Las subidas de precios se extienden por la costa

Informe Vivienda en la Costa 2016

14 junio, 2016 Tiempo estimado de lectura: 14 minutos
  • 71 de los 135 municipios costeros analizados en el informe registraron incrementos interanuales de precio en el primer trimestre de 2016, frente a los 35 que mostraban datos positivos en el informe del año pasado.
  • Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias son los mercados más dinámicos, mientras que Castellón, la costa Cantábrica, Menorca y La Palma aún se encuentran en ajuste.
  • Teguise y Tías, en Lanzarote, y Gavà, en Barcelona, registraron los mayores aumentos interanuales de precios en el primer trimestre, según datos provisionales de las tasaciones de Tinsa. Piélagos (Cantabria), Antigua (Fuerteventura) y Los Alcázares (Murcia) lideran los descensos en el último año.
  • El stock de obra nueva vacacional se va absorbiendo lentamente, pero aún es abundante en zonas como Castellón, costa central de Tarragona, sur de Barcelona, Manga del Mar Menor y oeste de Almería.
  • Los municipios de costa incluidos en el informe aumentaron en conjunto un 9,4% las compraventas en 2015, según datos del Ministerio de Fomento.
  • Torrevieja, Orihuela, Elche y Marbella encabezaron en 2015 la concesión de visados de obra nueva en municipios de costa de más de 10.000 habitantes, por detrás de las capitales Barcelona y Alicante.

Madrid, 14 de junio de 2016. – El mercado de vivienda vacacional en la costa ha consolidado durante 2015 los primeros indicios de cambio de tendencia detectados el año anterior. Según recoge el informe Vivienda en la Costa 2016 elaborado por la tasadora Tinsa, hasta 71 de los 136 municipios analizados en el litoral mostraban en el primer trimestre de 2016 incrementos de precio en tasa interanual, frente a los 35 de la edición de 2015 y los únicamente cuatro municipios que estaban en positivo en el informe de 2014.

Aunque esta tendencia, más acorde con una fase de estabilización que de clara recuperación, va extendiéndose poco a poco, el mercado de costa es muy heterogéneo: algunas ubicaciones siguen abaratándose a un ritmo anual superior al 5% y el patrón más repetido es la ausencia de promoción y de transacciones sobre suelo.

Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias destacan como los mercados que están liderando la recuperación en la costa. En el otro extremo, Castellón, la costa cantábrica, Menorca y La Palma se encuentran entre los que todavía no han finalizado la fase de ajuste. También en descenso, aunque ya próximas al suelo, se encuentran las costas de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia.

PRECIOS

Los municipios de Teguise y Tías, en Lanzarote, muestran en el primer trimestre de 2016 el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con una subida del 17,8% y del 14%, según los datos provisionales procedente de las tasaciones de Tinsa. Les siguen Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona), con un 12,8% de incremento respecto al primer trimestre del año anterior.

Las mayores caídas en el precio se han producido en Piélagos (Cantabria), donde el valor medio ha descendido un 16% en los últimos doce meses, Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alcázares (Murcia), con una caída del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinaròs (Castellón), con un descenso del 10,2% en el último año, y Mojácar (Almería), con un 9,9%.

El director territorial de la zona Norte de Tinsa, Miguel Sanz, que ha presentado hoy el informe en Barcelona, recomienda fijarse en la tendencia más que en la intensidad del dato. “En un mismo municipio de costa existen productos y valores muy dispares en función de la ubicación y de la estrategia comercial de los propietarios. La muestra de inmuebles entre los dos periodos puede no ser totalmente homogénea y se necesita cierta perspectiva temporal, al menos dos trimestres, para consolidar la estadística”, apuntó Sanz.

Los mayores precios unitarios (€/m2) se concentran en el área de Barcelona y Baleares. Calvià (Mallorca) supera en el primer trimestre el valor medio de Sitges (Barcelona), que un año antes aparecía como el municipio costero más caro. Calvià muestra un precio de 2.835 €/m2, frente a los 2.560 €/m2 de Sitges. Les siguen entre los municipios más caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels (Barcelona), con 2.359 €/m2 de valor medio, y Santanyí (Mallorca), con 2.259 €/m2.

Por el contrario, los valores unitarios más bajos se concentran en el sureste de la costa mediterránea. Puerto Lumbreras (Murcia) se desmarca como el municipio más barato, con un valor medio de 727 €/m2 en el primer trimestre. Le siguen El Ejido (Almería), con 797 €/m2, La Unión (Murcia), con 826 €/m2, y Almassora (Castellón), con 826 €/m2. Otros cuatro municipios de las regiones de Valencia y Murcia recogidos en el informe están por debajo de los 900 €/m2: Elche, Lorca, Gandía y Castellón de la Plana.

AJUSTES DE MÁS DEL 50% DESDE MÁXIMOS

La costa española ha concentrado una buena parte de los mayores ajustes de precios durante la crisis. La caída más intensa desde 2007 entre los municipios analizados en el informe corresponde a Mataró (Barcelona), que ha visto rebajado su valor medio un 59,8% en este periodo. En Antigua (Fuerteventura), el descenso en los últimos ocho años alcanza el 58,8% y en Casares (Málaga), el 58,7%. Según la estadística provisional de Tinsa, también han registrado ajustes superiores al 55% El Ejido (Almería), Oropesa del Mar (Castellón), Pineda de Mar (Barcelona), Manilva (Málaga) y Los Alcázares (Murcia).

Las islas concentran los municipios costeros más estables durante la crisis. Calvià y Santanyí, ambas en Mallorca, con un ajuste del 16,6% y del 21,5%, respectivamente, y Adeje, en Tenerife, con un caída del 24,4%, son los enclaves donde menos han descendido los valores desde 2007. También se han ajustado por debajo del 30% en estos últimos ocho años Baiona (Pontevedra), con una caída del 26,3%; Teguise (Fuerteventura), con un 27,3%; y Sant Lluís (Menorca) y Sóller (Mallorca), con un 27,7% y un 29,8%, respectivamente.

La previsión para los próximos meses apunta a la estabilización. En algo más de la mitad de las zonas analizadas en el informe la red técnica considera que los precios se mantendrán y en algo más de un tercio que los valores se incrementarán. Esta previsión de mejora de los precios se concentra en toda la costa de Valencia, Alicante, Málaga, Palma de Mallorca, Canarias y San Sebastián, y en algunos tramos del litoral de Gerona, Barcelona, Cádiz y Asturias.

OFERTA

La oferta de vivienda vacacional en España es mayoritariamente producto de segunda mano. El stock generado en los últimos años como consecuencia del freno de la financiación y de las ventas se va absorbiendo poco a poco. Solo en 8 de las 55 zonas la red técnica de Tinsa califica la sobreoferta como “muy abundante”. Se trata de la costa norte de Castellón; la Manga del Mar Menor; el oeste de Almería; el sur de Barcelona; la franja central de la costa de Tarragona; la zona oeste de Cádiz y la costa este de Vizcaya.

A la hora de valorar la mayor o menor dificultad de absorción del stock, en un 56% de las zonas se considera que el stock es “asumible a corto plazo”. En este grupo se sitúan las costas de la provincia de Girona, Valencia, Huelva, Granada y San Sebastián. También comparten esta previsión las islas de Ibiza, Fuerteventura y Lanzarote, y la mayor parte de las provincias de Alicante, Murcia y Cádiz.

ACTIVIDAD

La actividad promotora en el segmento de vivienda vacacional sigue, por norma general, bajo mínimos, con excepciones. Se detectan obras finalización de proyectos inacabados en las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Mallorca, Ibiza y Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de Cádiz y Huelva.

También es minoritaria la construcción de nuevos proyectos de vivienda vacacional, una señal de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda insatisfecha. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, así como algunos enclaves de Murcia, Almería, Málaga y Cádiz, en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife y Lanzarote.

Los municipios de costa en los que se aprobó un mayor número de visados de obra nueva en 2015 fueron las ciudades de Barcelona (1.269 visados) y Alicante (1.148 permisos), según datos del Ministerio de Fomento. Excluyendo las capitales, Torrevieja fue el municipio de más de 10.000 habitantes donde se autorizaron más visados de obra en 2015: 490 viviendas, un 23% más que el año anterior. Completan el grupo con más visados concedidos en 2015 otros dos municipios alicantinos: Orihuela (448 permisos, un 36% menos que el año anterior) y Elche (440 visados, un 140% más que en 2014).

Los promotores locales provistos de fondos propios son los que están detrás de la vuelta de la grúas en los enclaves más dinámicos. En casi un tercio de las zonas analizadas, principalmente en Alicante, Almería, Cádiz y País Vasco, la red técnica los identifica como los principales actores. La autopromoción es la fórmula más destacada en un 12% de las zonas (por ejemplo, en Cataluña, Sotogrande y Cantabria). Los promotores locales con fondos extranjeros destacan en Málaga y Canarias.

MERCADO DE SUELO

El suelo vuelve a ponerse en el punto de mira de los inversores, aunque no de forma generalizada. Todavía en un 40% de las zonas en las que este estudio divide la costa española se apunta que no hay ningún movimiento en torno a este activo. Lo más habitual es que se haya registrado alguna transacción aislada o que exista tanteo de precios y estudios de viabilidad, sin que se lleguen a cerrar operaciones.

Aunque son minoría, en algunas ubicaciones el mercado de suelo empieza a normalizarse tras años de bloqueo e incluso se está registrando algún incremento de precios, como en ciertos enclaves de la costa de Alicante, Baleares, Costa del Sol, alrededores de Barcelona, Tenerife y San Sebastián.

DEMANDA

Las compraventas en los municipios de costa incluidos en el informe se incrementaron en conjunto un 9,4% en 2015, según datos del Ministerio de Fomento. Hasta once municipios costeros entre los analizados vieron incrementadas más de un 50% las compraventas de vivienda (tanto de primera como de segunda residencia) en 2015 respecto al año anterior. Se trata de Mutriku (41 transacciones en 2015), Leioa (323), Teguise (555), Chiclana de la Frontera (1.555), Casares (463), San Roque (850), Alboraya (390), Moaña (75), Vermeo (142), Tuineje (80) y Cunit (254).

Por volumen total de transacciones, los municipios costeros más activos en 2015, fueron las ciudades de Barcelona (13.554 viviendas), Valencia (7.431 unidades) y Málaga (4.786 operaciones). Excluyendo las capitales de costa, lideran el mercado de transacciones Marbella (Málaga), con 4.396 compraventas, y las alicantinas Torrevieja (4.356 unidades) y Orihuela (3.782 viviendas). Les siguieron Mijas (Málaga), con 2.373 operaciones; Gijón (Asturias), con 2.058 viviendas, y Estepona (Málaga), con 2.052 transacciones.

El comprador de vivienda vacacional en España es fundamentalmente español. En un 82% de las franjas costeras analizadas la red técnica señala que la demanda nacional concentra más de la mitad del mercado de vivienda vacacional. Entre los enclaves preferidos por el comprador extranjero destacan la islas, Costa del Sol, Girona, Barcelona, la franja entre Níjar y Aguadulce (Almería) y la costa norte de Alicante.


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