Cuando compramos, vendemos, heredamos o nos divorciamos, necesitamos conocer el valor de una vivienda y, lo habitual, es recurrir a una tasación oficial. Esta valoración no es una simple estimación y está exenta de toda sensibilidad especulativa pues se basa en métodos técnicos y objetivos regulados en España por la Orden ECO/805/2003.
En este artículo, vamos a repasar de forma clara y con ejemplos los principales métodos de valoración inmobiliaria que utilizan las tasadoras homologadas por el Banco de España.
1. Tasación por método de comparación: el más habitual en viviendas
Este es el método más utilizado, más aún si es una tasación para garantía hipotecaria. Se basa en el principio de “sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel”, según la Orden ECO/805/2003.
Como su propio nombre indica, consiste en comparar el inmueble con otros similares en el entorno próximo (testigos o comparables) que se encuentren ofertados en el mercado. La norma establece que se utilice un mínimo de seis comparables para asegurar que la muestra es representativa y el análisis fiable.
Requisitos para aplicar el método de comparación:
- Existencia de un mercado representativo: debe haber suficiente oferta y demanda de inmuebles similares al valorado, de forma que reflejen la realidad del mercado en la fecha de la tasación.
- Disposición de datos suficientes sobre transacciones u ofertas que permitan identificar los parámetros adecuados para realizar un proceso de homogeneización de la muestra escogida.
2. Tasación por método del coste: cuánto costaría volver a construirlo
El método del coste se utiliza para calcular el valor técnico de un inmueble conocido como valor de reemplazamiento, que representa lo que costaría construir de nuevo un bien con características similares al actual, ya sea total o parcialmente.
Existen dos variantes de este valor:
- Bruto: coste total de reponer el inmueble sin tener en cuenta su desgaste o antigüedad. Para calcularlo se suman el valor del terreno, el coste de la construcción y los gastos necesarios para llevar a cabo todo el proceso (proyectos técnicos, licencias, honorarios, impuestos, etc.).
- Neto: al anterior se le resta la depreciación que ha sufrido el inmueble con el tiempo. Estas pueden ser:
- Física: antigüedad, estado de conservación o desgaste por el uso.
- Funcional: obsolescencia técnica o de diseño, como instalaciones antiguas, distribución poco eficiente o falta de accesibilidad.
Este método es especialmente útil para valorar inmuebles singulares, edificios industriales o cuando no hay suficientes datos de mercado comparables.
Por ejemplo: vivienda unifamiliar construida hace 20 años. Si el valor del suelo fuera 50.000€, el coste de construcción (materiales, mano de obra), 150.000€, y los gastos necesarios (licencias, honorarios técnicos, etc.), 30.000€: el coste de construirlo de nuevo sería 230.000€. Teniendo en cuenta una depreciación lineal por antigüedad del 20%, el coste de reposición neto ascendería a 194.000€.
3. Tasación por método residual: para suelos o promociones futuras
Este método es empleado por inversores y promotores inmobiliarios para calcular el valor del suelo de promociones futuras.
El argumento es saber cuánto se puede pagar por un terreno, teniendo en cuenta cuánto valdrá la promoción una vez terminada, restando costes de construcción, gastos (licencias, honorarios, etc.) y beneficios esperados. De este modo, la diferencia entre el valor de venta del producto final y todos estos costes es lo que se considera el valor residual, que representa el valor actual del suelo.
Existen dos variantes del método:
- Estático: se utiliza cuando se prevé iniciar la construcción en un plazo corto, generalmente inferior a un año.
- Dinámico: se aplica en desarrollos más complejos. Tiene en cuenta los flujos de ingresos y gastos distribuidos a lo largo del tiempo, actualizados mediante una tasa de descuento.
Así, en una promoción de viviendas, que en conjunto se vendería por 2.000.000 €, si los costes totales previstos ascienden a 1.400.000 € y el beneficio del promotor, 300.000 €, el valor del suelo para que fuera viable la promoción debería ser de 300.000 €.
4. Tasación por método de actualización de rentas: valor de mercado por actualización
Este último sirve para calcular la rentabilidad y el valor de mercado de un activo destinado al alquiler. Su objetivo es estimar cuánto vale hoy ese activo en función de los ingresos futuros que puede generar.
Para obtener una valoración realista, se deben tener en cuenta variables como la evolución del mercado, posibles periodos de desocupación o el riesgo de impago por parte de los inquilinos. Asimismo, deben cumplirse al menos una de las siguientes condiciones:
- Existencia de un contrato de arrendamiento en vigor.
- Volumen representativo de alquileres comparables, que permita analizar la situación real del mercado y determinar los parámetros necesarios para homogeneizar los datos.
- Capacidad demostrable del inmueble para generar rentas, aunque no esté actualmente alquilado.
Al mismo tiempo, el procedimiento exige estimar tres componentes clave:
- Flujos de caja: ingresos por alquiler menos los gastos asociados a la explotación del inmueble (mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).
- Valor de reversión: valor estimado del inmueble al final del periodo analizado (por ejemplo, dentro de 10 años).
- Tipo de actualización: aquel que se aplica para traer al presente los flujos futuros. Debe reflejar el riesgo de la inversión y suele basarse en tipos de mercado ajustados al perfil del activo.
Veámoslo con un ejemplo simplificado, para lo que no vamos a tener en cuenta ni los flujos de caja ni el valor de reversión. Supongamos un local comercial alquilado por 1.200 € al mes, es decir, 14.400 € al año. Los gastos anuales asociados al inmueble ascienden a 2.400 €, por lo que el ingreso neto anual sería de 12.000 €. Si aplicamos un tipo de descuento del 5%, el valor estimado de mercado del inmueble ascendería a 240.000 €.
Un método de valoración distinto según el tipo de inmueble
Una tasación oficial no es una simple cifra, sino que es el resultado de aplicar la metodología más adecuada al tipo de inmueble y su finalidad. En viviendas habituales suele usarse el método de comparación; en suelos y promociones, el residual; cuando no hay suficientes comparables, el del coste; y en inmuebles con predominio de mercado de alquileres o susceptibles de producir rentas, el de actualización de rentas.
Por eso, acudir a una tasadora homologada como Tinsa by Accumin garantiza una valoración profesional, objetiva y reconocida legalmente, tanto en operaciones privadas como ante notarios, bancos o administraciones públicas.
Si estás pensando en comprar, vender, hipotecar o invertir en una propiedad, asegúrate de que la valoración esté en buenas manos. ¿Necesitas una tasación?
