Tendencia actual de la vivienda vacacional en España
A lo largo del primer trimestre del año, han sido diferentes agentes del mercado los que parecen observar cierta recuperación en el mercado residencial español. Una buena parte de los síntomas de mejora apreciados tienen que ver con el comprador extranjero, que cada vez se muestra con un mayor interés por la adquisición, desde hace más de un año, de vivienda vacacional principalmente en la costa española.
Este informe presenta la evolución del valor de las viviendas de los principales municipios turísticos españoles así como las cifras correspondientes al primer trimestre de 2014, junto con la valoración de la situación actual de este segmento de mercado.
Uno de los submercados residenciales que está en boca de todos en los últimos meses es el de la vivienda vacacional, en el que la mayor parte de los agentes que intervienen en el sector vienen a coincidir en que se está produciendo una cierta mejoría respecto a la actividad que existía a lo largo de los años de crisis y que se ha hecho más patente a lo largo de 2013 y los primeros meses de 2014. Este incremento de la actividad parece estar cimentado en la demanda extranjera, que se ha ido incrementanado a partir del primer trimestre de 2013 en términos interanuales.
En este contexto, el valor de las viviendas en los municipios con un elevado componente turístico y, por lo tanto, de vivienda vacacional, presenta y ha presentado a lo largo de la crisis un comportamiento bien diferenciado. Según el índice IMIE publicado por Tinsa, el conjunto de municipios que conforma la Costa Mediterránea española, ha experimentado el mayor descenso medio en sus valores desde el inicio de la crisis (diciembre de 2007); concretamente un 48,8% de media en marzo. Este severo ajuste desde máximos contrasta con el de la media nacional, que se sitúa en el 39,7% o con el que presenta otra zona con un elevado componente turístico como las islas Baleares y Canarias, en las que el descenso acumulado a marzo fué del 30,8%.
Como es lógico, esta variabilidad en la evolución del precio de las viviendas se produce también si se analiza a nivel municipal. Los descensos acumulados más acusados se han producido, sobre todo, en la costa andaluza y catalana. De este modo en el primer trimestre de 2014 municipios como Calafell, Peñíscola, Ayamonte, Benalmádena, Estepona, Manilva o Roquetas de Mar han visto disminuir el precio de sus viviendas por encima del 50% de media. Y con valores muy cercanos quedan Blanes, Torredembarra o Torremolinos. Es decir, en muchas localidades de nuestra costa la reducción del precio ha sido muy significativa.
La evolución reciente también presenta situaciones bien diferenciadas. Con datos del primer trimestre de 2014, algunos municipios han experimentado una evolución interanual positiva, como los que conforman el llamado “Triángulo de Oro” de la Costa del Sol o el caso de Platja d’Aro en Cataluña. Esta evolución positiva refleja como en algunas zonas de la costa los mercados están presentando síntomas de cambio de tendencia. También se puede observar en la tabla adjunta como en algunos municipios el descenso del valor ha sido muy reducido, para los que sirve esta misma conclusión.
Es decir, para algunas localizaciones en las que el mercado comienza a estabilizarse, y en grandes áreas estaríamos hablando de la Costa Blanca, parte de la Costa del Sol, Baleares y Canarias, se empezará a ver en sus estadísticas de evolución del precio como las variaciones interanuales se mueven en torno a cero, es decir, con pequeños incrementos o leves descensos, sirviendo como indicador de esa estabilización del mercado.
Sin embargo, sigue habiendo localizaciones en las que la corrección interanual del precio es todavía significativa; y su tendencia a corto plazo es que continúen descendiendo levemente. Este efecto es propio de los momentos de cambio de tendencia, pues no todos los mercados locales realizan su ajuste de manera simultánea.
Los niveles de stock y la calidad del producto, entendida como la adecuación del mismo a la demanda existente, son dos de los elementos que más inciden en este momento y en esta situación. Aquellas localizaciones que han ido consumiendo su stock a lo largo de los últimos años, por no haber sido tan abundante y estar más adaptado a las necesidades de la demanda, pueden incluso mostrar signos de recuperación en la actividad de obra nueva. En la provincia de Alicante, el número de viviendas correspondiente a los visados de dirección de obra publicados por el Ministerio de Fomento, se ha incrementado en un 57% respecto a 2012, situándose por encima de las solicitudes de los últimos cuatro años. Eso sí, estamos hablando de 2.148 viviendas frente a las 41.596 que suponen el máximo en el 2006. Es decir, es un síntoma, pero todavía muy lejos de lo que podría considerarse una actividad normal de mercado, que, no obstante, estará muy lejos de esas cifras máximas. Además es la única provincia en la que se está producido este fenómeno.
El mayor impulso a esta situación, proviene de la demanda, tanto de extranjeros residentes como no residentes, que presenta más de un año de incremento de la actividad. A pesar de haberse producido un descenso en el volumen de compraventa de viviendas del 17,4%, según datos de transacciones del Ministerio de Fomento, las adquiridas por parte de extranjeros se han incrementado en un 12,8%, porcentaje que para los extranjeros no residentes asciende al 13,4%. En el contexto de un mercado de baja actividad, la importancia relativa de estas transacciones está siendo mucho más elevada que en los momentos de mayor dinamismo del mercado: actualmente representan el 16,5% del total, frente al 12,9% de 2006.Working Papers Tinsa Tendencia actual de la vivienda vacacional en España
Este indicador positivo no presenta un comportamiento uniforme en todas las provincias costeras del Mediterráneo. Su incidencia en los mercados tradicionales de vivienda vacacional es muy superior a la del resto. De este modo en las provincias de Girona, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Girona y Alicante, las compraventas por parte de extranjeros suponen más del 30% del mercado, llegando incluso al 51,5% en Alicante.
Analizando sólo las compras que realizan los extranjeros no residentes, las compras realizadas en las provincias de Málaga, Alicante y ambos archipiélagos, suponen más del 75% del total, siendo también relevante la actividad que se produce en la provincia de Almería. En este caso, es más significativo el incremento de actividad experimentado en 2013 en las mencionadas provincias peninsulares que en las islas.
En definitiva, el mercado de vivienda vacacional español está empezando a presentar ciertos síntomas de recuperación, sobre todo en las localizaciones turísticas tradicionales y más arraigadas. Estos síntomas vienen marcados sólo por un componente de la demanda, la extranjera, siendo necesario para poder hablar de una recuperación total del sector que también se recupere la demanda nacional. Los precios están mostrando síntomas de cierta estabilización en algunas zonas, siendo previsible que a lo largo del año se mantenga esta tendencia. No obstante, dicha situación convivirá con el mantenimiento de la tendencia a la baja en otras localidades, en las que el stock es todavía elevado y el producto se adapta en menor medida a las necesidades actuales de la demanda.