Mejoras en la información registral y catastral de inmuebles

La recién aprobada Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario significará una importante mejora en la coordinación de las dos instituciones. En este sentido destaca la incorporación de la representación gráfica de un inmueble al folio registral, lo que facilitará la localización geográfica de las fincas registrales.

Así, los inmuebles que se registren por primera vez y las operaciones registrales que impliquen ordenación de terrenos deberán estar, obligatoriamente, coordinadas en cuanto a su representación gráfica, superficie y localización con el catastro, y, a su vez, en la información catastral de una parcela figurará el identificador registral. En una primera aproximación este informe incide en los aspectos básicos de la finca registral y catastral para, posteriormente, profundizar en el articulado de la nueva Ley destacándose los aspectos que, prevemos, tendrán mayor incidencia en el mercado inmobiliario.

Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. BOE no 151, de 25 de junio.

Esta Ley, publicada el 25 de junio, ha venido a reformar tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Catastro en varios aspectos, siendo destacable por su relevancia práctica, la regulación de un procedimiento que permita la necesaria coordinación de la información que de un mismo inmueble existe en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario.

En su Exposición de Motivos, la Ley reconoce que para conseguir esta coordinación, desde un punto de vista económico y de seguridad jurídica, es esencial poner en funcionamiento un procedimiento ágil que permita una mejor identificación de los inmuebles y que, por un lado, facilite el acceso al Registro de la Propiedad de la representación gráfica de una finca y, por otro, posibilite que en la cartografía catastral puedan reflejarse las modificaciones o alteraciones registrales que afecten a una parcela.

Es innegable la importancia práctica de la consecución de estos objetivos, ya que, por ejemplo, el comprador nacional o extranjero de un inmueble podrá ubicar físicamente con una rápida consulta la finca que está comprando, evitando los posibles fraudes o estafas. Del mismo modo los herederos de fincas rústicas podrán localizar sus propiedades familiares, aunque las características del territorio hayan cambiado.

Son muchas otras las implicaciones de esta reforma, como en el caso de las Administraciones Públicas con ámbito de actuación territorial, que podrán conocer el nombre del titular registral de las fincas con las que trabajan, y, por otro lado, en procesos de embargo, tanto los juzgados como los acreedores e incluso los propios titulares podrán comprobar la existencia real de la finca registral embargada.

También en el ámbito de la valoración, en la que se emplea la información de ambas instituciones, esta reforma supondrá un avance sustancial, ya que en la información registral de la finca figurará que está coordinada con Catastro, es decir, que la descripción de la finca se corresponde con la representación gráfica e información catastral de la parcela, despejando así cualquier duda en su identificación. Habrá que esperar para ver las modificaciones que en materia de valoración puedan derivarse de la promulgación de esta ley.

De manera análoga, constará en la información catastral el código registral (IDUFIR o identificador único registral), pudiendo así conocerse, para todas las parcelas coordinadas, la finca registral con la que se corresponden.

Se espera que con la entrada en vigor de esta nueva normativa se produzca un incremento de las regularizaciones patrimoniales (deslindes, rectificación de cabida y linderos, descripción, ubicación, declaraciones de obra nueva de edificios existentes, alteraciones catastrales, inmatriculaciones, segregaciones, agrupaciones,…), que en muchos casos necesitarán de levantamientos topográficos y representaciones gráficas georreferenciadas.

Esta Ley 3/2015, de 24 de junio, supone en la práctica la incorporación obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca registral al folio real, cuando se inscriba por primera vez una finca registral que no haya estado inscrita a favor de persona alguna (inmatriculación), o se produzcan operaciones registrales que impliquen reordenación de terrenos: parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde.

Esta ley entrará en vigor el 1 de noviembre de 2015.

También, de forma voluntaria, los interesados pueden realizar esta incorporación como operación registral en sí misma, o siempre que se formalice cualquier otro acto inscribible (transmisión de dominio, constitución de garantía hipotecaria, declaración de obra nueva, etc.).

La incorporación de la cartografía al folio registral se basa en la representación gráfica catastral y, excepcionalmente, se permite el uso de una representación gráfica georreferenciada alternativa o complementaria.

Cuando se aprecien discrepancias entre la representación catastral y la descripción literaria de una finca registral, el interesado podrá solicitar su rectificación, con salvaguarda de los derechos de los colindantes. En este sentido, es importante señalar que, una vez coordinada la representación gráfica georreferenciada de la finca su cabida registral será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare.

En estos procesos de coordinación, el Registrador de la Propiedad deberá calificar la información gráfica que se le aporte. Para ello contará, como elemento auxiliar de calificación, con una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores.

Por último, es importante señalar que esta Ley 3/2005 de 24 de julio, entrará en vigor el 1 de noviembre del presente año, salvo la reforma de la Ley de Catastro, que entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.

En este informe se realiza un análisis en profundidad de las implicaciones de esta ley, reflejándose en los primeros apartados la naturaleza y competencias del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario, determinando los conceptos de finca registral y de parcela catastral, para a continuación analizar los hitos legislativos en materia de coordinación, que culminan con la promulgación de esta ley. En el último apartado se comentan los aspectos más relevantes y novedosos que en materia de coordinación supone la reforma.