La propiedad, la posesión, la servidumbre de paso o un usufructo son derechos reales que otorgan a su titular poder directo e inmediato sobre un bien. Junto a estos, la hipoteca, la prenda y la anticresis son derechos reales de garantía que otorgan a su titular un derecho sobre un bien específico (mueble o inmueble) para asegurar el pago de una deuda, de forma que, si el deudor incumple, se ejecuta este derecho sobre el bien (venderlo-subastarlo) para cobrar preferentemente su crédito con el dinero obtenido, lo que asegura el cumplimiento de la obligación principal.
Desde un punto de vista de valoración, son determinantes pues condicionan su uso, su disponibilidad, su valor de mercado y la liquidez con la que dicho bien puede servir como garantía ante terceros. En definitiva, pueden impactar al valor. Lo analizamos en detalle:
Qué son los derechos reales
Los derechos reales se definen como aquellos derechos que otorgan a su titular un poder directo e inmediato sobre un bien determinado, permitiéndole ejercer facultades sobre el mismo sin necesidad de intermediarios dentro de los límites establecidos por ley. A diferencia de los derechos personales o de crédito, que establecen una relación entre personas (acreedor-deudor), los derechos reales vinculan directamente a una persona con una cosa.
La principal característica de los derechos reales es su oponibilidad frente a terceros: cualquier persona está obligada a respetar el derecho real que otro ostenta sobre un bien. Esta naturaleza absoluta los convierte en instrumentos jurídicos de gran fortaleza.
Qué es una garantía real
Una garantía real es un derecho que se constituye sobre un bien específico para asegurar el cumplimiento de una obligación, típicamente el pago de una deuda. Su particularidad reside en que, en caso de incumplimiento, el acreedor puede ejecutar directamente el bien gravado, obtener su valor mediante venta forzosa, sin necesidad de competir con otros acreedores, y recuperar así su deuda.
En la práctica las garantías reales están asociadas con los bancos que se convierten en acreedores al prestar importantes sumas de dinero, por ejemplo, para comprar la vivienda. Con el objetivo de obtener una seguridad adicional, pueden exigir la constitución de una garantía real (normalmente hipoteca, convirtiéndose en acreedores hipotecarios) que les garantiza el cobro, en caso de impago, con el valor de la cosa dada en garantía de forma más sólida que las garantías personales en las que el deudor responde frente a todos sus acreedores con todo su patrimonio presente y futuro.
Las características principales de una garantía real son que recaen sobre un bien concreto, no sobre el deudor, y les otorga preferencia frente a otros acreedores. Son oponibles frente a terceros y afectan al valor del inmueble, pues condiciona su libre transmisión y uso. Son siempre accesorias de una obligación principal y garantizan su cumplimiento.
Tipos de derechos reales y garantías reales
El Código Civil reconoce diversos tipos de derechos reales:
- Derecho real de goce o disfrute: como su propio nombre indica, permiten usar el bien, como, por ejemplo:
- Derecho de propiedad: derecho real por excelencia, confiere a su titular el pleno uso, disfrute, y disposición y gravamen de un bien.
- Usufructo: permite usar y disfrutar de un bien sin ser propietario. En este caso, afecta significativamente al valor porque el nudo propietario no tiene el uso y disfrute del bien gravado
- Uso y habitación: versión más restringida del anterior.
- Superficie: permite construir sobre un terreno ajeno, coexistiendo dos propiedades y dos propietarios distintas: una sobre el suelo y otra sobre lo edificado o construido, frecuente en desarrollos urbanos.
- Servidumbres: derechos que limitan un inmueble en beneficio de otro (paso, luces, vista) y que se caracteriza por la existencia de un predio sirviente (el que está gravado con la servidumbre) y un predio dominante (el beneficiado con la misma).
- Derechos reales de garantía: aseguran el cumplimiento de una obligación mediante un bien. Los más comunes son:
- Hipoteca: recae generalmente sobre inmuebles y permite al acreedor ejecutar el bien (obtenido su valor en subasta o venta pública) en caso de impago. Se caracteriza también porque el deudor hipotecario continua con la posesión del bien dado en garantía, por ejemplo, vive en el piso hipotecado.
- Prenda: recae sobre bienes muebles (coches, cuadros, etc.) que se dan en garantía del cumplimiento de una obligación principal. En estos casos, el acreedor pignoraticio tiene la posesión del bien dado en prenda de forma que, si el deudor incumple, puede instar la ejecución del bien dado en prenda para cobrarse con el dinero obtenido
- Anticresis: otorga al acreedor el derecho a percibir los frutos (rentas) del inmueble para aplicarlos al pago de la deuda.
- Derechos reales de adquisición preferente: otorgan la posibilidad de adquirir un bien con prioridad. Ejemplo:
- Tanteo: permite a una persona adquirir un bien con preferencia frente a terceros.
- Retracto: permite a una persona adquirir un bien ya vendido a un tercero.
Impacto de los derechos reales y garantías en la valoración de una propiedad
La existencia de derechos reales y garantías sobre un inmueble puede modificar sustancialmente su valor, ya sea por limitar su disfrute, restringir su transmisión o afectar a su rentabilidad futura.
Por ejemplo, los usufructos vitalicios representan un factor de depreciación. Cuando una propiedad tiene un usufructo, el comprador de la nuda propiedad no podrá disfrutar del inmueble hasta el fallecimiento del usufructuario, lo que reduce su valor de mercado.
Las servidumbres también impactan a la baja en el valor, especialmente aquellas que limitan el uso del inmueble, como las de paso (puede atravesar un jardín) o las de luces y vistas (tendidos eléctricos, conducciones de agua).
Aunque cada caso requiere un análisis individualizado, por norma general, para realizar la valoración se aplican unos coeficientes reductores o se realizan valoraciones separadas de cada derecho mediante actualización de flujos futuros.
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