Ganancia patrimonial: el Tribunal Supremo reafirma la importancia de su cálculo mediante una valoración rigurosa

En nuestro post Valor de referencia: Avances legales y la importancia de una valoración rigurosa, hacíamos hincapié en la importancia de la visita a los inmuebles para una valoración precisa.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2025 reforzaba la importancia de la inspección ocular completa, tanto exterior como interior, para cualquier valoración pericial ya que, sólo así se pueden verificar aspectos esenciales como la superficie útil, las calidades, el estado de conservación o los elementos singulares que el cálculo masivo del valor de referencia no contempla:

Una buena praxis en la valoración pericial de un inmueble exige la visita individualizada de su interior… La identificación física del inmueble mediante inspección ocular por un técnico competente debe incluir el examen exterior e interior, salvo causa justificada para no hacerlo.

Recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2025 ha ahondado en la cuestión de la comprobación de valores por parte de la Administración y la consiguiente prueba pericial inmobiliaria:

1. Para el cálculo de una ganancia patrimonial en el IRPF, la Administración realizó una comprobación de valores por dictamen de peritos, fijando los valores de los inmuebles a dos fechas distintas para el cálculo de la ganancia patrimonial. Dichas valoraciones se basaron solo en visitas exteriores y documentación catastral y registral, sin inspeccionar el interior de los inmuebles. Diferentes instancias administrativas y judiciales validaron la antedicha actuación administrativa.
2. La cuestión jurídica principal era determinar si, en el procedimiento de comprobación de valores inmobiliarios por dictamen pericial de la Administración (artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria), era suficiente una visita exclusivamente exterior al inmueble o si, por el contrario, era obligatoria la inspección interior, salvo que se justificase de forma expresa y motivada su imposibilidad o innecesariedad.

El Tribunal Supremo aplicó al caso su jurisprudencia previa (STS 26-11-2015, 21-01-2021, 4-07-2023, 24-06-2025), la cual reforzó interpretando los siguientes preceptos:

1. Artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria (comprobación de valores mediante dictamen de peritos).
2. Artículo 160 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (obligación de reconocimiento personal del bien cuando sea un inmueble singular o no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes por fuentes documentales).

El Tribunal Supremo estableció en su sentencia que:

1. La regla general es la inspección personal completa del inmueble: interior y exterior. La valoración debe ser individualizada y basada en la comprobación directa del estado de conservación, calidades, superficie real, distribución, reformas, etc., aspectos imposibles de conocer únicamente desde el exterior. La mera visita exterior, fotografías o consulta de bases de datos no sustituyen la inspección interior.
2. La excepción (no visitar el interior) solo es válida si existe imposibilidad real de acceso o circunstancias objetivas que hagan innecesaria la visita, y esas circunstancias están expresamente motivadas en el dictamen, caso por caso.
3. La carga de probar la correcta valoración corresponde a la Administración, no al contribuyente.
4. El derecho a instar una tasación pericial contradictoria no permite rebajar los estándares periciales exigibles a la Administración.

En el caso concreto el perito de la administración:

1. Únicamente realizó visitas exteriores a los inmuebles.
2. Presumió un estado de conservación interior “acorde con el aspecto externo”.
3. No acreditó la solicitud de acceso al inmueble, ni negativa de los propietarios.
4. No justificó motivadamente por qué se omitió la inspección interior.

El Tribunal Supremo consideró que esta actuación:

1. Vulnera el deber de motivación de la pericial inmobiliaria.
2. Incumple los estándares de buena praxis exigidos por la jurisprudencia.
3. Impide dotar de fiabilidad a la valoración utilizada para liquidar la ganancia patrimonial.
4. Invalida los cálculos de la ganancia patrimonial a efectos de IRPF y, consecuentemente, determina la nulidad las sanciones impuestas a los contribuyentes.

Así pues, esta sentencia consolida una doctrina clave para la práctica administrativa y tributaria inmobiliaria:

1. La comprobación de valores de inmuebles exige, como regla general, la inspección física completa del inmueble (interior y exterior).
2. Las valoraciones basadas solo en datos documentales, fotografías o visitas externas son insuficientes por falta de motivación, salvo justificación muy precisa.
3. Refuerza las garantías del contribuyente frente a valoraciones automatizadas o poco individualizadas.
4. Subraya que la buena praxis pericial es un requisito esencial para la validez de liquidaciones tributarias basadas en valoraciones inmobiliarias.
5. En la práctica inmobiliaria, la sentencia limita las tasaciones administrativas genéricas y eleva el nivel de exigencia técnica para cualquier procedimiento de valoración de inmuebles con efectos fiscales.

La importancia de la valoración inmobiliaria conforme a la STS 1147/2025

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 1147/2025 refuerza el papel esencial de la valoración pericial inmobiliaria rigurosa en la defensa de los derechos del contribuyente frente a las comprobaciones de valores de la Administración.

El Alto Tribunal establece de forma clara que la tasación de un inmueble debe realizarse siguiendo los estándares de la buena praxis profesional, exigiendo como regla general la visita interior y exterior del inmueble y una motivación individualizada de la valoración obtenida.

Este criterio jurisprudencial confirma que no resulta válida una simple inspección visual externa apoyada en fotografías o bases de datos administrativas, ni la presunción genérica del estado de conservación del inmueble sin comprobación directa.

La valoración debe adecuarse al valor real de mercado en la fecha de devengo del impuesto, contemplando todas las características físicas que inciden en la formación del precio: distribución, calidades, estado de las instalaciones, reformas ejecutadas o pendientes, así como cualquier elemento singular que solo puede comprobarse mediante una inspección interior completa.

El papel de Tinsa en la defensa de tus derechos

En un contexto en el que los tribunales están poniendo límites cada vez más claros a las valoraciones inmobiliarias automatizadas o genéricas, la doctrina fijada por la STS 1147/2025 confirma que contar con una valoración independiente, técnicamente fundada y basada en una inspección directa del inmueble resulta imprescindible para garantizar una correcta defensa tributaria.

Solo mediante informes periciales completos, ajustados a la realidad física del inmueble y plenamente motivados, se puede asegurar que el contribuyente tribute por el valor que verdaderamente corresponde a su propiedad, conforme a los principios de legalidad, capacidad económica y buena administración reconocidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Tinsa pone su experiencia y rigor a tu servicio para que tributes siempre por el valor que realmente corresponde a tu inmueble. Llevamos años realizando valoraciones para la impugnación de impuestos. Nuestro compromiso es claro:

Visita interior al inmueble para considerar todas sus características, con especial atención al estado de conservación.

Asesoramiento estratégico: si desde el inicio existen dudas sobre el valor de referencia, sobre el cálculo o el valor de la ganancia patrimonial, etc … recomendamos valorar antes de liquidar el impuesto. También realizamos valoraciones a posteriori, durante un procedimiento de comprobación de valores.

Este enfoque garantiza que el contribuyente cuente con una valoración sólida y defendible, alineada con las buenas prácticas reconocidas por la jurisprudencia.