Ley de Costas y Ordenación del Litoral
España es un país en el que el mercado de segunda residencia tiene un peso relevante. Gran parte de la compra de viviendas por parte de extranjeros se ubica en primera línea de playa, de ahí que las sanciones por infracción urbanística que afectan a las viviendas de costa hayan tenido una enorme repercusión fuera de nuestras fronteras.
Una correcta valoración de un bien inmueble situado en el litoral exige conocer si está afectado por la Ley de Costas y si cumple con la normativa establecida. El pasado 11 de octubre se publicó en el BOE el Real Decreto 876/2014 que aprueba el Reglamento General de Costas. A este paquete normativo se suman las competencias en materia de ordenación territorial ejercidas por las Comunidades Autónomas. Este documento pretende ser una hoja de ruta para conocer la normativa que afecta a nuestras costas, así como de las competencias estatales, autonómicas y municipales.
En la valoración de un bien inmueble es determinante su situación urbanística y legal. Generalmente, el solicitante de una tasación (persona física o jurídica) espera obtener el valor de mercado de éste como referencia para una posible transacción.
A menudo desconoce que el informe incluye además comprobaciones adicionales relevantes, entre otras la conformidad con el planeamiento urbanístico vigente (u otra(s) normativa(s) de aplicación), o si está registrado y catastrado verazmente.
En este sentido, no es poca la sorpresa cuando un informe revela que el inmueble valorado se encuentra fuera de ordenación urbanística, que parte de la superficie existente no puede ser considerada en la valoración por su situación legal, que el inmueble no es válido como cobertura de un crédito hipotecario, que la vivienda precisa de descalificación para poder ser vendida a precio de mercado, que el inmueble no puede destinarse a uso residencial, etc.
En el caso concreto de bienes inmuebles situados en nuestro litoral, su posible afección por la Ley de Costas es fundamental a la hora de la determinación del valor, y una comprobación básica ineludible para todo tasador.
Hay que señalar además que gran parte de la compra de inmuebles por parte de extranjeros en nuestro país se realiza en la costa, muchos de ellos en primera línea de playa.
Cuando un inmueble adquirido por un comprador no doméstico ha estado sujeto a una sanción por infracción urbanística o se ha visto afectado en aplicación de la Ley de Costas, la repercusión desfavorable en medios internacionales ha sido importante, y ha generado alarma entre los clientes extranjeros.
El conocimiento de la normativa estatal, autonómica y municipal vigente, y de su aplicación específica a cada caso, determina la calidad de nuestro trabajo.
En relación a este tema el pasado 11 de octubre se publicó en el BOE el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, instrumento para ejecución y desarrollo de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, y de modificación de la Ley de Costas, referencia para la ordenación del Dominio Público Marítimo Terrestre(en adelante DPMT).
La entrada en vigor del mismo fue el 12 de octubre y deroga el Reglamento aprobado por RD 1471/1989, de 1 de diciembre.
Por otra parte, más allá del ámbito estricto que corresponde al Dominio Público Marítimo Terrestre, las Comunidades Autónomas han procedido a la ordenación del litoral mediante la aprobación de instrumentos como planes o directrices, ejerciendo sus competencias en materia de ordenación territorial.
Aprovechando la aprobación de este importante instrumento, en Tinsa se ha elaborado el presente informe analizando el complejo reparto competencial y las diferencias en la ordenación y gestión del litoral en cada una de las Comunidades Autónomas.
Este informe pretende ofrecer una visión global sobre el tema. El estudio en profundidad de cada caso y momento concreto debe realizarse sobre la totalidad de los textos normativos aplicables. El documento consta además de un anexo donde se resume la normativa más importante de cada Comunidad Autónoma afectada.