El precio medio en Málaga supera los valores pre-pandemia en un 8,3%
Hoy en el blog hablamos de Málaga, una ciudad donde el mercado residencial lleva varios años con un crecimiento continuado, y que, salvo el producto más vinculado a alquiler turístico, no llegó a resentirse ni siquiera durante la pandemia. Hoy la cifra que nos sirve de punto de partida para el análisis es el 8,3% que se ha incrementado el precio medio en Málaga respecto al primer trimestre de 2020, es decir, el momento pre-pandemia.
Con un precio medio de vivienda nueva y usada de 1.915 €/m2, según las tasaciones de Tinsa, Málaga ha sido incluida este primer trimestre del año dentro de los grandes mercados que disecciona en profundidad, a nivel de distrito, la estadística IMIE Mercados Locales de Tinsa. Hablamos de una ciudad que se ha encarecido un 41,5% desde los mínimos que tocó en la crisis financiera y que se mantiene un 21% por debajo de los máximos alcanzados en el cuarto trimestre de 2008.
La estadística nos muestra que el precio medio más elevado (2.486 €/m2) se localiza en Málaga Este, el distrito que, además, ha registrado el mayor crecimiento interanual de precios en el primer trimestre: un 11%. Es una zona de litoral ya consolidada, donde reside la población con mayor adquisitivo, que es el segmento que se ha mostrado más activo durante los últimos años. El segundo distrito más caro es Centro (2.244 €/m2), con viviendas más pequeñas y valores unitarios elevados, donde predomina producto que antes de la pandemia se dedicaba al alquiler turístico y tras el parón asociado al freno del turismo se está recuperando de nuevo con fuerza. Y, como tercera zona con precios más elevados estaría Teatinos (2.203 €/m2), en la zona noroeste, colindante con Puerto de la Torre, que es un enclave con mucha obra nueva y alta demanda, atraída por el plus que ha supuesto la conexión de esta zona con la autovía.
Aunque si hablamos a nivel concreto de producto, los mayores valores unitarios se localizan en la Carretera de Cádiz, donde dos nuevas torres en la zona litoral están marcando referencias de 7.000 – 8.000 €/m2. La proximidad a zonas de perfil más modesto en terceras y cuartas líneas estaría rebajando el precio medio del distrito hasta los 1.904 €/m2, según las tasaciones de Tinsa.
Otro indicador relevante en el caso de la ciudad de Málaga para analizar la situación del mercado es el esfuerzo de compra. Según el indicador de esfuerzo teórico confeccionado por Tinsa, en la ciudad de Málaga las familias destinan el 40% de sus ingresos a pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media en la ciudad.
Si descendemos al nivel de distrito, es Teatinos la zona que muestra la mayor tasa de esfuerzo teórico: un 46,7%. Se trata de una cifra que supera el nivel de accesibilidad crítica del 45%. Esta zona, muy ligada también a Puerto de la Torre, ha estado tradicionalmente asociada a un demandante de perfil financiero medio. El incremento de los precios que se ha producido en los últimos años por el tirón de la demanda atraída por las buenas comunicaciones de la zona y el producto de obra nueva explican ese escalón entre los ingresos de los residentes en la zona y el valor de la vivienda. También Centro, con una tasa de esfuerzo teórico del 43,4%, y Carretera de Cádiz (42%) muestran una elevada tensión entre el valor de la vivienda y el poder adquisitivo de sus residentes.
Estas referencias de esfuerzo son reflejo de la tendencia al alza en la ciudad. No es que Málaga capital haya recuperado los niveles pre-pandemia, es que el valor medio en la ciudad está un 8,3% por encima de los valores del primer trimestre de 2020.
Así lo hemos comentado en la sección El Dato de Capital Radio:
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