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En todo lo referente al análisis, circunstancias, procesos  y finalidades del valor en el mundo inmobiliario y empresarial, Tinsa cuenta con los mejores expertos, que por este medio pone a su disposición para aclarar sus dudas.

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Buenas tardes, estoy interesado en la compra de una vivienda construida en Asturias en 1976 y considerada como VPO según los decretos 2.131/1963, 3.964/1964 y 2.114/1968. En la escritura figura que la vivienda queda sometida durante 50 años al reglamento establecido, pero he leído que las viviendas calificadas con arreglo a la legislación anterior al Real Decreto Ley 3148/1978, son consideradas como viviendas de protección oficial, si bien tienen precio de venta y renta libre; necesitaba confirmar que esto fuera cierto y también me gustaría saber como puede afectar a efectos de tasación para garantía hipotecaria el hecho de ser VPO.

28 de octubre de 2015

Dependiendo del régimen de protección de la vivienda podrá tener o no limitado el precio de venta.
Para el conocimiento exacto del régimen de protección de su vivienda le aconsejamos la realización de una consulta escrita al organismo competente en materia de vivienda de Asturias.
En el caso de que su vivienda tuviera todavía limitado el precio de venta y para finalidad hipotecaria el criterio de valoración sería el menor entre el valor hipotecario de la vivienda y su precio máximo legal.

Buenos días, Tinsa hizo hace 6 años la tasación de mi casa, quería preguntar si basándome en esa valoración y aplicando un % de devaluación en la zona, podría, solo a nivel orientativo, saber cual sería el valor actual de la vivienda.
Si, es así, me gustaría si lo conocen, cual es dicho % o índice que pudiese aplicar.
Muchas gracias.

18 de septiembre de 2015

Estimado cliente, como es lógico la valoración de hace 6 años se encuentra desactualizada respecto al mercado actual. No hay un índice fiable que permita actualizar el valor de su vivienda para lo que se debería hacer una nueva valoración. En el caso de que necesite una estimación del valor de su casa puede usar nuestra aplicación Stima. En el caso de que optara por hacer una nueva valoración podemos ofrecerle el presupuesto de forma inmediata y totalmente online.

Quisiera saber si hay algún criterio para tasar el valor del “uso y disfrute” de una propiedad. En una herencia, un lote conlleva una propiedad de 5000 m2 y el uso disfrute de la misma durante 25 años, ya que el beneficiario de ese lote se hizo una vivienda en dicha propiedad hace 25 años y esta haciendo uso de ella todo ese tiempo

20 de agosto de 2015

En relación con su consulta le indicamos el criterio de valoración de usufructos básicamente sería:
1.- Cálculo del valor de mercado del inmueble completo (base de prorrateo).
2.- Valor del usufructo. Se calcula el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida para una persona de la edad del usufructuario.
3.- El valor de la nuda propiedad sería la diferencia entre el valor de mercado del inmueble completo y el valor del usufructo.

Desde el punto de vista de valoración no es lo mismo valorar el usufructo de una finca sin construcción que con una vivienda construida durante el usufructo. La renta de una finca sin construcción normalmente suele ser muy inferior a si tiene incluida una vivienda y por tanto su usufructo también..

Le aconsejamos que consulte con un abogado especialista sobre la limitaciones del usufructo de la herencia porque el derecho se suele limitara usar la cosa y a la percepción de los frutos pero no a construir sobre cosa ajena.

Buenos días, Estoy interesado en la compra de un piso de 115 m2 y aparte de estos 115 tiene una terraza-jardin de 63 m2… es un bajo con jardin privado… Como afecta esta terraza a la tasación?? se sumaría?? o no se incluye Gracias!! Un saludo.

22 de abril de 2015

Depende del carácter que tenga el jardin en el régimen de propiedad horizontal de la finca. El jardin forma parte del suelo y como tal suele ser elemento común del inmueble pero en algunos casos se asigna el uso y disfrute privativo a las plantas bajas. Esto tiene el inconveniente de que la vivienda no tendría la propiedad plena del jardín pero, si hubiera gastos de conservación de elementos comunes, serían imputables a la comunidad de propietarios.

Respecto a su incidencia en la valoración lógicamente habría que tener en cuenta la cotización que en el mercado tendría el uso y disfrute del jardín. En estos casos no se valora la superficie del jardin propiamente dicho pero su inicidencia económica se debería considerar en el valor de la vivienda.

Un compañero de trabajo vende un piso de protección oficial en Barcelona que le tocó hace 5 años, está prácticamente nuevo. Estoy interesada en comprarlo puesto que está muy bien ubicado (al lado del mar)las características del piso me encajan (70m2, 3 habitaciones, buenos acabados) y tiene plaza de parking. Lo vende al precio máximo establecido por la administración, són 161.000. He leído algunos artículos diciendo que a raíz de la crisis no merece mucho la pena optar por pisos de proteccion oficial porque ya no hay mucha diferencia de precio respecto a la vivienda libre y las limitaciones que tienes (no puedes alquilarlo, etc). En ciudades como Barcelona no lo veo así ya que encontrar pisos nuevos a este precio es casi de broma. ¿Qué opinión tienen al respecto? ¿Lo ven una buena opción? También me pregunto si el dia de mañana lo quisera vender, los precios de estos pisos se mantienen? Es decir, podría bajar respecto al precio por el cual lo estoy pagando ahora? ¿Cuál es la tendencia en estos casos? Muchas gracias por adelantado.

22 de marzo de 2015

Normalmente los precios máximos legales suelen ser inferiores a los de mercado pero en algunas zonas efectivamente resultan superiores a los de mercado.

El mercado inmobiliario es local por lo que no es posible establecer reglas globales pero la existencia de viviendas protegidas en enclaves céntricos  o privilegiados dan lugar a que su precio máximo legal sea muy inferior al de mercado. Puede comprobar con nuestra aplicación Stima el valor de mercado aproximado de esa vivienda y contrastar que su precio máximo legal es inferior.

Estoy interesada en la compra de una vivienda en Madrid y me indica el propietario que el Dominio del suelo es por parte del Canal de Isabel II y cedido el derecho de superficie por un período de 75 años a contar desde 1990. ¿me podrían informar que va a significar eso en la tasación  y precio final de la vivienda y por ende que puede suceder transcurrido ese plazo?

4 de febrero de 2015

El derecho de superficie es el derecho a construir un edificio sobre el suelo de otro titular. Durante el periodo fijado para el derecho de superficie la utilización del inmueble construido es idéntico al de la plena propiedad. Transcurrido el tiempo del derecho de superficie el inmueble construido revierte al titular del terreno.

Desde un punto de vista de valoración se realiza la valoración del inmueble como si fuera en pleno dominio y del valor así obtenido se deduce el valor actual de los pagos pendientes al concedente y el valor actual del valor de reversión del inmueble en la fecha de extinción del derecho de superficie porque en ese momento revierte al cesionario.

Si el derecho de superficie se constituyó en 1990 por 75 años el inmueble revertirá al propietario de suelo en el año 2065.  Quedan por tanto 50 años de derecho de superficie. Si el derecho de superficie se pagó al principio del otorgamiento y no hay  cantidades pendientes de pago al cedente la única diferencia entre el valor en plena propiedad y el del titular del derecho de superficie es el valor actual del inmueble al final del derecho de superficie. Quedando 50 años hasta la finalización del derecho de superficie el valor actual del inmueble es poco significativo.

Buenos días, y de antemano gracias por la posibilidad de enviarles esta consulta. Tras 9 años viviendo en un chalet en Toledo y trabajando en Madrid, hemos decidido ponerlo a la venta y acercarnos un poco a nuestro lugar de trabajo. Tras la primera visita, una pareja nos ha ofrecido la posibilidad de realizar un alquiler con opción a compra, y a pesar de que siempre da un poco de vértigo el tema del alquiler por el posible deterioro de la vivienda, entendemos que en un principio la idea podría ser buena.

Sin embargo las dudas que nos surgen las siguientes: · En base al precio de venta que hemos estimado para el chalet, cuál podría ser un incremento a solicitar en el caso de acceder a la opción de compra?. · Es obligatorio establecer un descuento de las cantidades entregadas en el precio de compra y, de ser así, cuales son los descuentos habituales?

Dado que nosotros debemos adquirir un piso en Madrid y no podríamos asumir los costes de las dos letras en caso de no consumarse la compra, teníamos intención de hacerlo no más lejos de dos años; es una buena medida o tres años es más coherente?. Gracias de nuevo y quedo a la espera de sus comentarios. Un saludo,

Madrid, 13 de octubre de 2014

Su consulta excede el alcance de este foro. El alquiler con opción a compra es una herramientoa que se utiliza es situaciones difíciles de mercado. Lo normal es optar entre vender o alquilar. Por tanto la opción de venta es una herramienta que ayuda a vender. El descuento sobre el precio de venta una vez finalizado el plazo de la opción depende de las condiciones específicas del mercado local y de los intereses del vendedor. Cuanto mayor el descuento sobre el valor de mercado mayor sera la probabilidad de que el inquilino ejecute la opción. La decisión de optar por el alquiler con opción a compra puede tener consecuencias fiscales cuyas consecuencias debe calibrar un experto.

Le aconsejamos que contacte con su bufete de abogados y asesor fiscal para decidir la opción que mejor se adapte a sus necesidades.

He realizado una valoración on line de una vivenda de protección oficial. Tiene una limitación a 1455 euros el m2,pero la valoración me calcula a 1300 euros/m2. En principio no habria problema entonces,verdad? quiero decir,que al ser inferior el precio de mercado al valor maximo legal, la valoracion puede ser mas o menos el precio de la tasacion oficial,verdad?

Madrid, 10 de octubre de 2014

Los precios unitarios máximos legales de las viviendas de protección  oficial se refieren a €/m2 de supeficie útil de la vivienda (superficie interior pisable descontando los tabiques, muros etc). Los valores unitarios indicados en nuestra aplicación on-line Stima se refieren a €/m2 de superficie construida (incluyendo la superficie de los muros más la parte proporcional de elementos comunes). Por tanto ambas magnitudes no son comparables y debería hacer la comparación sobre valores globales entre el valor máximo legal global de la vivienda y el valor global de mercado de la misma.

En el caso de que la valoración sea para finalidad hipotecaria el valor de tasación a seleccionar será el menor valor entre el valor máximo legal de la vivienda y el valor de mercado de la misma.

Vamos a construirnos una casa. Es un chalet pareado. Me gustaría saber si en la tasación se tiene en cuenta el valor del proyecto oficial hecho por el arquitecto o el presupuesto de la empresa constructora (que es sustancialmente diferente) y si también se valora la parcela, su situación, etc.

Madrid, 22 de mayo de 2014

La valoración de un inmueble en proyecto debe considerar todos los costes necesarios para construir la futura vivienda. El presupuesto que figura en los proyectos es el denominado Presupuesto de Ejecución Material que no incluye gastos generales ni el beneficio industrial del constructor. El presupuesto de referencia en la valoración debe ser el más aproximado al real y debe incluir dichos costes.

El tasador puede tomar como referencia el Presupuesto de Contrata pero cuando, a su juicio, dichos costes no se adapten a la realidad puede tomar como referencia otros costes de construcción.

Respecto al resto de factores que influyen en la valoración están la situación del inmueble, la superficie, forma, pendientes, vistas etc. de la parcela, la superficie, programa, calidades constructivas de la viviendas y el funcionamiento del mercado local donde se sitúa.

En definitiva la valoración considera todos los factores que influyen en el coste y valor del inmueble.

El “valor real” de un inmueble lo identifica la Administración con el valor de mercado. ¿Dónde puede encontrarse su definición legal?, porque ese mismo inmueble puede tener un valor diferente a efectos hipotecarios y otro diferente, también, en el caso de venta inmediata.

Madrid, 12 de mayo de 2014

Existe un principio fundamental en valoración que es el principio de finalidad según el cual un mismo bien puede tener valores distintos en función del destino de la valoración. El valor de una vivienda para finalidad fiscal no tiene porqué coincidir con uno emitido para finalidad hipotecaria, expropiatoria, etc.

No existe una definición única de Valor de Mercado pero todas son equivalentes. Le señalamos dos de las más utilizadas:

1.- Según las Normas Internacionales IVS.

Valor de Mercado se define como: “La cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una  comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

2.- Según la OM ECO 805/03.

“Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Hola, estoy interesado en comprar una vivienda VPO con 27 años, ( se le aplica una ley que es VPO hasta 30 años), mi pregunta es, si este tipo de viviendas a la hora de tasarla se rige de alguna forma específica o como cualquier vivienda que no sea VPO. Gracias.

Madrid, 4 de mayo de 2014

Mientras la vivienda se encuentre acogida a algún régimen de protección tiene limitado su precio de venta. Dependiendo de la finalidad de la valoración el valor de tasación puede ser el valor máximo legal u otro.

En el caso de valoración en garantía valoradas según la OM ECO 805/03 el valor de tasación será el menor entre el valor de mercado y el valor máximo legal.

Respecto al valor de mercado es posible que el valor se vea afectado por el próximo final del plazo de protección, momento en que se valorará exclusivamente por el valor de mercado.

Tenemos que repartir una herencia de mi padre y para ello hemos de realizar una tasacion, si hay dos propiedades iguales y una de ellas está alquilada con contrato indefinido, ello conlleva a que tengan distinto valor de tasacion?

Madrid, 28 de abril de 2014

Efectivamente el valor de mercado de un vivienda alquilada se ve afectado por los efectos del contrato de arrendamiento. El régimen legal aplicable al arrendamiento, el periodo de alquiler y la renta pactada van a ser esenciales en el cálculo de su valor de mercado.

La realización de la valoración se requerirá por tanto la aportación del contrato de arrendamiento y el último recibo del alquiler.

Hace unos años realicé una ampliación en mi vivienda unifamiliar, van a venir a tasarme la casa. ¿Van a tener en cuenta la superficie actual aunque no es la que figura en escrituras? Gracias.

Madrid, 21 de agosto de 2012

La normativa de tasación hipotecaria indica que la superficie a adoptar ha de ser la comprobada por el técnico, siempre y cuando dicha superficie sea en su totalidad legalizable. Por tanto, si la superficie ampliada no conlleva que la vivienda supere la edificabilidad permitida, siempre será recogida en el valor de tasación.

Tengo un piso y estoy pensando en alquilarlo, pero el banco me ha dicho que probablemente tendré que darlo como garantía para una línea de crédito para mi negocio. ¿Me traería problemas para ello, el tenerlo alquilado?

Sevilla, 15 de julio de 2012

No, un piso de su propiedad siempre puede aportarlo como garantía hipotecaria siempre que su ocupación esté regulada, es decir que la persona que lo ocupa tenga una relación contractual donde se fije renta y fecha de inicio.

Valorar un piso alquilado únicamente exige que se aporte el contrato de alquiler para contemplar las condiciones de renta y de tiempo de finalización, teniendo en cuenta las prolongaciones por ley, para poder aplicar la metodología por actualización que obliga la normativa que regula la finalidad hipotecaria.

¿Es cierto que las tasaciones tienen un tiempo de caducidad? ¿Por qué?

Barcelona, 1 de junio 2012

La validez de una valoración es de seis meses desde la fecha de emisión del informe y esto se debe a que el valor de tasación responde al mercado existente en el momento de realizar el informe. Las circunstancias que influyen en el mercado pueden variar por lo que el valor de los inmuebles es un término de carácter temporal.

Quiero pedir una hipoteca sobre un terreno que tengo, el banco me dice que tengo que registrarlo. ¿Es obligatorio?

Cádiz, 24 de junio de 2012

Inscribir en el registro de la propiedad no es en sí una obligación, aunque si es conveniente. Cuando si resulta obligado y estrictamente necesario, es cuando ese bien se quiere aportar como garantía hipotecaria, ya que la hipoteca se realiza sobre la finca registral que se genera con ese bien al inscribirlo.

Cada dos por tres nos están subiendo los impuestos y uno de los que mayor subida ha tenido es el IBI. ¿Se puede hacer algún tipo de reclamación?

Ávila, 2 de mayo de 2012

El IBI tiene como base imponible el valor catastral. Las posibles reclamaciones del valor catastral por vía administrativa deben argumentar un error en los parámetros de cálculo o encontrarse dentro de periodos de ponencia. Reclamar fuera de estos supuestos tendría que ser por vía judicial mediante una auditoria catastral, aportando una valoración pericial contradictoria. Si quiere que analicemos su caso en concreto estaré encantada de atenderle.

Estoy interesado en comprar una parcela pero no linda con el camino, sino que hay que atravesar un trozo de otra parcela. El vendedor me dice que no hay problema y que se pasa por ahí desde siempre, pero esto no me deja muy tranquilo. ¿Es un inconveniente sin solución?

A Coruña, 4 de enero de 2012

Es muy probable que el acceso responda a una servidumbre de paso. Para tener asegurado el acceso, esa servidumbre debería figurar inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente,  en la parcela que se atraviesa deberá figurarla como predio sirviente con la servidumbre dimensionada y definida como acceso a la parcela que le interesa, y en el registro de esta como predio dominante.


 
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