Mercado residencial 3T y 4T 2013
El último trimestre de 2013 ha supuesto un tibio retorno al crecimiento económico, como anticipa el Banco de España, que estima provisionalmente un incremento del 0,3% respecto al trimestre de verano. Dicha mejoría se ha trasladado al mercado laboral, cuyo comportamiento, menos negativo que en períodos anteriores, apunta un cambio coyuntural que podría continuar al menos durante 2014, según pronostican la mayor parte de centros de estudios que realizan previsiones al respecto. Es probable que a lo largo de este año veamos una estabilización en el empleo, condición imprescindible para cambiar la pauta del mercado inmobiliario.
Este cambio favorable se ha trasladado también al mercado de dinero en forma de una menor prima de riesgo para nuestra deuda. Hecho que, sin embargo, no se ha visto reflejado todavía en las estadísticas de tipos hipotecarios aplicados a los compradores de vivienda, sujetos según las mismas a diferenciales sobre el Euríbor en el entorno de tres puntos porcentuales. Comienzan no obstante a observarse ciertas mejoras en las ofertas de préstamos hipotecarios que, previsiblemente, deberían dar lugar a un mayor caudal de financiación durante el año en curso. La unión de crecimiento económico, generación de empleo y relajación de los costes financieros anticipan una mejoría en el número de compraventas de vivienda para 2014.
El factor más negativo de cuantos acontecen radica en la dudosidad hipotecaria, cuyo crecimiento no encuentra solución, de momento. La tasa de dudosidad de los hogares se sitúa ya por encima del 5%, y las asociadas a promoción y construcción se hallan por encima del 30%.
Cabe esperar que la mejoría en el mercado laboral redunde en beneficio de este factor, estabilizando al menos la sangría que su escalada ha producido sobre los balances del sector financiero.
Respecto a la producción de vivienda, cabe destacar que hasta el tercer trimestre se iniciaron en nuestro país alrededor de 26.000 viviendas, lo que supuso un 25% menos que el año pasado. Este dato contrasta de manera llamativa con las 850.000 que se iniciaron en 2006, cuya panorámica nos ofrece una idea del ajuste que ha sufrido el sector en el transcurso de los últimos siete años para adecuarse a la realidad de la demanda. Este año 2014 debería ser un año de estabilidad en la producción de viviendas, igualando e incluso superando levemente en el global a lo sucedido durante 2013.
En cuanto al número de transacciones inmobiliarias de vivienda, continúa el moderado descenso, inferior al 7%, que sitúa la variación acumulada desde el comienzo de la crisis en torno al 72%. Según los últimos datos, se están realizando en nuestro país del orden de 70.000 operaciones al trimestre de las que cerca de 14.000 son transacciones de vivienda nueva y algo más de 56.000 son de usada. Esta distinción es importante, pues la obra nueva está muy ligada al ciclo de producción inmobiliaria y en gran medida a la recuperación del sector. Las transacciones de vivienda de obra nueva han tenido un descenso interanual significativo, superior al 40%, mientras que las compraventas de usada han aumentado un 10 %, creciendo por segundo trimestre consecutivo.
Durante los años de crisis hemos visto además como los precios de la obra nueva se han ido acercando a los de la usada. Del mismo modo los de la vivienda libre, al irse acomodando a las exigencias de un mercado ligado a una nueva realidad económica, han visto como los suyos se acercaban, incluso se situaban por debajo de los de la libre en determinados puntos de nuestra geografía.
Las compraventas de suelo continúan disminuyendo a nivel nacional hasta situarse en 3.500 trimestrales; esta reducción del número de operaciones es más acentuada en los ubicados en los municipios medianos y pequeños según la estadística de transmisiones del Ministerio de Fomento; mientras, en los de mayor tamaño y en las ciudades el número de transacciones ha aumentado.
La Sareb continúa avanzando en su labor de desinversión a través de la comercialización tanto de grandes paquetes de inmuebles (Proyecto Teide) como de importantes carteras de crédito inmobiliario (Elora y Fado, del Proyecto Bermudas) con nuevas operaciones realizadas en esta segunda mitad del año. Quedan sin embargo pendientes para 2014 el resto de proyectos, muchos. Además, la Sociedad de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria para dinamizar el sector y apoyar a las PYMES ha abierto una vía directa de negociación con éstas, que le ha permitido la cancelación de préstamos por un importe global de más de 100 millones de euros. Antes de cumplir su primer año de vida, la compañía ha superado unos ingresos brutos de 2.000 millones de euros y vendido más de 9.000 inmuebles.
Como ya lo hicieron Bankia, Catalunya Banc o La Caixa, también en los últimos meses el Banco Popular y el Banco Santander se han desprendido de sus inmobiliarias. El Banco Popular ha vendido el 51% de Aliseda a Värde Partners y Kennedy Wilson, por las que se han pagado aproximadamente 815 millones de euros; y el 85% de Altamira, transmitido por 664 millones de euros, estará gestionado ahora por el fondo Apollo, con sede en Nueva York.