El valor medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 10,4% en 2025 (un 7,6 % en término reales, descontando el efecto de la inflación), hasta 2.567 €/m2, según refleja el informe ‘Vivienda de obra nueva 2026’ de la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin. El precio es un 43% superior al promedio de la vivienda de segunda mano, que se encareció de forma más intensa que la obra nueva en 2025: un 11,9%. Tras crecer a un ritmo similar al de la inflación entre 2021 y 2024, la vivienda usada registró el año pasado un fuerte repunte, sumándose a la tendencia de aumento de precios iniciada por la obra nueva en 2024.
«Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año, sin descartar que también puedan existir algunas dinámicas especulativas minoritarias ante las expectativas de revalorización existentes en el mercado desde 2024, cuando el BCE comenzó a reducir los tipos de interés de referencia”, comenta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
El informe ‘Vivienda de obra nueva 2026’ realiza una completa radiografía de la evolución de los precios a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin en todo el territorio, las compraventas y la producción de obra nueva. El estudio, que analiza también el esfuerzo de compra, desciende al nivel de CCAA, provincias, capitales y en más de 70 municipios secundarios relevantes por población y volumen de compraventas.
Los aumentos de precio más intensos en el segmento de obra nueva respecto a 2025 se concentraron en los segmentos: islas, enclaves turísticos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.
En términos de accesibilidad, el producto de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados: un hogar medio necesita el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva en España, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general (considerando obra nueva y usada). En la ciudad de Madrid, el esfuerzo de compra en el segmento de obra nueva alcanza el 57 % de la renta disponible y en Barcelona el 68 %.
El fuerte crecimiento de los precios residenciales comenzó desde el segundo trimestre de 2025 a cambiar la tendencia decreciente que el esfuerzo de compra mostró en 2023 y 2024. Los datos de 2025 apuntan así hacia un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda en polos de empleo y focos turísticos y alimentan la urgencia con que se requiere equilibrar la oferta de vivienda habitual en estas zonas.
El esfuerzo en polos de empleo y focos turísticos, donde se concentra la mayor parte de la población, alcanza niveles críticos superiores al 50 % de la renta disponible del hogar medio en el caso de la ratio de esfuerzo general. Esta tasa llega a exceder el 80 % de la renta disponible media en el caso de la vivienda nueva en municipios con alto componente de comprador internacional, como es el caso de Benidorm, Marbella y Torrevieja.
“El dato revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados”, apunta Arias.
DISTANCIA RESPECTO AL ‘BOOM’ INMOBILIARIO
En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 82 % desde los mínimos registrados en la crisis de 2008 y se sitúa un 17 % por encima de los máximos de la burbuja.
No obstante, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es engañosa, al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico. “Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 44 % desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene un 18 % por debajo de los máximos de la burbuja de 2007”, afirma Arias.
Pese a ello, algunas ubicaciones de Islas Canarias, de la Costa Mediterránea y del área metropolitana de Madrid exceden los máximos alcanzados durante el ciclo expansivo en términos reales. Se trata de Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria, que superan los máximos de la primera década de los 2000 entre un 1% y un 26%.
DEMANDA Y OFERTA
“El aumento continuado de la demanda ha seguido encontrando un contexto de déficit de oferta que ha derivado en una concentración de las compraventas en el segmento de la vivienda de segunda mano, mientras que las compraventas de vivienda nueva continúan limitadas por el ritmo de construcción a pesar de existir demanda”, señala Arias.
Las compraventas de obra nueva aumentaron +3,8 % en 2025 y se situaron en 68.086 operaciones. Este volumen representa el 9 % del total de compraventas residenciales, cuota con la que se alcanzan nuevos mínimos de la serie histórica a pesar de la existencia de demanda. La escasez de producto disponible continúa así limitando el crecimiento en este segmento.
Las provincias en donde más han destacado las compraventas de vivienda nueva sobre el total de compraventas (entre 13% y 15%) han sido Málaga, Guipúzcoa, Navarra, Álava, Sevilla, Valladolid y Cádiz. De éstas, aumentan su cuota con respecto al año anterior Cádiz, Sevilla y Valladolid, mientras Málaga la sostiene en torno al 14 %.
La compraventa de vivienda nueva se redujo en Madrid y también se registró una leve caída agregada en el área metropolitana, mientras que la provincias aledañas de Ávila, Toledo, Segovia y Guadalajara registraron incrementos anuales en las compraventas de vivienda nueva. Se sostiene así la tendencia de trasvase de la demanda residencial de los polos de empleo hacia las áreas metropolitanas y provincias colindantes con buenas comunicaciones, más asequibles para el hogar medio.
Las compraventas protagonizadas por extranjeros residentes continúan creciendo, consistente con el escenario de inmigración al alza de los últimos años. Suponen el 10 % del total de compraventas nacionales y el 6 % de las compraventas de vivienda nueva, uno de los niveles más elevados de la última década. Por su parte, las compraventas de extranjeros no residentes se siguen moderando, aunque mantienen volúmenes robustos.
En 2025 el número de viviendas en proceso de edificación aumentó +8,8 % a nivel nacional. Se trata de una desaceleración con respecto al crecimiento de 16,7 % registrado en 2024, cuando la construcción se reactivó tras dos años en los que no se había registrado crecimiento reseñable a pesar del aumento de la demanda residencial.
Se mantiene el patrón de concentración de visados de obra nueva en municipios que se encuentran próximos a otros que tradicionalmente aglutinaban altos volúmenes de construcción, en los que el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento y tensiona los precios, impulsando a oferta y demanda a buscar ubicaciones alternativas.
El coste de los materiales de construcción se ha estabilizado tras los fuertes repuntes que experimentó en el periodo 2021-2023 y en 2025 ha seguido creciendo por debajo de la inflación. Sin embargo, la escasez de mano de obra contrarresta el efecto moderador del coste de los materiales e impulsa los costes de construcción al alza, justificando parte del crecimiento del precio final de la vivienda nueva.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
El conjunto de comunidades autónomas en 2025 ha registrado unos valores unitarios residenciales medios en el segmento de obra nueva que se han situado entre los 4.700 €/m2 de Baleares y los 1.400 €/m2.
Las variaciones anuales de precios, mayoritariamente intensas, se han situado entre +17,2 % y -2,9 % en términos nominales (entre +14,1 % y -5,4 % en términos reales, descontando la inflación). Las Comunidades que han registrado mayores crecimientos interanuales son (por encima del 14 % nominal) Cantabria y Asturias. En el extremo opuesto, destaca Extremadura, con retrocesos moderados (-2,9 % interanual).
Islas Baleares es la única región que supera en términos reales los valores máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 y lo hace en un 24 % (un 70% en términos nominales). El resto de las comunidades se mantienen por debajo. La que más se aproxima a máximos es Canarias, a -4 % de distancia.
Variación interanual CCAA 2025 vs 2024
PROVINCIAS
Las variaciones anuales medias se han situado en rangos que van desde +24,9 % a -16,5 % en términos nominales (entre +21,6 % y – 18,7 % descontando la inflación). La mayoría de las provincias (44 de 50) han registrado variaciones anuales positivas, localizándose los incrementos más intensos en las provincias de Cuenca, Guipúzcoa, Córdoba, Albacete, Cantabria, Pontevedra y Orense.
Las provincias en las que la obra nueva se ha revalorizado en mayor medida son Castellón, Málaga, Valencia, y Tenerife. Por el contrario, las que más se alejan de la revalorización son Ciudad Real, Vizcaya, Burgos y Ávila, a menos del 10% de distancia.
El esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35 % de la renta disponible media en 38 de las 50 provincias estudiadas. El esfuerzo para comprar vivienda nueva excede el 50 % de la renta disponible media en las provincias de Málaga, Baleares, Alicante, Cádiz, Córdoba, Granada, Albacete, Almería, Cantabria, y Sevilla.
CAPITALES Y MUNICIPIOS SECUNDARIOS RELEVANTES
En 111 de los 127 municipios analizados (entre capitales y otros municipios relevantes analizados) el valor de la vivienda de obra nueva se incrementó en 2025 respecto al año anterior. Las variaciones anuales se han situado entre +39,4 % y -6,5 % en términos nominales (+35,8 % y -8,9 % descontando la inflación).
Con subidas superiores al 20% nominal destacan Santa Cruz de Tenerife (Tenerife), Chiclana de la Frontera (Cádiz), Pontevedra (Pontevedra), Sanlúcar de Barrameda (Cádiz), Torrejón de Ardoz (Madrid), San Fernando de Henares (Madrid), Manresa (Barcelona), Vélez (Málaga), Torrent (Valencia) , San Sebastián (Guipúzcoa) y Gijón (Asturias).
Los valores unitarios medios en el segmento de obra nueva se sitúan entre los 5.867 €/m2 y los 1.097 €/m2 en el conjunto de las capitales y municipios relevantes analizados. En las capitales de provincia, el precio de la obra nueva se encuentra, de media, un 33% por encima de la segunda mano (a excepción de Ávila); un 27 % en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona (a excepción de Alcorcón) y un 39 % en los municipios secundarios relevantes estudiados por Tinsa by Accumin.
Los precios de obra nueva más elevados (superiores a los 4.000 €/m2) se encuentran en las capitales de San Sebastián, Barcelona y Madrid y en los municipios del área metropolitana de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Majadahonda y San Sebastián de los Reyes) y de Barcelona (Sant Cugat del Vallés, Castelldefelds y Badalona) y en los municipios de Benidorm y Marbella.
Variación interanual CAPITALES 2025 vs 2024
Los municipios que se han revalorizado más de un 70 % desde sus mínimos en la crisis son Benidorm (Alicante), Marbella (Málaga), Vélez (Málaga), Santa Cruz de Tenerife (Tenerife), Málaga (Málaga) y Alcobendas. En el lado contrario, los municipios que apenas se han revalorizado desde entonces son Ávila (Ávila) y Algeciras (Cádiz), con revalorizaciones casi nulas. Se encuentra en mínimos el valor de la obra nueva en Avilés (Asturias), Palencia (Palencia), Orense (Orense), Burgos (Burgos), Linares (Jaén), Lorca (Murcia)Jaén (Jaén), Ciudad Real (Ciudad Real) y Salamanca (Salamanca).
El esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35 % de la renta disponible media en los más de 70 municipios secundarios relevantes estudiados, a excepción de algunos del interior (Ávila, Mérida, Linares, Ponferrada, Lleida, Teruel, Soria, Cáceres, Ciudad Real, Lugo, Santiago de Compostela y Toledo), ubicaciones puntuales cercanas a la costa (Lorca, Telde, Algeciras, Reus, Alcoy, Avilés y Roquetas de Mar) y algunos municipios en el área metropolitana de las capitales principales.
El esfuerzo excede el 60 % de la renta disponible media en capitales que actúan como polos de empleo y foco turístico (Cádiz, Málaga, San Sebastián, Barcelona), en municipios secundarios de costa altamente asociados con el segmento vacacional (Benidorm, Marbella, Torrevieja, Orihuela, Chiclana de la Frontera y Sanlúcar de Barrameda) y municipios puntuales del área metropolitana de Barcelona y Málaga (Badalona y Vélez, respectivamente).
ÁREAS METROPOLITANAS DE MADRID Y BARCELONA
El informe dedica un apartado especial a las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, dado que concentran buena parte de la construcción de obra nueva asociada a los polos de empleo y tienen una gran relevancia desde el punto de vista de la demanda.
En el área metropolitana de Madrid, las variaciones anuales oscilan en 2025 entre +27,3 % y -0,1 % en términos nominales. Los municipios estudiados por Tinsa by Accumin registraron en 2025 unos valores unitarios medios en obra nueva entre 5.669 €/m2 y 2.081 €/m2.
Alcobendas y Pozuelo de Alarcón superan los 4.718 €/m2 de la capital. Los incrementos más intensos en el segmento de obra nueva en el último año (por encima del 15%) se han situado en Torrejón de Ardoz, San Fernando de Henares, y Alcobendas.
El esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35 % de la renta disponible media en todos los municipios, a excepción de Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Las Rozas, Parla y Rivas Vaciamadrid. El esfuerzo se mantiene por debajo del 50 % de la renta disponible media en todos los municipios del área metropolitana, mientras que en Madrid capital se sitúa en el 57 %.
En el caso del área metropolitana de Barcelona, el precio del segmento de obra nueva se ha situado entre los 4.728 €/m2 y los 2.360 €/m2. Las variaciones anuales se han situado entre +23,6 % y -2,6 % en términos nominales ( +20,4 % y – 5,1 % descontando la inflación). De los 24 municipios estudiados, 19 han registrado variaciones nominales positivas (14 en términos reales).
El incremento más intenso se observa en Manresa, por encima del 20 % nominal, mientras que el resto de los municipios estudiados crecen por debajo del 11 %.
El esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35% de la renta disponible media considerado razonable en 19 de los 24 municipios estudiados. En Barcelona capital, el esfuerzo para adquirir una vivienda de obra nueva es mayor que en los municipios del área metropolitana y se sitúa en el 68 % de la renta disponible.
El esfuerzo excede el 45 % de la renta disponible media considerado crítico en Badalona, L’ Hospitalet de Llobregat, Cornellá de Llobregat, Sant Adrià de Besós, Mataró, Sant Boi de Llobregar, El Prat de Llobregat y Castelldefels.
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