Mercado residencial 2T 2012
Transcurrido un nuevo trimestre, apenas se observan cambios significativos en la actividad económica del país, inmerso de lleno en un proceso de ajuste enfocado a mejorar las cifras de déficit. La vía elegida a corto plazo para subsanar los desequilibrios ha sido la reducción del gasto público y el aumento de la presión fiscal, además del necesario endeudamiento para financiarlo. En paralelo, se está acometiendo el saneamiento de las entidades de crédito necesitadas de ayuda pública, cuya cuantía definitiva está por definir y que indudablemente consumirá recursos adicionales con un elevado coste de oportunidad.
En este contexto de marcado carácter defensivo, orientado a encontrar un nuevo equilibrio entre producción, demanda y precios de bienes, servicios y factores, resulta difícil encontrar progresos en materia de inversión que generen expectativas de regeneración del empleo a corto plazo. Consecuentemente, las cifras que analizamos periódicamente sobre evolución del mercado de trabajo e ingresos de las familias apuntan hacia un nuevo ajuste en meses sucesivos, lo que seguirá afectando negativamente al mercado de vivienda reduciendo la demanda solvente.
En paralelo, las cifras del mercado hipotecario hablan ya de un descenso en la hipoteca media superior al 30%, reflejo fundamentalmente de la bajada del precio de los inmuebles para ajustarse a la nueva realidad económica. El esfuerzo financiero que se realiza por parte de los compradores para hacer frente a los pagos se ha estabilizado en torno al 20% de los ingresos desde hace tres años, proporción más que razonable y comparable a la destinada a otros gastos básicos como la alimentación, a la que los hogares destinan una cantidad cercana al 15% según la última Encuesta de Presupuestos Familiares, o a la suma de alimentación, vestido y calzado que alcanzaría exactamente ese mismo 20%.
En cuanto a la morosidad, abordada también en este boletín, resulta preocupante no sólo por su magnitud, sino por la tendencia que toma el porcentaje de crédito dañado desde finales de 2010, especialmente el vinculado al crédito promotor. De las actuales auditorías a la banca deben sacarse conclusiones precisas sobre cuantías a solicitar para amortiguar el problema y sus costes asociados. Estos últimos habrá que encajarlos en los presupuestos, y cuanto antes los acomodemos a las nuevas circunstancias, más tiempo ganaremos para arbitrar otro tipo de políticas activas enfocadas a generar empleo.
Uno de los activos inmobiliarios con más peso en la evaluación de carteras de las entidades de crédito es el suelo, cuya evolución hemos abordado de manera sucinta en este informe y sobre la que profundizaremos en sucesivos. El descenso en el número de transacciones de este tipo de inmuebles comenzó en el segundo trimestre de 2005, cuando todavía no existía ningún síntoma preocupante de ralentización en el sector. Las caídas fueron muy significativas desde esa fecha hasta finales de 2008, momento en el que suavizaron su tendencia descendente, que se prolonga hasta el momento actual. Relevante es su descenso desde máximos, que alcanza el 85%.
El precio del suelo urbano ha sufrido una bajada desde máximos cercana al 38%, y los decrementos interanuales se han mantenido en cifras regularmente similares. Las caídas significativas comenzaron en el tercer trimestre de 2007, mucho tiempo después de que hubiesen comenzado a bajar las compraventas. A nivel autonómico llama la atención la dispersión en precios, ya que el suelo más barato a día de hoy (Castilla y León) está a menos de la mitad de la media nacional (177,6 €/m2), mientras que el más caro (Madrid) supone más del doble.
En cuanto a la compraventa de vivienda, desde que comenzaron los descensos en el segundo trimestre de 2006 se ha producido una reducción acumulada del 72%. Distinguiendo por régimen de protección y a pesar del descenso general, el peso de las transacciones de vivienda protegida frente a las de libre se ha triplicado, pasando de representar un 4,6% de las operaciones a un 12,6% entre 2006 y 2011. Por antigüedad de los inmuebles, después de un periodo inicial en el que se invirtió la tendencia, vuelven a ser dominantes las transacciones de vivienda usada (74,9%) frente a las de nueva (25,1%).