Mercado residencial 4T 2012
El inicio del año está marcado por la desaparición de los incentivos fiscales a la compra de vivienda, hecho que ha propiciado un repunte de actividad a finales de 2012 y que, al menos durante el primer trimestre del año, provocará, en sentido contrario, un ajuste a la baja del número de operaciones asociado a las compras anticipadas. Por otro lado, el panorama económico no parece propicio, al menos durante la primera mitad del año, aunque algunos centros de estudios atisban el inicio de un cambio de ciclo después del verano. No obstante, no generará empleo hasta un año después, cuando la recuperación tenga la intensidad suficiente para propiciarlo. La creación de empleo es el componente básico para volver a vender, por lo que, de llegarse a producir los vaticinios, tendremos que esperar un año más para salir de la atonía dominante en cuanto al número de transacciones se refiere.
Volviendo al presente, y atendiendo en primer lugar a las cifras de la actividad promotora, continúa el descenso en el número de viviendas iniciadas, que ya se sitúa en un 88,7% desde máximos. En cuanto al segmento de vivienda protegida son 20.402 las comenzadas en los últimos doce meses disponibles, menos de la cuarta parte de las iniciadas en 2006. Este recorte se traduce en un descenso interanual del 39,9%. Respecto al régimen libre se han promovido 42.345, frente a las 664.932 que se empezaban al año en pleno “boom”.
Madrid es la Comunidad Autónoma donde, significativamente, más vivienda protegida se ha iniciado, 5.556 unidades, casi tantas como libres en Andalucía que, con 5.808, es la Comunidad en la que más visados de vivienda sin protección se han registrado.
La rehabilitación también ha descendido en 2011 (11,97%) y lo hasta ahora registrado de 2012 (17,47%), a pesar de la intención del Gobierno por fomentar este sector. Habrá que esperar a la aprobación del nuevo Plan de Vivienda 2013-2016 que, según se ha anunciado, mantendrá el objetivo de fomentar la rehabilitación de vivienda, en la línea de lo ocurrido en 2009 y 2010.
Respecto al número de operaciones de compraventa este año, sobre todo el segundo semestre, se ha visto influido según mencionamos arriba por el fin de los beneficios fiscales, siendo su variación interanual de tan sólo el -1,17% (-6,65% en vivienda nueva y 1,66% en usada), mientras que el descenso desde máximos se sitúa en el 69,94%. En los últimos doce meses se han producido 75.642 operaciones, de las que 46.000 se han dado en Andalucía, 35.462 en Cataluña, 35.426 en Cataluña y 23.006 en Madrid. Por régimen de protección, los descensos interanuales fueron de un 0,70% en vivienda libre y de un 5,23% en protegida. En cuanto al comportamiento del mercado de suelo, se ha sufrido un descenso interanual del número de compraventas del 10,6%.
Un hecho relevante en la nueva configuración del sistema financiero ha sido la creación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que completó, el 17 de diciembre de 2012, al 100% su capital social inicial con la entrada de 14 nuevos inversores, con lo que la entidad comienza en una primera fase con mayoría de accionistas privados (55%), y en menor medida capital público (45%). Dos bancos extranjeros, Deutsche Bank y Barclays Bank, ocho bancos nacionales; Ibercaja, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank y Banco Cooperativo Español, y cuatro aseguradoras, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente y Axa, se han sumado al accionariado de la sociedad.
La Sareb se centrará en la gestión eficiente y profesional de los activos inmobiliarios que le sean transferidos, así como de su desinversión ordenada. El pasado 31 de diciembre se transfirieron inmuebles por valor de 37.109 millones de euros. El precio de transmisión, cuya determinación corresponde al Banco de España, incorpora dos elementos diferenciados: en primer lugar, el valor económico de los activos transferidos, calculado con las técnicas convencionales de valoración. En segundo lugar, los ajustes de valoración que resultan de la consideración de los términos concretos de la operación de transferencia que se ejecuta y la viabilidad del plan de negocio de la propia Sareb, por lo que se introducen modificaciones respecto al escenario base de la prueba de resistencia de Oliver Wyman (OW) concluida a finales de septiembre de 2012.
De esos 37.109 millones de euros corresponden: BFA-Bankia (22.317,7millones), CatalunyaBanc (6.708 millones), Novagalcia (5.097 millones), Banco de Valencia (1.962 millones) y Banco Gallego, filial de Novagalicia, (1.025 millones). De los 22.317,7 millones de euros de BFA-Bankia; 2.850,33 millones de euros corresponden a activos del Banco Financiero y de Ahorros (BFA) y sus filiales, y 19.467,39 millones de euros a activos de Bankia y sus filiales.
El Ministerio de Economía prevé que la Sareb aglutine activos valorados en 55.000 millones de euros una vez que, en febrero, se complete el proceso de traspaso de las entidades que, sin ser nacionalizadas, requieren de ayudas públicas para recapitalizarse (Liberbank, CEISS, Banco Mare Nostrum y Caja3). Está previsto que estas entidades transfieran sus activos en febrero por un importe de 4.588 millones. De esta cifra, casi la mitad, 2.100 millones, procederá de BMN, mientras que Liberbank traspasará a la Sareb activos y préstamos deteriorados valorados en 1.000 millones, Caja3 por 770 millones de euros y Banco CEISS 718 millones.