Los desacuerdos entre herederos en el reparto de una herencia son más frecuentes de lo que parece. Sin embargo, estos conflictos pueden evitarse o, al menos, minimizarse si se recurre a una valoración profesional por parte de una sociedad homologada por el Banco de España que garantice objetividad e independencia.
Así, la clave está en quién realiza la tasación del inmueble, cómo se determina su valor para el reparto y qué alternativas existen si no hay consenso entre las partes.
¿Quién determina el valor de un inmueble en una herencia?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el valor de una vivienda heredada no solo afecta a la división de la cosa común, sino también al cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Declarar un valor por debajo del mínimo fijado por la Administración a efectos fiscales, que según normativa debe de ser el valor de mercado, puede conllevar sanciones, mientras que sobrevalorar puede implicar pagar más impuestos de los necesarios.
De forma habitual, el valor del inmueble es consensuado por los herederos, muchas veces basándose en estimaciones no oficiales, como anuncios en portales inmobiliarios de viviendas similares de la zona. Sin embargo, estas referencias no siempre reflejan las condiciones específicas del inmueble heredado, lo que puede generar diferencias notables en las percepciones de valor.En ausencia de acuerdo, la opción más recomendable —por ser ágil, menos conflictiva y con mayor validez técnica— es solicitar una valoración profesional a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Esta tasación tiene mayor rigor y suele ser aceptada por las partes o, en caso necesario, por el juzgado.
¿Cómo se valora un inmueble en el reparto de una herencia?
La tasación profesional requiere la visita presencial de un técnico tasador, que recopila datos relevantes del inmueble para elaborar un informe de tasación. Algunos de los aspectos que se analizan son:
- Ubicación del inmueble y características del entorno.
- Superficie útil y construida, distribución, altura, orientación y morfología.
- Estado de conservación y antigüedad del edificio.
- Situación registral y urbanística.
- Situación de ocupación
- Comparables de mercado: precios de inmuebles similares vendidos recientemente en la misma zona.
Este informe proporciona una valoración objetiva y fundamentada, que puede servir como base sólida para alcanzar un acuerdo entre los herederos.
¿Qué pasa si hay desacuerdo en la valoración de un inmueble para herencia?
Pese a contar con una valoración profesional, pueden surgir desacuerdos, especialmente en situaciones como:
- Uno de los herederos quiere quedarse con el inmueble y compensar al resto con dinero, pero no todos aceptan el valor propuesto.
- No hay consenso sobre el precio de venta a un tercero.
Si no se llega a un acuerdo, el conflicto puede acabar en los tribunales. En ese caso, será un juez quien determine cómo proceder, y normalmente se solicitará una nueva tasación judicial pericial, también realizada por una sociedad homologada.
¿Y si uno de los herederos quiere vender y otro no?
Cuando un inmueble heredado está en régimen de copropiedad, no puede venderse si no hay acuerdo entre todos los herederos. Si se da esta situación, existen dos caminos principales:
- Venta de la parte indivisa (cuota): el heredero que quiere vender puede ofrecer su cuota o parte al resto o, en última instancia, a un tercero. No obstante, no suele ser fácil encontrar compradores para partes indivisas de una vivienda, aunque en los últimos años han surgido empresas especializadas en este tipo de adquisiciones.
- División de la cosa común: puede solicitarse judicialmente. Si la vivienda es un bien indivisible (física o jurídicamente), el juez puede ordenar la venta en subasta pública. El importe obtenido se reparte entre los herederos según su porcentaje.
Pero antes de acudir a los tribunales —una opción siempre más lenta y costosa— lo más sensato es, de nuevo, consensuar la venta del inmueble (portal o agencia inmobiliaria o directamente vendiendo a un tercero) para lo que es útil contar desde el inicio con una tasación profesional.
Así que, si estás en pleno reparto de herencia o prevés que tendrás que afrontarlo en el futuro, ponte en manos de una sociedad de tasación. Te ahorrará tiempo, disgustos y posiblemente dinero.
