona de Salamanca, con un valor medio de 3.645 €/m2, supera a Chamberí (3.562 €/m2), que el trimestre pasado mostraba el precio medio más elevado de la ciudad.

En el extremo contrario, Los Poblados del Oeste (846 €/m2) y L’Olivereta (848 €/m2), ambos en Valencia, son los distritos con el valor medio más bajo de las cinco grandes capitales, junto con los Barrios rurales del oeste, en Zaragoza, donde el precio medio de la vivienda es 852 €/m2.

Los plazos medios de venta, que consideran la oferta de vivienda y el ritmo de transacciones, se han reducido en el cuarto trimestre del año de forma generalizada. Por primera vez desde que se empezó a generar este indicador en el segundo trimestre de 2015, el plazo medio en España desciende de los 10 meses para situarse en 9,9 meses.

Además de Ceuta y Melilla, las provincias con mayor grado de liquidez, entendida como los plazos medios de venta más breves, son Madrid (5,7 meses), Las Palmas (6,8 meses) y Santa Cruz de Tenerife (6,8 meses). La reducción de plazo más notable desde el trimestre pasado se produce en Córdoba, donde vender una vivienda ha pasado de 12,6 a 10,2 meses de media, y en Lleida, que ha recortado el plazo de 13 a 10,6 meses.

Por el contrario, Cantabria (18,6 meses), Segovia (16,2 meses) y Ávila (15,4 meses) son las provincias que registran mayores plazos en el cuarto trimestre. Tan solo en Segovia, Murcia (11,6 meses), Teruel (9,2) y Soria (8,3) se ha incrementado el tiempo medio de venta respecto al trimestre anterior.

Los plazos son mucho más reducidos en las dos grandes capitales españoles, donde apenas se superan los cuatro meses. En Madrid, se tarda una media 4,3 meses en vender una vivienda y en Barcelona 4,4 meses. Valencia es la única de las cinco mayores ciudades españolas que supera el año de plazo medio de venta: 12,9 meses.

Un comprador necesitaba en el tercer trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar seis años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el ‘boom’ inmobiliario.

Del análisis de las provincias donde se ubican las cinco mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) se desprende que Baleares se mantiene como la provincia que requiere un mayor número de años de salario para comprar una vivienda, con 12,4 años, seguida de Málaga con 8,6 años. Estos datos de esfuerzo reflejan la existencia de un mercado de alta gama en esas zonas que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Por el contrario, Valencia y Zaragoza se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,9 y 4,5 años, respectivamente.
Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el pago del primer año de hipoteca, una familia española tendría que destinar un 21,5% de su salario a la compra de la vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre (último dato disponible).

Entre las ocho provincias analizadas, Málaga y Baleares destacan por tener la mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 28,8%, respectivamente. La proporción desciende hasta el 16,8% en la provincia de Valencia y el 18,4% en Zaragoza.

Entre las cinco grandes capitales españolas, los compradores de Barcelona son los que necesitan realizar un mayor esfuerzo, ya que tienen que destinar de media un 25,4% de los ingresos para afrontar el pago de la hipoteca, una proporción que en Madrid se reduce al 21,4%.

Descendiendo el análisis al nivel de distrito, Moncloa-Aravaca, en Madrid, y Sarrià-Sant Gervasi, en Barcelona, son las zonas que requieren un mayor esfuerzo entre los distritos de las cinco grandes analizadas (un 38,4% en ambas zonas), seguidas del distrito barcelonés de Les Corts (37,2%) y el madrileño de Salamanca (33,7%).

El esfuerzo necesario se reduce considerablemente en la ciudad de Zaragoza, donde ningún distrito alcanza la cuota del 20%. Los Barrios rurales del oeste (9,3%) y Las Fuentes (9,7%), ambos en la capital aragonesa, muestran este trimestre los niveles de esfuerzo más bajos de las cinco mayores capitales españolas.

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