Qué conviene revisar antes de firmar un contrato de arras
Antes de entregar una señal, es recomendable comprobar no solo la situación registral de la vivienda, sino también el estado de conservación del edificio y si existen incidencias que puedan afectar a la operación. Aspectos como una ITE desfavorable, derramas extraordinarias ya aprobadas o discrepancias entre la realidad del inmueble y la información registral pueden tener un impacto económico importante y condicionar la compra. Detectarlos con antelación permite negociar mejor las condiciones del contrato o incluir cláusulas que protejan al comprador.
¿Puedo recuperar las arras si la ITE sale desfavorable?
La respuesta es no siempre. La existencia de una ITE desfavorable no implica automáticamente que el comprador tenga derecho a recuperar el dinero entregado. Será necesario analizar:
- El tipo de contrato de arras firmado.
- Las cláusulas pactadas entre comprador y vendedor.
- Si el vendedor informó previamente de la situación del edificio.
- La gravedad de las deficiencias detectadas.
- Si existen incumplimientos contractuales o vicios que afecten al consentimiento.
En muchos casos, únicamente supone que la comunidad deberá ejecutar determinadas obras de conservación. Sin embargo, cuando revela problemas estructurales graves o circunstancias ocultadas durante la negociación, la situación jurídica puede ser distinta.
¿Quién pierde las arras cuando aparece una ITE desfavorable?
La respuesta depende del régimen jurídico de las arras:
- Si se firmaron arras penitenciales, estas permiten desistir libremente de la compraventa. En ese supuesto:
- Si el comprador decide no continuar con la compra, normalmente perderá las arras entregadas.
- Si quien desiste es el vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
No obstante, si el contrato condicionaba expresamente la operación a que el edificio no presentara incidencias relevantes o a que la ITE fuera favorable, deberán aplicarse las cláusulas pactadas.
- Si se firmaron arras confirmatorias, no atribuyen un derecho de desistimiento. Si una de las partes incumple injustificadamente el contrato, la otra podrá exigir:
- Cumplimiento del contrato.
- Resolución con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, cuando proceda.
La aparición de una ITE desfavorable no modifica por sí sola este régimen, salvo que constituya un incumplimiento relevante o exista ocultación de información esencial.
- Si se firman arras penales, estas funcionan como una garantía frente al incumplimiento contractual. El contrato puede establecer las consecuencias económicas si alguna de las partes incumple sus obligaciones, incluida la aparición de determinadas circunstancias relacionadas con el estado del inmueble.
Hay que tener en cuenta que cada vez es más habitual incluir cláusulas suspensivas que condicionan la compraventa a determinados hechos, por ejemplo:
- Que la ITE sea favorable.
- Que no existan obras extraordinarias de elevado importe.
- Que el comprador obtenga financiación hipotecaria.
Si la condición no se cumple y así se ha previsto expresamente en el contrato, el comprador podrá recuperar las cantidades entregadas conforme a lo pactado.
¿Cuándo es obligatorio devolver las arras por una ITE desfavorable?
No existe una regla general que obligue a devolver las arras únicamente porque la Inspección Técnica del Edificio sea desfavorable. Sin embargo, la devolución puede proceder cuando concurren circunstancias como:
- Existencia de defectos estructurales graves desconocidos por el comprador.
- Incumplimiento de las obligaciones de información del vendedor.
- Resolución válida del contrato conforme a las cláusulas pactadas.
- Error o vicio del consentimiento derivado de información esencial omitida.
Si los problemas detectados afectan de forma significativa al inmueble y eran desconocidos para el comprador en el momento de contratar, será necesario analizar cada caso para determinar si procede resolver el contrato y reclamar las cantidades entregadas.
¿Y si el vendedor te ocultó la ITE desfavorable?
La situación cambia cuando el vendedor conocía la existencia de una ITE desfavorable y ocultó deliberadamente esa información durante la negociación. En estos casos podrían plantearse cuestiones como:
- Mala fe contractual.
- Incumplimiento del deber de información.
- Error esencial en el consentimiento del comprador.
Si la ocultación fue determinante para firmar el contrato, el comprador podría solicitar la resolución del contrato y reclamar la devolución de las cantidades entregadas, además de los daños y perjuicios que, en su caso, procedan. La viabilidad de la reclamación dependerá de las pruebas disponibles y de las circunstancias concretas de la operación.
Cómo reclamar la devolución de las arras, paso a paso
Si se considera que se tiene derecho a recuperar las arras, conviene actuar de forma ordenada.
1. Revisar el contrato de arras
Lo primero es analizar:
- El tipo de arras firmado.
- Las cláusulas relativas al estado del inmueble.
- Las condiciones suspensivas.
- Las obligaciones asumidas por ambas partes.
2. Reclamación extrajudicial al vendedor
Antes de acudir a los tribunales resulta recomendable enviar una reclamación formal solicitando la devolución de las cantidades entregadas y exponiendo los motivos jurídicos que la justifican. En muchos casos es posible alcanzar un acuerdo sin necesidad de iniciar un procedimiento judicial.
3. Reclamación judicial: ¿cuándo procede?
Si no existe acuerdo, el comprador puede acudir a la vía judicial cuando considere que:
- Ha existido un incumplimiento contractual.
- El consentimiento estuvo viciado.
- El vendedor ocultó información relevante.
- Se cumplen los requisitos legales para resolver el contrato.
La documentación técnica relativa a la ITE, informes periciales y el propio contrato de arras serán elementos esenciales para valorar las posibilidades de éxito.
Cómo protegerte: una cláusula de arras condicionada a la ITE
La mejor forma de evitar conflictos consiste en anticiparse a ellos. Cuando existen dudas sobre el estado del edificio, es recomendable incluir una cláusula que condicione la eficacia del contrato de arras a determinadas circunstancias, por ejemplo:
- Que la ITE resulte favorable.
- Que no existan derramas extraordinarias de elevado importe.
- Que no aparezcan defectos estructurales relevantes.
- Que la vivienda obtenga la financiación necesaria.
De este modo, si la condición pactada no llega a cumplirse, el comprador podrá resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas conforme a lo acordado. Esta previsión resulta especialmente útil cuando la compra depende de una hipoteca.
Antes de conceder financiación, la entidad bancaria exige una tasación del inmueble por una sociedad homologada por el Banco de España y valora distintos factores que pueden afectar a su valor. Si la ITE revela deficiencias importantes o existen obras pendientes de gran entidad, la tasación puede verse afectada y dificultar la obtención del préstamo. En estos casos, disponer de una cláusula que condicione las arras a la concesión de la financiación o al estado del edificio ofrece una mayor protección jurídica.
¿Cómo puede ayudarte una tasación?
Aunque la finalidad principal de una tasación es determinar el valor de mercado de un inmueble, ante una ITE desfavorable cumple una función adicional: aporta una valoración técnica e independiente que ayuda a dimensionar el alcance real de las deficiencias detectadas y su impacto económico sobre el valor de la vivienda.
Esta información resulta útil en dos momentos distintos. Antes de decidir si continuar con la compra, permite valorar si el precio pactado sigue siendo adecuado a la vista del estado real del edificio, y puede servir de base para renegociar las condiciones con el vendedor. Y si finalmente es necesario reclamar la devolución de las arras, contar con un informe técnico independiente que acredite la gravedad de las deficiencias refuerza la reclamación, tanto en una negociación extrajudicial como ante los tribunales.
En definitiva, una ITE desfavorable no significa automáticamente que el comprador pueda recuperar las arras, pero sí puede convertirse en un elemento decisivo cuando revela problemas graves del inmueble, incumplimientos del vendedor o circunstancias que las partes habían previsto expresamente en el contrato. Así que antes de renunciar a la compra o reclamar la devolución del dinero, resulta fundamental revisar el contrato de arras, analizar la documentación técnica del edificio y valorar las consecuencias jurídicas de cada caso. Un asesoramiento especializado permitirá determinar la estrategia más adecuada y proteger los intereses del comprador.
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