Claves para rebajar la factura fiscal de los inmuebles

Los propietarios de inmuebles, especialmente aquellos con grandes carteras, deben analizar las bases imponibles que la Administración les está asignando por la tenencia o transmisión de los inmuebles. En ocasiones, puede existir alguna discrepancia en la manera en que un inmueble está registrado en el Catastro, lo que afecta al cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Otras veces la factura fiscal se referencia a valoraciones que pueden ser impugnadas si se cuenta con el asesoramiento técnico adecuado.

Este ha sido el punto de partida de la jornada: “¿Es posible ahorrar en el pago de impuestos sobre bienes inmuebles?”, organizada por Tinsa, la empresa líder en valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario, el despacho de abogados Garrigues y la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción.

Ejemplos prácticos

La caída de los valores inmobiliarios derivados de la crisis ha generado discrepancias entre contribuyentes, tribunales y Administración Pública en lo referente al pago de numerosos impuestos, como es del IIVTNU (antiguas plusvalías), el IBI o los de AJD. Andrés Lorente, director del Área Tributaria y Suelos de Tinsa, ha explicado cómo en ocasiones las discrepancias con los valores catastrales asignados a un bien pueden deberse a una identificación inexacta de la superficie, del uso, tipologías o de las calidades en el Catastro. “Revisando la cartera de un cliente nos extrañó la referencia a una nave de 11.000 metros cuadrados. Resulta que su superficie era mucho menor, pero en las fotos aéreas se veía una balsa aledaña de un tono grisáceo muy similar al del techo de la nave y se había considerado que toda esa superficie correspondía al inmueble”, explicó Lorente.

Otros ejemplos destacados

Una auditoría catastral permite corregir discrepancias y volver a recalcular los valores de acuerdo a una información contrastada con la realidad del inmueble. En este proceso, apuntó el director del Área Tributaria de Tinsa, las sociedades de tasación cuentan con información muy precisa procedente del gran volumen de tasaciones que realizan anualmente.

Los ahorros pueden ser significativos. Los expertos de Tinsa relataron el caso de un terreno con un valor catastral asignado de 57 millones de euros que se redujo a tan solo 13 millones después de comprobar que se le estaba asignando valores como si se tratara de un suelo urbano finalista, cuando en realidad era urbanizable pendiente de gestión y urbanización para su desarrollo. La subsanación supuso un ahorro para el propietario de más de 90.000 euros al año en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Lorente advirtió que no es una reclamación que interese cursar a un particular, ya que los costes de abogados, procuradores e informes técnicos pueden sobrepasar con creces el posible ahorro generado en el IBI para el propietario de una vivienda.

También se expuso en la sesión cómo, gracias al conocimiento del mercado y el uso de instrumentos metodológicos adecuados, Tinsa está consiguiendo demostrar que la base imponible para el pago de la plusvalía municipal (ahora denominada IIVTNU) **de bienes que se han tenido en propiedad entre 2003 y 2014 no es positiva como argumenta por defecto la Administración. No se ha generado plusvalía, ya que **el suelo ha perdido valor durante el periodo de tenencia.

“La base imponible es negativa, por lo que el importe de la plusvalía según criterios de mercado es en este periodo nula”, explicó Marta García, responsable de Consultoría Tributaria de Tinsa. Las oportunidades de reclamación que la crisis está generando han llevado a Tinsa a desarrollar un producto técnico específico para la impugnación de plusvalías, que resuelve las discrepancias entre valores de mercado y valores de repercusión asignados. El análisis se referencia en valores de mercado y costes de construcción, y recoge y justifica en un solo informe las variaciones de valor registradas durante el periodo de tenencia del bien.

Gonzalo Rincón, asociado principal del departamento Fiscal de Garrigues, confirmó durante la jornada que hay sentencias que reconocen que si no hay ganancia en la transacción no se puede hablar de plusvalía. “La Administración se resiste a aceptarlo. Por eso es importante la fuerza de la prueba. Es recomendable un informe de una sociedad de tasación independiente. No es suficiente con la escritura de compraventa”, afirmó Rincón. También hay opciones para reclamar facturas fiscales pasadas: en los casos de autoliquidación del impuesto (no cuando se ha liquidado a instancias del Ayuntamiento) se reconocen cuatro años de plazo para presentar una impugnación.

Rincón también recordó que los tribunales han aceptado que un crédito goza de las mismas exenciones en el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que los préstamos hipotecarios, un reconocimiento que permite** rebajar la factura fiscal a muchas empresas**. También se refirió a la impugnación de los valores catastrales. “Siempre será más sencillo hacer la reclamación en el mismo momento en que se notificael valor catastral que hacerlo pasado el tiempo”, aconsejó Rincón.

Por último, el abogado de Garrigues destacó el ahorro que para los compradores de grandes carteras de créditos hipotecarios puede suponer el reconocimiento en los tribunales de la base imponible para el pago del impuesto debe ser la responsabilidad hipotecaria viva (la pendiente de pago, no la inicial en la constitución de la hipoteca.) “En grandes carteras, la diferencia de base imponible supone un ahorro muy significativo”, afirma Rincón.