Séptimo Barómetro Inmobiliario IPD/Tinsa

La recuperación se consolida

Desde hace más de dos años, los principales inversores patrimonialistas presentes en el mercado español, confían a IPD y Tinsa sus previsiones respecto a las grandes tendencias del mercado inmobiliario. Crecimiento de la economía española, rentabilidades, niveles de cotización… Una veintena de variables son revisadas por privilegiados jugadores del mercado.

En este Séptimo Barómetro Inmobiliario IPD–Tinsa, nuestros 13 panelistas, encuestados en el mes de Marzo, comparten sus pronósticos para 2015 en un contexto de recuperación económica. El papel de la SAREB, de las Socimis, la recuperación de la confianza en España, el empleo, el consumo, la actividad comercial…, fueron otros aspectos analizados.

Queremos agradecer una vez más al conjunto de inversores del panel su colaboración desinteresada, que justifica la calidad y precisión del Séptimo Barómetro Inmobiliario IPD–Tinsa.

• Axia Real Estate Socimi
• CBRE Global Investors
• Generali Real Estate
• GMP
• Iberdrola Inmobiliaria
• Inverseguros
• Invesco Real Estate
• Lar España Socimi
• Mutua Inmobiliaria
• Pradera
• Redevco
• Realia
• Testa

Economía

Los indicadores económicos mejoran

Todas las previsiones apuntan a que la economía crecerá por encima del 2% este año. La Comisión Europea ha actualizado al alza su previsión de crecimiento para este año del 1,7% al 2,3%. La Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) prevé que el PIB crecerá un 2,4% en 2015, mientras que el Instituto de Estudios Económicos (IEE) espera un repunte del 2,5%.

Los resultados del cuarto trimestre de 2014 ya sorprendieron positivamente con un crecimiento del PIB intertrimestral del 0,7%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), dos décimas superior al crecimiento registrado en el tercer trimestre 2014. El año 2014 se cierra así con un crecimiento del PIB del 1,4%.

Todo parece indicar que estamos pues ante una consolidación del crecimiento. El año 2015 podría perfilarse como el año en que la economía española despegue definitivamente gracias a la mejora de la demanda nacional, a las políticas fiscales y monetarias y a las reformas estructurales llevadas a cabo en los últimos años.

Se suceden los indicadores con resultados positivos.Según el Ministerio de Economía y Competitividad, el Indicador Sintético de Equipo repunta a un ritmo del 16,5% en el cuarto trimestre de 2014, cinco puntos más que entre julio y septiembre. El Indicador Sintético de Consumo avanza un 4,7% interanual, un punto más que en el tercer trimestre del año pasado.

Incluso los indicadores relativos al sector de la construcción están en positivo después de años en números rojos. El Indicador Sintético de la Industria y la Energía creció un 3,3% entre octubre y diciembre de 2014 en términos interanuales. El Indicador Sintético de Oferta de la Construcción crece un 2,1% y el de Demanda de Vivienda un 1,5%.

En cuanto al sector manufacturero español ha conseguido en diciembre 2014 su décimo tercer mes consecutivo de crecimiento, según el índice PMI. Y el indicador sintético del sector servicios también creció un 3,4%.

En definitiva, todo apunta a que el crecimiento se acelera

Los panelistas se muestran optimistas de cara al 2015 con una previsión de crecimiento de la economía española del 2,2% en línea con las previsiones del resto de organismos que apuntan a crecimientos superiores al 2%.

Se espera que estos niveles de crecimiento superiores al 2% permitan crear empleo de manera sostenida. En términos anuales, el empleo aumentó en el cuatro trimestre de 2014 a un ritmo del 2,4%, según el INE. Sin embargo los niveles de desempleo se mantienen en niveles muy altos por encima del 20% para los próximos dos años. Según la comisión europea, el desempleo alcanzó el 23,4% en 2014 y bajará hasta el 22,5% este año y el 20,7% en 2016. Estos resultados hacen del empleo una asignatura pendiente para España.

Por otra parte, no hay que perder de vista ciertos riesgos que podrían amenazar la recuperación de España como podrían ser el estancamiento prolongado en la Eurozona o la situación política que podría generar un clima de incertidumbre.

Oficinas

La renta prime aumenta

Según datos de Savills, la contratación bruta de oficinas en Madrid en 2014 superó en un 9% el volumen de 2013, si excluimos la operación de Vodafone de 50.000 m2 realizada en el primer trimestre de 2013. Por otra parte, el número de operaciones realizadas en 2014 también aumentó en un 17%, lo que confirma la consolidación de la reactivación de la demanda alentada por los buenos datos sobre la economía española, la reducción de la tasa de desempleo y el aumento de los niveles de confianza.

Para 2015, las buenas perspectivas económicas deberían seguir impulsando la demanda. Sin embargo, la mejora a nivel macroeconómico tardará un tiempo en trasladarse del todo a la economía real. Las pequeñas y medianas empresas todavía siguen con dificultades por lo que la demanda de ocupación de este tipo de empresas sigue contenida. Por el contrario, los panelistas constatan un aumento de la demanda por parte de grandes empresas, que ya están revisando sus planes de expansión. Estas empresas están empezando a planificar su crecimiento ante el cambio de ciclo.

La demanda está fuertemente orientada a la búsqueda de espacios de calidad. El pronóstico es bueno para edificios rehabilitados o en proceso de rehabilitación debido al alto grado de obsolescencia del parque de oficinas en el centro de Madrid.

Ante este aumento de la demanda, los inversores encuestados anticipan una reducción de la tasa de desocupación en Madrid hasta un 12% a finales de 2015, frente al 14% a cierre de 2014, según datos de Savills. A pesar de que todavía existen realidades muy distintas entre la zona prime y la zona periférica, algunos panelistas constatan ya una mejora generalizada de la ocupación en distintas localizaciones de Madrid.

Por otra parte, el aumento de la demanda unido a la escasez de producto de calidad está impulsando la renta prime al alza. Así pues, los panelistas prevén un aumento de la renta para las oficinas prime en Madrid CBD hasta 26,9€/m²/mes a finales de 2015 frente a los 25,5€/m²/mes de cierre de 2014, según varias consultoras.

El aumento de las rentas observadas en la zona prime no se produce de momento en las zonas periféricas. Seguimos por tanto con un mercado a doble velocidad, aunque los panelistas ven razonable pensar que las rentas se vayan recuperando también en zonas secundarias en el medio plazo.

A pesar de la recuperación de las rentas, los incentivos (carencias, contribución al traslado o implantación) siguen estando a la orden del día, aunque se han estabilizado e incluso se han reducido en el caso de activos prime (suponen de media un 11% de descuento respecto a la renta facial según los inversores encuestados). Los propietarios ya están poniendo freno a las concesiones. Según apuntan algunos inversores, es momento de romper la inercia con el inquilino en cuanto a los incentivos.

Retail

Las ventas empiezan a repuntar

Los buenos datos macroeconómicos empiezan a trasladarse poco a poco a la economía real. El mejor testigo son las ventas en el sector comercio, que según los encuestados están empezando a repuntar. La recuperación, entendida como el aumento del bienestar de las familias, empieza lentamente a ser una realidad. La confianza y por tanto el consumo están aumentado debido a la mejora de las perspectivas laborales. Las previsiones son buenas para el sector retail, que se está beneficiando del aumento de la confianza empresarial y de la reducción de la incertidumbre.

Los datos macroeconómicos publicados recientemente confirman el crecimiento del consumo privado, que creció un 0,9% en el cuarto trimestre de 2014, según datos del INE.

De hecho, las perspectivas de recuperación del consumo están animando la expansión de algunas enseñas que ya han anunciado la apertura de nuevas tiendas y sus planes de expansión para los próximos años. Se consolidan por tanto las perspectivas positivas que ya se empezaron a observar en 2014. Atrás queda la fase de estancamiento que vimos en 2013 cuando los panelistas apuntaban a una estabilización de los distintos indicadores: consumo, afluencia y desocupación de los centros comerciales.

En un entorno económico más favorable, la mayoría de los panelistas anticipa un aumento ligero tanto del consumo (para el 86% de los encuestados) así como de la afluencia a los centros comerciales (para el 71% de los encuestados).

Preguntados sobre el impacto del comercio online en la afluencia, los encuestados declaran que de momento no tiene impacto. Las marcas mantienen sus puntos de recogida en las tiendas lo que permite seguir atrayendo visitantes. Éstos, por otra parte, siguen yendo a los centros comerciales atraídos por las ofertas de ocio. Según comentan los panelistas, el peso del comercio on line sigue además siendo bajo en España representado tan sólo un 3% del comercio total, si bien está subiendo de manera exponencial. Pero estamos lejos de la media europea o de países como UK donde están en niveles del 12 / 13% con previsiones de llegar al 20%.

El panel se muestra positivo de cara a 2015

Con previsiones positivas respecto al consumo y la afluencia, el 50% de los panelistas prevé un aumento de la cifra de negocio de los retailers. Todavía existen sin embargo realidades muy distintas según el centro comercial.

Los activos prime gozan de ocupaciones muy altas mientras que activos secundarios siguen sufriendo. Las rentas muestran por tanto una evolución divergente, el 75% de los panelistas anticipa una estabilización de las rentas y el 25% prevé ya un aumento de las rentas en las localizaciones más demandadas.

Logística

Demanda para espacios de calidad

Los indicadores económicos publicados confirman una mejoría también del sector industrial. El Índice General de Producción Industrial (IPI), corregido de efectos de calendario y estacionalidad, registró una variación mensual entre los meses de enero de 2015 y diciembre de 2014, del 0,2%. Esta tasa es 0,1 puntos superior a la observada en diciembre 2014. La tasa anual se sitúa por tanto en el 0,4% para el año 2014.

El mercado logístico se ha visto impulsado por la mejora de los indicadores macroeconómicos tanto a nivel de contratación como de inversión. Según Aguirre Newman, la contratación de espacios logísticos en Madrid durante el año 2014 superó los 375.000 m², lo que representa un crecimiento del 28% respecto al ejercicio anterior. La contratación en Barcelona también aumentó en un 2,6% respecto al año 2013. La inversión, por su parte, creció un 30% alcanzando los 620 millones de euros en 2014.

Los panelistas precisan, sin embargo, que la demanda está centrada de momento en espacios logísticos de gran tamaño y de calidad.

Según los panelistas, la renta prime en Madrid se mantendrá estable en torno a 5,1€/m²/mes. En cuanto a los incentivos, no esperan una disminución de los mismos y estiman que supondrán un descuento del 14.5% sobre la renta facial.

Se espera que el aumento de la confianza empresarial, el aumento de las exportaciones y los cambios en los ámbitos de consumo con el desarrollo del comercio online impulsen la demanda de grandes plataformas logísticas de calidad. La oferta es restringida en ese sentido donde predomina la oferta de stock obsoleto. Sin embargo, los promotores todavía se muestran precavidos para acometer nuevo desarrollos. Este desequilibrio está impulsando ya los yields a la baja para ciertos activos llegándose a pagar yields prime, por debajo del 7%, para activos localizados en zonas secundarias.

Inversión

España se mantiene como destino de la inversión internacional

El año 2014 ha sido un año récord en lo que a inversión se refiere. Los panelista esperan que ese nivel de inversión se mantenga en 2015 debido a la alta liquidez que existe en los mercados, pero también debido a la mejora de los fundamentales. Los panelistas estiman que la inversión alcanzará los 7.600M€ en 2015. Seguirá habiendo liquidez en los mercados mientras los tipos de interés se mantengan bajos. Pero los panelistas comentan que será la mejora de los fundamentales el driver principal de las operaciones de inversión. Con una economía en fase de expansión, España atraerá parte de esa enorme liquidez existente en los mercados. Los inversores siguen apostando por el mercado español. Las buenas perspectivas de crecimiento del PIB, la mejora del empleo y de la confianza deberían mejorar los niveles de ocupación,que siguen siendo bajos. Los inversores atraídos inicialmente por la caída de los valores de mercado deberían mantener su interés por el mercado español debido a las mejora del mercado de ocupación.

Interrogados sobre la procedencia de la inversión, el 82% de los panelistas coincide en que ésta seguirá siendo mayoritariamente internacional. Las Socimis, cuya actividad se espera que siga siendo intensa, es un vehículo nacional pero que canaliza capital internacional. Inversores institucionales internacionales, como algunos fondos soberanos, están invirtiendo “indirectamente” en el mercado inmobiliario español a través de su exposición a las Socimis. De hecho los fondos oportunistas que aparecían como actores más activos en años anteriores no han desaparecido del mercado como podría parecer sino que han empezado a invertir simplemente a través de otras vías como las Socimis.

Los panelistas prevén pues que las Socimis mantengan su actividad en 2015. El 41% de los encuestados sitúa de nuevo a esta tipología de inversor a la cabeza del ranking de inversores más activos. Los fondos con una orientación core / core se mantienen en segunda posición, atraídos por las expectativas de recuperación. Y por el mismo motivo las compañías de seguros están ganando protagonismo.

Existe una fuerte presión inversora por parte de las Socimis, que disponen de mucho capital y que aparecen como inversores altamente competitivos en el actual panorama de mercado.

Según los panelistas, no habrá más inversión debido a la falta de producto, que aparece como uno de los principales factores limitantes a la inversión. Los panelistas hacen hincapié en la falta de producto de calidad. La localización por sí sola ya no es suficiente, cada vez prima más la calidad.

La financiación ha dejado de ser uno de las principales preocupaciones de los inversores. Los panelistas confirman que la financiación ha vuelto a normalizarse y que se está asistiendo a un nuevo panorama donde la financiación del comercial real estate ya no es exclusividad de la banca internacional. Algunos bancos nacionales, tradicionalmente enfocados al sector residencial, han empezado a montar equipos dedicados al segmento del comercial real estate y están llevando a cabo políticas agresivas de financiación. En cuanto a la situación política en nuestro país y su posible impacto en las decisiones de inversión, los panelistas declaran que los inversores internacionales no perciben un riesgo real. Hay más miedo por parte de los equipos o inversores nacionales que por parte de los inversores en el extranjero.

Por otra parte, subrayan que existe hay incertidumbre política en la mayoría de las países de nuestro entorno y que este riesgo no es exclusivo a España.

La fuerte presión inversora ha llevado al mercado a una situación de desequilibrio entre oferta y demanda, en especial en activos prime, con el consiguiente incremento de los precios y compresión de las rentabilidades. Esta falta de producto ha llevado a algunos inversores a comprar productos secundarios a precios de prime, alertan algunos panelistas.

Los panelistas prevén que la tendencia de compresión de las rentabilidades de los activos prime observada ya en 2014, se vaya pues a mantener en 2015. Las previsiones de los panelistas sitúan la yield para oficinas prime CBD en 4.9% para finales de 2015, en un 5.4% para los centros comerciales prime, y en un 7% para los activos logísticos prime.

A pesar de la compresión de los yields, los panelistas no advierten un escenario de burbuja ni sobrevaloración del mercado. Los yields se sitúan todavía por encima de los mínimos alcanzados en los mejores tiempos. Estamos en valores de mercado históricamente bajos. Además se espera que el mercado de ocupación se recupere y que las rentas suban.

El mercado inmobiliario español ofrece buenas oportunidades si nos comparamos con otras plazas europeas como Paris o Londres o con otros tipos de activos de inversión como los bonos.

Habrá que estar atentos sin embargo a lo que pueda pasar si los yields siguen bajando.

Los inversores ya incluyen en los supuestos de compra la recuperación de las rentas, pero los panelistas alertan de que esta recuperación todavía tardará en consolidarse y que no se sabe aún qué niveles de recuperación se alcanzarán.

Estrategia

Los inversores dispuestos a asumir más riesgo

Todas las clases de activos tienen su demanda, pero destacan las oficinas y los centros comerciales en la preferencia de los inversores.

Al igual que en las últimas ediciones del barómetro inmobiliario, el mercado de oficinas en zona prime sigue siendo el preferido para el 52% de los inversores encuestados. El sector retail aparece en segundo lugar debido al atractivo de los centros comerciales.

Madrid y Barcelona siguen siendo las ciudades que acaparan la mayor inversión con una demanda orientada hacia producto prime. Sin embargo, la falta de producto y la búsqueda de rentabilidad están llevando los inversores hacia otro tipo de producto u otras zonas geográficas.

El sector residencial sigue brillando por su ausencia dentro de las preferencias de los inversores a pesar del crecimiento de la vivienda en alquiler en España. Son varias las razones aludidas por los inversores. Destacan la baja rentabilidad y dificultad de gestión de este tipo de activos, la falta de oferta de grandes paquetes y sobre todo el riesgo reputacional. Las noticias sobre desahucios tienen un impacto muy negativo y pueden ser muy nocivas para la imagen del inversor. Sin embargo, la inversión residencial institucional en otros países es una realidad y este sector atrae cada vez más interés por parte de los inversores. A largo plazo es de suponer que tenderemos hacia esa misma realidad que en el resto de Europa. El desarrollo del alquiler es un hecho y no es puramente coyuntural. Factores como la precariedad laboral, cambios culturales y la movilidad geográfica están impulsando y seguirán impulsando el mercado del alquiler.

Los inversores siguen mostrando preferencia por activos con renta “garantizada”, si bien se confirma el aumento del riesgo que están dispuestos a asumir. El 25% de los encuestados declara estar interesado por activos a restructurar e incluso el 16% de los panelistas empieza a tener interés por activos a desarrollar. Este desplazamiento en la curva de riesgo es motivado en parte por la falta de producto de manera que los inversores se ven obligados a buscar alternativas y productos con mayores niveles de riesgos. Por otra parte, hay mayor disposición a asumir más riesgo debido a las buenas perspectivas económicas. Según comentan algunos inversores es buen momento para empezar a desarrollar. Si tenemos en cuenta los plazos de ejecución de las obras, hay buenas oportunidades para empezar a promover en aquellos nichos donde ya escasea producto. Los panelistas han reiterado en varias ocasiones la falta de producto de calidad por lo que ven potencial en el desarrollo o rehabilitaciones integrales de edificios. Varios inversores apuestan por la creación de valor debido a las perspectivas económicas favorables y alentados por la falta de producto.