El mercado muestra signos de reactivación en las costas de Málaga, Baleares y Alicante

Extended Paper - Vivienda en costa 2015

9 junio, 2015 Tiempo estimado de lectura: 11 minutos
  • 35 de las 140 poblaciones costeras recogidas en el informe registraron incrementos de precios en tasa interanual en primer trimestre.
  • Las caídas siguen siendo la tónica dominante. Entre los municipios analizados, 29 todavía muestran caídas superiores al 10% respecto a un año antes.
  • Se detecta interés en el mercado de suelo en las provincias de Alicante, Málaga, Granada, Almería y Tenerife.

Madrid, 9 de junio de 2015. El mercado de vivienda vacacional sigue caracterizándose por el ajuste de precios y la ausencia de nueva actividad promotora en la gran parte de costa española. Sin embargo, según el informe Vivienda en costa 2015 elaborado por la empresa de valoración y asesoramiento inmobiliario Tinsa, en muchas de ellas el ajuste se está moderando progresivamente y, aunque todavía minoritarias, existen zonas donde puede hablarse de indicios de recuperación en materia de precios y de vuelta de la actividad constructora.

Una cuarta parte de las 140 poblaciones contempladas en el informe encareció sus precios en tasa interanual en el primer trimestre de 2015, cuando en la edición del año anterior tan solo cuatro mostraban datos positivos. Jávea (Alicante) y Cartaya (Huelva), con incrementos interanuales del 11,2% y del 9,8%, respectivamente, fueron las localidades que registraron un mayor incremento de precios en el primer trimestre de 2015 respecto al mismo periodo del año anterior, según la estadística procedente de las tasaciones realizadas por Tinsa. Otras ocho localidades de las analizadas en el informe muestran subidas de entre el 5% y el 9% en tasa interanual. Se trata de Chiclana, Puerto Lumbreras, Adeje, Punta Umbría, Vilagarcía de Arousa, Sentanyí, Sóller y La Pobla de Farnals.

Habrá que esperar a los próximos trimestres para ver si esta tendencia se consolida, y no se trata de un repunte puntual ocasionado por alguna de las muchas circunstancias especiales que se están dado en ciertas zonas y a las que puede verse sometido el mercado inmobiliario local, como son las políticas comerciales agresivas en precio, las transmisiones de carteras de inmuebles, las diferentes estrategias de los participantes en el mercado actual, etc. Es decir, que hay que tener en cuenta que estos resultados pueden deberse a circunstancias puntuales que difieran en alguna medida de la tendencia a más largo plazo.

Los datos dejan en evidencia que el mercado se está desarrollando a distintas velocidades. Junto a los indicios de recuperación mencionados, al menos 29 localidades todavía registraban en el primer trimestre caídas de precios superiores al 10% respecto al año anterior. Pallafruguell, en Gerona, lidera la lista con un descenso interanual del 16,9%. Le siguen Barbate (-15,3%) y Gandía y Ayamonte, ambas con una caída del 14,6%.

Entre las localidades recogidas en el informe, Sitges, con 2.694 €/m2, destaca como el destino con el precio más elevado. Le siguen Calvià, Andratx y Alcúdia, las tres en Baleares. Por el contrario, el precio más asequible se encuentra en la localidad castellonense de Almazora (804 €/m2), que ha desbancado a Puerto Lumbreras (823 €/m2) como el municipio costero más barato de los analizados en el informe. La localidad murciana mantiene su precio en el mismo nivel que la castellonense Burriana.

El ajuste ha registrado distintas intensidades según la zona, pero ocho años después del inicio de la crisis no se puede negar que el mercado ha realizado una importante corrección. En Casares (Málaga), el precio medio se ha reducido un 61,5% desde máximos de 2007. En Ayamonte (Huelva), Mataró (Barcelona) y Canet d’En Berenguer (Valencia), el ajuste se sitúa entre el 60% y el 61%.

Situación del mercado

El informe Vivienda en costa 2015 realiza un detallado análisis de la situación y la actividad en los mercados de vivienda vacacional en España a partir de la información de primera mano aportada por la red técnica de Tinsa, completada con estadísticas de precios, compraventas y visados de obra nueva.

Según la red técnica de Tinsa, las zonas donde más claramente se aprecian signos de recuperación son Málaga (Marbella y Benahavís) e Islas Baleares (Palma de Mallorca, Andratx, Calviá e Ibiza). Son muchas más las zonas que parecen haber alcanzado un punto de inflexión respecto a la época de ajustes. Entre ellas destacan Torrevieja, Orihuela y Pilar de Horadada, en Alicante; Sotogrande, Conil, Chiclana y Puerto de Santa María, en Cádiz; Nerja, Estepona, Casares y Manilva, en Málaga, y la localidad de San Juan de los Terreros, en Almería. También las islas Canarias se perciben indicios de recuperación, al igual que el sur de la comarca del Maresme (Barcelona) y el sur de Tarragona.

Compraventas

Las cinco localidades costeras (excluyendo las capitales) que, según datos del Ministerio de Fomento, registraron en 2014 un mayor número de transacciones en 2014 fueron Torrevieja, con 4.136 compraventas ( 3,8% interanual), Marbella (3.997 operaciones, 28,7%), Orihuela (3.527 transacciones, 20,2%), Mijas (2.384 compraventas, 14,7%) y Estepona (2.113 operaciones, 26,6%).

Las localidades con más de 200 transacciones anuales que más aumentaron porcentualmente el número de compraventas en 2014 fueron Mojácar (Almería), Arucas (Gran Canaria), Torremolinos (Málaga) y Almazora (Castellón), con crecimientos del 105%, el 83%, el 71% y el 70%, respectivamente.

La mayor actividad en compraventas de viviendas de obra nueva, excluyendo las capitales costeras, se registró en Manilva ( 193%), Marbella ( 101%), Orihuela ( 93%) y Calafell ( 66%), según los datos aportados por el Ministerio de Fomento.

Stock pendiente de venta

Nuestra red técnica constata que la sobreoferta de viviendas (stock), aunque abundante, está en descenso en la mayoría de las zonas del litoral. En algunas, el proceso de absorción está siendo más lento. Es el caso de Foz (Lugo); Costa del Garraf (Barcelona); Oropesa del Mar, Peñíscola, Alcossebre y Xiles (Castellón); Cullera (Valencia sur) y Pozo Esparto, El Calón y Villaricos (Almería).

En el extremo contrario, los técnicos de Tinsa califican como “residual” el stock de obra existente en las localidades gaditanas de Tarifa, Barbate, Vejer, Rota, Chipiona y Sanlúcar; en la localidad alicantina de Pilar de la Horadada; en la zona sur de Valencia; en Marbella; en Cala Panizo (Almería) o en la isla de Menorca.

Mercado de suelo

El mercado de suelo (transacciones de terrenos o solares) no registra actividad en la gran mayoría de las zonas costeras, aunque también hay excepciones. En Alicante, concretamente en Denia y Villajoyosa, la red técnica de Tinsa apunta que se ha producido un repunte en los valores de mercado porque el suelo en manos de los bancos está prácticamente agotado. En los últimos meses, también se ha registrado actividad en Torrevieja y Orihuela en torno a suelos propiedad de Sareb.

Los fondos extranjeros están analizando operaciones tanto en los alrededores de Marbella como en la costa granadina (entre La Herradura y La Rábita), pendientes de concretarse. También en la costa almeriense, entre Aguadulce y Níjar, y en Tenerife se empieza a estudiar la viabilidad de solares bien ubicados para su compra y construcción a medio plazo.

En Mallorca, la reactivación del mercado de suelo se concentra en los suelos ubicados en las mejores zonas y, en Pontevedra, se están produciendo movimientos de gestión de suelo en el entorno de Costa Samil y se han cerrado algunas operaciones en los últimos meses en zonas próximas a Costa Canido.

Actividad promotora

La falta de crédito, la debilidad de la demanda y el stock pendiente de venta paralizaron la construcción de nuevas viviendas. Pasados los primeros años de la crisis, algunas de esas promociones, mayoritariamente en manos de la banca, se reactivaron. En Ibiza, por ejemplo, los técnicos estiman que se han puesto en marcha aproximadamente un centenar de viviendas, que equivalen a la mitad de las que estaban paralizadas.

Si hablamos de nuevos proyectos, la sequía es absoluta en gran parte de las zonas, con excepciones. Entre los mercados donde vuelven a verse grúas en funcionamiento destacan Alicante (Orihuela, Guardamar del Segura, Torrevieja, Torre de la Horadada, L’ Alfàs del Pí, Dénia y Villajoyosa, entre otras); Valencia (Oliva); Murcia (San Juan de los Terreros); Málaga (Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís) y Cádiz (Tarifa, Puerto de Santa María, Rota y San Roque).

Suelen ser productos de calidades altas y excelentes ubicaciones (primera línea de playa), pensadas para un comprador extranjero. Los promotores son nacionales en muchos casos, aunque no faltan inmobiliarias extranjeras ni fondos que compran las promociones a un banco o están pensando hacerlo. Este tipo de movimiento se está produciendo principalmente en Andalucía y Comunidad Valenciana.

Un buen termómetro del nivel inminente de actividad son los visados de obra nueva proporcionados por la Subdirección General de Estadísticas del Ministerio de Fomento. Si excluimos las capitales, la localidad de costa con mayor número de visados registrados en 2014 fue el municipio alicantino de Orihuela, con 702 unidades, que suponen una caída interanual del 1,4%. Le siguen Lorca (440 unidades, -4,8% interanual), Getxo (435 unidades, 625%), Torrevieja (398 unidades, 52%), Pilar de la Horadada (248 unidades, -4,6%) y Elche (185 unidades, 153%).


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