Especial Costa Española 2013
Informe sobre el estado actual del sector inmobiliario de vivienda en la costa española
Se aborda en este informe el estado actual del sector inmobiliario de vivienda y, en particular, el destinado al turismo residencial en la costa española. Conocido también como “sector de vivienda vacacional” o ‘turismo inmobiliario’ este segmento tiene como destino principal la población no permanente, ya sean españoles, residentes (ocupando su segunda residencia) o extranjeros, que demandan una vivienda para pasar sus periodos de ocio.
Es necesario distinguirlo del sector turístico comercial, con el que tradicionalmente se entremezcla, entendiendo que el que nos ocupa se dedica a la urbanización, construcción y venta o alquiler de viviendas, que deben ser entendidas como bienes, frente a los que ofrecen alojamiento reglado (hoteles, apartamentos turísticos, campings, etc.) y que venden, esencialmente, servicios. No obstante, no cabe duda de su interrelación, puesto que el visitante elige entre una u otra forma de residencia eventual en función de sus gustos y necesidades y de la oferta de cada una de ellas, por lo que en ocasiones es inevitable aludir a la oferta del turismo de inversión local para entender el inmobiliario.
Al igual que el turista comercial, el residencial es consumidor de servicios de alojamiento, recreativos y culturales pero, a diferencia de aquel, ha de permanecer en el territorio e implicarse a medio y largo plazo con su conservación y su calidad. Más allá de su lugar de origen, el turismo residencial presenta básicamente dos variantes: el veraneante que ocupa una vivienda de su propiedad, cedida o alquilada durante sus períodos de tiempo libre y el residente parcial, más ligado a las nuevas formas de movilidad contemporánea que al propio turismo y el ocio, que pasa gran parte del año en una vivienda fuera de su lugar habitual de residencia, ya sea porque está retirado o porque puede desarrollar desde ahí sus actividades profesionales.
La demanda de viviendas para uso vacacional proviene, en primer lugar, del mercado nacional, tanto de zonas próximas como de otras Comunidades Autónomas, ya que el desarrollo económico experimentado por la sociedad española en las últimas dos décadas ha posibilitado la compra de una segunda vivienda a un segmento importante de la población. A continuación y, en mayor número cada año, los compradores o arrendatarios de estas segundas residencias son europeos, que pasan largas temporadas en España o incluso se trasladan definitivamente a vivir a nuestro país. Se trata de jubilados del norte de Europa que, gracias al diferencial de renta que obtienen por el desfase que aún persiste entre el coste de la vida en España y en los países más ricos de la Unión Europea, pueden acceder a una vivienda de calidad y mantener un estilo de vida bastante parecido al turístico. En ocasiones en un primer momento estas viviendas pueden ser adquiridas como segunda residencia, pasando con el tiempo a constituir el hogar, o ser compradas desde un primer momento como tales. En este caso, al pasar a construir un hogar, dejan de formar parte del parque de segunda residencia para ser contabilizadas como primera.
Este estudio se realiza en cada una de las costas españolas y, dentro de éstas, a través las provincias que las integran en el caso de la península y por islas en el caso de Baleares y Canarias.
Su objetivo es el análisis de la situación actual de los mercados locales de vivienda a lo largo de todo el litoral español. Tras una breve descripción de las principales características de cada uno, se estudian los núcleos residenciales costeros más importantes, (poblaciones y urbanizaciones) y sus características (nivel socio-económico de la población, duración de las estancias…).
Respecto a la edificación, se incide en cuáles son las tipologías, superficies y ubicaciones de las viviendas más requeridas y el origen de la demanda, concretando qué nacionalidad predomina entre los compradores extranjeros y el tipo de vivienda que están adquiriendo. Se explica cuál es la situación actual de la oferta: si hay promociones iniciadas, en construcción, paralizadas, o sin vender…, qué características presenta el mercado de segunda mano, cómo evolucionan las ventas, cuál es el tiempo medio de comercialización de una vivienda vacacional y la evolución de los precios en el último año.
En cuanto a materias relacionadas con el mercado inmobiliario se apunta si existe nueva normativa urbanística aprobada o pendiente de aprobación que pudiera influir en el desarrollo urbanístico de la zona y cuál es el estado de los proyectos de infraestructuras y servicios que favorecerán, de una manera directa o indirecta, la atracción turística: puertos deportivos, campos de golf, protección de espacios naturales, ampliación de las comunicaciones (puertos, carreteras, aeropuertos…).
Este documento sintetiza la información proporcionada por los técnicos de Tinsa, distribuidos por toda la geografía española, amplios conocedores de los mercados locales, fruto del estudio a lo largo de los años de las características específicas del sector inmobiliario (en particular el de la vivienda) en sus respectivas provincias y de los diferentes factores económicos, financieros, demográficos… que influyen en él, así como su dilatada experiencia en el campo de la valoración, y cuya colaboración agradecemos sinceramente.