En el mercado inmobiliario y, en particular, en el ámbito de las herencias, los conceptos de pleno dominio y nuda propiedad aparecen con frecuencia. Sin embargo, para la mayoría de las personas resultan términos confusos que pueden afectar a la hora de comprar, vender, tasar o planificar una sucesión.
Conocer las diferencias entre ambos es fundamental para tomar decisiones financieras y patrimoniales informadas.
A continuación, te explicamos qué significan, sus ventajas, cómo se puede pasar de nuda propiedad a pleno dominio y cuál es su implicación en una herencia.
Qué significa pleno dominio y nuda propiedad
Como su propio nombre indica, pleno dominio es el derecho de propiedad. Quien tiene el pleno dominio de un inmueble detenta tanto la nuda propiedad (titularidad jurídica del bien) como el usufructo (el derecho a usarlo, disfrutarlo y obtener rendimientos vía alquiler). En otras palabras, el pleno dominio permite usar, disfruta, gravar y disponer de la vivienda.
Por su parte, la nuda propiedad se refiere exclusivamente a la titularidad jurídica del inmueble, pero sin el derecho de uso. Cuando una persona es nudo propietario, es dueña del bien, pero no puede habitarlo, alquilarlo ni venderlo libremente mientras exista un usufructuario que conserve el derecho de uso y disfrute.
Este tipo de división suele darse en operaciones de compraventa con reserva de usufructo o en herencias en las que, por ejemplo, el cónyuge viudo mantiene el usufructo vitalicio y los hijos reciben la nuda propiedad.
Ventajas del pleno dominio y de la nuda propiedad
Tanto el pleno dominio como la nuda propiedad tienen sus particulares ventajas en función de los objetivos de cada parte.
Ventajas del pleno dominio
- Valor máximo en la tasación: un inmueble en pleno dominio se valora a precio de mercado, sin descuentos por usufructo.
- Control absoluto del inmueble: el propietario puede vender, alquilar, hipotecar o habitar la vivienda sin depender de terceros.
- Mayor liquidez: al poder disponer libremente del bien, es más fácil obtener financiación o venderlo en el mercado.
Ventajas de la nuda propiedad
- Inversión más económica: comprar la nuda propiedad permite adquirir un inmueble a un precio más bajo que el de mercado, ya que se descuenta el valor del usufructo.
- Liquidez: vender la nuda propiedad permite a personas mayores obtener liquidez inmediata manteniendo el derecho a vivir en su casa.
- Fiscalidad favorable en herencias: en algunas comunidades, heredar solo la nuda propiedad puede suponer una base imponible más baja para el cálculo de impuestos, ya que el valor del usufructo se resta.
Cómo pasar de nuda propiedad a pleno dominio
Para que el nudo propietario adquiera el pleno dominio, es necesario que el usufructo se extinga. Esto puede ocurrir de varias maneras:
- Fallecimiento del usufructuario: en el caso de un usufructo vitalicio, el nudo propietario pasa automáticamente a tener el pleno dominio.
- Renuncia del usufructo: el usufructuario puede ceder voluntariamente su derecho a cambio, por ejemplo, de una compensación económica.
- Compra del usufructo: el nudo propietario puede adquirir el usufructo pagando el valor correspondiente, lo que permite consolidar la propiedad de inmediato.
Este paso es relevante en el caso de tasación del inmueble, ya que el valor de mercado aumenta en el momento en que la nuda propiedad se convierte en pleno dominio.
Qué significa el pleno dominio en una herencia
Cuando una persona deja una herencia en pleno dominio, significa que los herederos reciben la propiedad total del bien, con todos los derechos de uso y disposición desde el primer momento.
Hay que tener en cuenta que la legítima (derechos sobre la herencia que la ley otorga a determinados parientes por el hecho de serlo) del cónyuge viudo en derecho común es siempre un derecho de usufructo, cuya cuantía y extensión dependerá de con qué parientes concurre (si concurre con hijos será el usufructo de un tercio, pero si concurre con ascendientes será la mitad de la herencia). En estos casos, la herencia estará gravada con el usufructo del viudo.
Por otro lado, existe una disposición testamentaria llamada Cautela Socini, que permite al testador otorgar al heredero legitimario una porción de la herencia superior a su legítima, pero gravando la porción recibida con un usufructo vitalicio para el cónyuge viudo. En román paladino: dejo la propiedad de todos mis bienes a mis hijos y el usufructo universal de los mismos a mi cónyuge. El heredero puede elegir entre aceptar la mejora con las cargas impuestas o renunciar a ella y recibir su legítima estricta sin gravamen. En el ejemplo anterior, si el heredero no acepta el gravamen del usufructo sólo recibiría su legítima estricta (1/3 en propiedad, pero sin usufructo).
¿Por qué una tasación profesional es clave?
Entender la diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad es esencial para tasar correctamente un inmueble, ya que el valor puede variar de forma considerable en función de si existe o no usufructo.
Mientras el pleno dominio refleja el valor de mercado, la nuda propiedad se calcula descontando el valor económico del usufructo, que depende de factores como la edad del usufructuario o la duración pactada.
Tanto si estás planificando una herencia, pensando en comprar una nuda propiedad o necesitas tasar una vivienda con usufructo, contar con una tasadora homologada por el Banco de España, como Tinsa by Accumin, garantiza una valoración ajustada a la realidad y te ayuda a tomar las mejores decisiones patrimoniales.
