La respuesta es sí, puedes vender tu parte (cuota) de una casa heredada, pero el proceso no está exento de matices legales. Te lo contamos.
Recibir una herencia suele ir acompañado de dudas jurídicas y fiscales. Una de las más habituales es qué hacer con una vivienda heredada cuando varios herederos son copropietarios. En muchos casos no todos quieren lo mismo: unos desean vender, otros quedarse con el inmueble y algunos, simplemente, no saben qué hacer.
Si eres de los que quiere vender su parte (cuota) de una casa heredada, te explicamos cuáles son los pasos a seguir, qué ocurre si hay desacuerdos entre herederos y qué impuestos tendrás que abonar.
Pasos para vender tu parte de una casa heredada
Si has heredado una casa junto con otros familiares y quieres vender tu porcentaje de la propiedad, el proceso legalmente es posible. Estos son los pasos habituales:
- Aceptar la herencia. Aunque quieras vender tu parte (cuota), previamente debes aceptar la herencia (pura y simplemente o a beneficio de inventario). Esta aceptación y la adjudicación y reparto de los bienes heredados si hay bienes inmuebles deben estar formalizadas en escritura pública ante notario. Solo así se acredita tu condición de copropietario y el porcentaje que te corresponde sobre la vivienda.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Es recomendable inscribir tu parte (cuota) en el Registro. Esto da seguridad jurídica y facilita cualquier operación futura de compraventa.
- Ofrecer tu parte a los coherederos. El Código Civil reconoce a los demás copropietarios un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). Por eso, antes de vender a un tercero debes ofrecer tu participación al resto de los copropietarios.
- Búsqueda de comprador. Si los demás herederos no quieren o no pueden comprarte tu parte (cuota), puedes venderla a un tercero. Aunque obviamente no será fácil que alguien quiera comprar un inmueble con varios propietarios.
- Firma de la escritura de compraventa. Una vez acordado el precio, se firma la venta en notaría y el comprador inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad.
¿Qué sucede si hay desacuerdo?
El desacuerdo entre herederos es muy frecuente. Puede que algunos quieran mantener la vivienda, otros alquilarla y otros vender. Tranquilo/a, en estos casos, la ley prevé soluciones:
- Derecho a salir de la comunidad. Ningún coheredero está obligado a permanecer de forma indefinida en una copropiedad. Si quieres salir, puedes vender tu parte (cuota) o solicitar judicialmente la división de la cosa común.
- División de la cosa común. Es un procedimiento judicial en el que se ordena dividir el bien. Si la vivienda no es físicamente divisible, lo habitual es que el juez ordene su venta en pública subasta y el reparto del dinero obtenido entre los herederos según su porcentaje.
Impuestos y gastos a abonar
Es importante tener en cuenta que la venta de una parte(cuota) de la vivienda heredada está gravada con varios impuestos:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Debes declarar en tu renta la ganancia patrimonial que se produzca. Se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición (el valor que se adjudicó a tu parte en la herencia más los gastos asociados).
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, es abonado al ayuntamiento. Depende de la ubicación, el valor catastral y los años transcurridos desde la adquisición hereditaria hasta la venta.
Impuesto de Sucesiones (si no se liquidó)
Recuerda que, antes de poder vender, debiste liquidar el Impuesto de Sucesiones correspondiente a la herencia y que depende de cada comunidad autónoma. Sin ese trámite no se puede inscribir tu parte en el Registro.
Gastos de notaría y registro
No hay que olvidar los honorarios notariales y registrales de la operación de compraventa.
Conclusión
En resumen, sí puedes vender tu parte de una casa heredada, aunque no siempre sea sencillo. Lo más recomendable es:
- Formalizar correctamente la herencia.
- Ofrecer tu parte primero a los demás herederos.
- Negociar antes de recurrir a la vía judicial.
- Tener en cuenta los impuestos que deberás pagar.
En muchos casos, contar con la ayuda de un tasador que valore la vivienda para el reparto de la herencia es clave: te permitirá conocer el valor de mercado de la vivienda y fijar un precio justo para tu participación, ya sea para negociar con tus familiares o con un tercero. ¿Necesitas ayuda?
