Buscar la “necesaria concordancia” entre las tres realidades que afectan a un inmueble: física, registral y catastral es importante. Te explicamos por qué y qué procedimientos existen para subsanar las diferencias.
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Por eso, cuando descubres que la casa que compraste o estás a punto de comprar tiene menos metros escriturados o inscritos en los registros públicos que los reales, es normal que surjan dudas, preocupaciones y preguntas legales.
Estas diferencias son más comunes de lo que parece y, aunque no siempre representa un problema grave, conviene entender bien sus implicaciones y saber cómo actuar.
Tengo menos metros escriturados que los reales
¿Cómo es posible que la vivienda tenga más metros útiles o construidos de los que aparecen en la escritura pública? Hay varias razones que lo explican:
- Antigüedad de la inscripción: la forma de incluir las fincas registrales en el Registro de la Propiedad antes de 1998 se realizaba con una declaración sin justificar sus características reales.
- Actualización de la descripción: no se han trasladado los cambios físicos que una finca registral haya podido sufrir a lo largo del tiempo como obras de ampliación o modificación.
- Errores de medición en el momento de la redacción de la escritura original o en su transcripción.
- Cambios normativos en la forma de computar los metros (útiles vs. construidos).
La diferencia puede parecer una ventaja si el inmueble tiene más superficie útil, pero en realidad también puede representar un obstáculo si se desea vender, hipotecar o regularizar la situación.
Por tanto, conviene analizar bien cada caso para conocer la situación en la que se encuentra cada inmueble.
¿Qué ocurre cuando en la Nota Simple no coincide la superficie inscrita con los metros cuadrados reales?
¿Has solicitado una tasación para financiar la compra de una vivienda y en ella se indica que hay discrepancias entre la superficie real y la que figura en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro Inmobiliario?
La Nota Simple es uno de los documentos clave en cualquier operación de compraventa. En ella (entre otros muchos), figura la descripción del inmueble y habitualmente se incluye como dato su superficie.
Cuando ésta no coincide con los metros cuadrados que figuran en el catastro o con la realidad física del inmueble (por ejemplo, según una tasación reciente), es fundamental identificar físicamente el exceso de superficie a la hora de establecer si dicho incremento pertenece a la finca registral o forma parte de otra distinta que sea colindante y si es legal o legalizable a efectos de cumplimiento de la normativa urbanística vigente, aspectos relevantes para poder proceder a su rectificación.
El problema se puede plantear cuando el inmueble es un piso en División Horizontal (por ejemplo, un piso en un edificio de viviendas) ya que para la modificación de las superficies inscritas puede ser necesario la modificación del título constitutivo (documento en el que se describen los pisos, los elementos comunes del edificio y las cuotas de participación) lo que además de suponer un coste económico, necesita el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Cómo rectificar la superficie de una finca registral
Si se trata de un error material en la descripción registral de una vivienda, se puede subsanar con una escritura de rectificación de la descripción de la finca corroborada por la documentación que lo acredite.
Si la discrepancia se debe a obras de ampliación o modificación sobre la obra (vivienda) inscrita que hayan sido ejecutadas con posterioridad a la declaración de obra nueva, será necesario una escritura de ampliación de obra nueva o declaración de obra nueva antigua.
Si el inmueble forma parte de una División Horizontal se necesitará también la modificación del título constitutivo y acuerdo unánime de la junta tal y como hemos indicado anteriormente.
Para actualizar la superficie de un inmueble en la escritura, hay que seguir una serie de pasos que implican a los dos registros oficiales: Catastro y Registro de la Propiedad:
- Medición técnica: contratar a un tasador que realice un levantamiento topográfico o plano visado con la superficie real de la vivienda.
- Actualización catastral: solicitar en el Catastro la modificación de la superficie, presentando el informe técnico. En algunos casos también se necesitará el consentimiento de la comunidad de propietarios.
- Escritura de subsanación o ampliación de obra: una vez actualizado el Catastro, o simultáneamente, se puede acudir al notario para otorgar una nueva escritura donde consten los metros reales. Si se trata de una ampliación, es posible que haya que tramitar una licencia de obra si no se hizo en su momento o si la infracción urbanística derivada de la obra no está prescrita.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: la nueva escritura se inscribe, dejando constancia oficial de los metros reales.
- Es un proceso que lleva tiempo y tiene un coste en honorarios técnicos, notario y registro, pero que vale la pena el precio de las escrituras si se quieren evitar problemas futuros o maximizar el valor del inmueble.
¿Y qué pasa con la tasación?
Uno de los aspectos en los que puede tener más incidencia la diferencia de superficies es a la hora de tasar la vivienda para solicitar una hipoteca.
Con carácter general, en la tasación se adoptará la superficie comprobada por el tasador siempre que dicha superficie no induzca a errores de identificación de la finca registral y cumpla con la normativa urbanística, pero se advertirá de las posibles discrepancias entre la superficie registral, catastral o comprobada por el tasador (realidad física), según los casos.
En función de la situación concreta de la vivienda es posible que el informe se condicione, por ejemplo, a inexistencia de expediente de infracción urbanística, inscripción de la obra nueva, etc. En estos casos el condicionante impide proseguir con la operación de préstamo hipotecario mientras no se solvente.
En el caso de que el exceso de superficie corresponda a ampliaciones que incumplen la normativa urbanística vigente y que, por lo tanto, no son legales o legalizables, dicha superficie no se tendrá en cuenta en la valoración.
Como se puede ver, la casuística es muy amplia por lo que es importante analizar e identificar la situación concreta de cada inmueble, ya que de ella va a depender el enfoque de la valoración, salvedades, advertencias y/o condicionantes del informe.
En definitiva, una discrepancia entre la superficie registral y la real no es el fin del mundo, pero sí un aspecto a tener en cuenta para evitar disgustos. Ya sea por razones hipotecarias, fiscales o patrimoniales, conviene tener la casa “en orden” también desde el punto de vista legal. Lo mejor: asesorarse con un equipo técnico (tasador, abogado) y, si es necesario, iniciar el proceso de regularización.
Porque tener más metros útiles revaloriza la vivienda, siempre y cuando cumplan con el plan urbanístico vigente.
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