Tinsa IMIE Mercados Locales segundo trimestre 2016

El precio medio de la vivienda en España se incrementó un 0,8% en el segundo trimestre de 2016 en comparación con el mismo periodo del año anterior, según el dato provisional reflejado en el índice Tinsa IMIE Mercados Locales. Se trata del tercer trimestre consecutivo con crecimiento interanual, aunque por debajo del 1,4% registrado entre enero y marzo. El ajuste acumulado del precio medio en España desde máximos se sitúa en el 40,9%.

Cataluña, Madrid y Canarias mantienen el tono positivo iniciado ya en 2015 e incrementaron respectivamente un 6,8%, un 5,4% y un 3,6% su precio medio en tasa interanual entre abril y junio de este año. Por delante de ellos destaca este trimestre La Rioja, con un crecimiento del 7,4%. Por primera vez desde el inicio de la crisis, Extremadura (+1,1%), Comunidad Valenciana (+1%) y Castilla y León (+0,7%) han incrementado su valor medio respecto al mismo periodo del año anterior.

En el lado de los descensos, Aragón es la región que registró una mayor caída interanual en su precio medio, con un 5,2%, seguida de Murcia (-3,4%) y Asturias (-2,7%). También mostraron en el segundo trimestre valores inferiores a los de hace un año Navarra (-2,1%), Cantabria (-1,2%) y Galicia (-1,1%).

Si se analiza el comportamiento de los precios en los dos primeros trimestres del año aisladamente, La Rioja, Cataluña y Canarias destacan como las regiones que más han incrementado sus valores medios en el transcurso de 2016: un 4,4%, un 3,3% y un 3%, respectivamente, entre enero y junio. El peor comportamiento en los seis primeros meses del año corresponde a Cantabria (-6,1%), Asturias (-3,5%) e Islas Baleares (-3,1%)

De acuerdo a los datos reflejados en el índice trimestral Tinsa IMIE Mercados Locales, La Rioja es la Comunidad Autónoma que más ha visto descender su precio desde máximos, un 52,3%, seguida de cerca por Castilla-La Macha y Aragón, donde el ajuste alcanza del 51,6% y el 51,4%, respectivamente. Le siguen en intensidad del descenso Navarra (-49,7%) y Comunidad Valenciana (-48,2%). Las regiones que mejor han mantenido su nivel de precio medio desde 2007 son Islas Baleares (-29,7%), Extremadura (-30,1%) y Galicia (-33,4%).

La estadística muestra incrementos de precio en tasa interanual en 30 de las provincias españolas con datos disponibles, lideradas por Albacete, que comparte con La Rioja un incremento interanual del 7,4%. Tras ellas, Barcelona (6,9%), Cuenca (5,7%), Málaga (5,5%), Madrid (+5,4%) y Girona (+5,3%) fueron las provincias más dinámicas en comparación con el segundo trimestre de 2015.

En el extremo contrario, destacan las tres provincias aragonesas con caídas interanuales del 6,2% en el caso de Teruel, del 5,5% en Huesca y del 4,8% en Zaragoza. La evolución también fue negativa en las provincias de Pontevedra y Álava, ambas con un ajuste del 4,7% en tasa interanual, León (-4,3%) y Murcia (-3,4%).

Almería, Burgos y Cuenca destacan como las provincias donde más se han incrementado los precios desde el comienzo de año. La primera acumula una subida del 6,1% en los seis primeros meses de 2016, por encima del 5,9% de la provincia de Burgos y del 5,2% de la de Cuenca. En el lado de los ajustes a la baja, la primera mitad del año se ha cerrado en negativo, además de en Cantabria, en Huesca (-4,4%), en Ávila (-4,2%) y en Zaragoza (-3,7%) como plazas más destacadas.

El mayor ajuste respecto a 2007 se está produciendo en las provincias de Toledo, Zaragoza y Guadalajara, que lideran la caída de los precios con un 56,5%, 54,2% y un 54%, respectivamente, en los últimos ocho años. También muestran ajustes superiores al 50% las provincias de Tarragona, Ávila y Valencia. Por el contrario, donde menos ha caído el valor desde 2007 son Cáceres (-26,9%), Teruel (-27,9%) e Islas Baleares (-29,7%).

San Sebastián (+10,2%), Cádiz (+9,4%) y Bilbao (+7,2%) son las ciudades que muestran el mayor crecimiento interanual en su precio medio en el segundo trimestre del año. Les siguen Ávila y Tarragona, con un 7,1% y un 6,7%%, respectivamente, y las grandes capitales, Barcelona y Madrid, con un 6,4% y un 5,1% más que en el segundo trimestre de 2015. Otras capitales con incrementos de precios interanuales superiores al 3% son Palencia, Málaga, Cuenca, Santa Cruz de Tenerife, Girona y Guadalajara.

Pese a la extensión de los síntomas de mejora, siguen existiendo ciudades en proceso de ajuste. Entre las ciudades con dato estadístico disponible que muestran en el segundo trimestre un nivel de precios inferior al de un año antes destacan Pamplona (-7%), Zamora (-6,4%) y Murcia (-5,2%). Al menos en otras 12 capitales la evolución ha sido negativa respecto al segundo trimestre de 2015.

La ciudad de Bilbao ha acumulado en los dos primeros trimestres del año un incremento del 12% en su precio medio. Se trata de la mejor evolución de una capital en lo que llevamos de año, seguida de Castellón (+7,1%), Palencia (+6,5%) y San Sebastián (+5,5%). Por el contrario, han registrado un ajuste significativo en el transcurso de los seis primeros meses del año las ciudades de Santander (-5,8%), Vigo (-4,5%) y Pontevedra (-4,1%).

Si se analiza la evolución desde máximos de 2007, las capitales que más han visto descender su precio medio son Guadalajara (-59,8%), Zaragoza (-58,2%) y Ávila (-57,8%). Otras nueve capitales acumulan descensos superiores al 50%. Se trata de Pamplona, Valencia, Tarragona, Lleida, Castellón, Vitoria, Albacete y Huelva. Las ciudades donde mejor se han mantenido los valores medios desde el punto álgido del ciclo son Cáceres (-31,4%), Zamora (-31,4%) y Palencia (-32,9%).

Si se analiza más en detalle la evolución en las cinco mayores capitales españolas encontramos que tanto Madrid como Barcelona han registrado crecimiento interanuales de precio en todos sus distritos. En el caso de Madrid, las zonas con mejor evolución han sido Arganzuela (+10,1%) y San Blas (+9,9%), frente a Villaverde (+0,1%) y Retiro (+1,2%), donde los precios se han mantenido estabilizados.

En la ciudad de Barcelona, los distritos de Gràcia (12,7%) y Eixample (+10,9%) son los que más se han encarecido en el último año, frente a Ciutat Vella, donde el valor medio se ha mantenido sin apenas cambios (+0,6%). Los mayores incrementos de precio en la ciudad de Valencia se encuentran en Patraix (+6,3%) y Poblats Maritims (+5,3%), mientras que los Poblados del Oeste y Rascanya lideran los descensos en la capital del Turia, con una caída del 6% y un 4,6% en tasa interanual.

En Sevilla, destacan los incrementos registrados en los distritos de Casco Antiguo (+7,8%) y Este-Alcosa-Torreblanca (+2,8%), que contrastan con las caídas interanuales del 5,6% del distrito de Macarena y del 3,7% de Triana. Por su parte, en Zaragoza la mayor parte de los distritos, con Delicias (-8,4%) a la cabeza, experimentaron descensos. Tan solo han incrementado sus precios respecto al año anterior cuatro de los doce distritos, con La Almozara (+3,6%) y los barrios rurales del Oeste (+2,9%) como los más destacados.

Los últimos datos disponibles relacionados con volumen de oferta y ritmo de compraventas revelan que el plazo medio de venta de una vivienda a nivel nacional se sitúa en 10,5 meses, prácticamente igual que en el trimestre anterior. Las provincias donde más tiempo se tardaría en encontrar un comprador son Cantabria (19,4 meses), Ávila (17 meses) y Álava (16,3 meses). En el extremo contrario, además de las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, destaca por su liquidez la provincia de Madrid, que con un plazo de 6,7 meses ha superado a Las Palmas, donde el tiempo medio de venta se sitúa en torno a 7,1 meses.

En las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, no alcanza el plazo de venta el medio año y se sitúa en 5,2 y 5,3 meses, respectivamente. En Sevilla, se tarda en torno a nueve meses y medio en encontrar comprador, por encima de los 6,8 meses de la ciudad de Zaragoza, y a distancia de Valencia capital, que supera ampliamente el año de plazo, con 13,5 meses en promedio.

De acuerdo a cálculos realizados por Tinsa que relacionan el nivel de ingresos familiares brutos con el coste de afrontar el primer año de hipoteca, el esfuerzo financiero medio en España siguió reduciéndose en el primer trimestre del año (último dato disponible) hasta el 20,8%, desde el 33% de 2007 y el 21,2% del año 2015.

De las ocho provincias analizadas en el informe (las cinco con mayor población y las tres más relevantes desde el punto de vista turístico), se sitúan por encima de la media nacional Baleares (29,3% de los ingresos familiares anuales), Málaga (26,5%) y Barcelona (21,4%). La provincia donde menos parte del salario se necesita para afrontar la compra de una vivienda en el grupo analizado es Canarias (16,8%), seguida de cerca por Valencia (17%).

En el ámbito de las capitales, Barcelona destaca entre las cinco mayores con la mayor tasa de esfuerzo financiero: un 22,3% de los ingresos familiares brutos, por encima del 20,8% de la media nacional. También Madrid la supera, con una tasa de esfuerzo del 20,9%. Las otras tres ciudades se mantienen por debajo, siendo Zaragoza donde menos proporción de los ingresos familiares brutos es necesario destinar, con un 12,4%.

Descendiendo a nivel de distrito, la zona donde proporcionalmente es más costoso adquirir una vivienda es Moncloa-Aravaca, en Madrid, que con un 39,8% ha superado es esfuerzo financiero a Sarrià-Sant Gervasi (38,9%). Por el contrario, los cinco distritos en las cinco mayores capitales donde la vivienda es más accesible en relación a los ingresos se ubican en Zaragoza. En los barrios rurales del Oeste de esta ciudad, el pago del primer año de hipoteca absorbe el 9,4% de los ingresos familiares brutos, y poco más, un 9,5%, en el distrito de Las Fuentes.

Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del valor de la vivienda, en España se necesita el equivalente a seis años de ingresos medios familiares brutos para adquirir un inmueble, frente a los 8,1 años que se alcanzaron en el momento álgido del ciclo. En Baleares y Málaga la tasa de esfuerzo financiero alcanza 11,7 y 8,2 años de ingresos familiares brutos, respectivamente, ya que son mercados con un componente importante de viviendas de alta gama dirigidas principalmente a compradores extranjeros, que presionan al alza el valor medio de la vivienda en dichas provincias. Por el contrario, la caída de precios de la vivienda sitúa en la provincia de Zaragoza la menor tasa de esfuerzo entre las ocho analizadas: cuatro años de ingresos familiares brutos.

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