Midiendo la accesibilidad: entre un esfuerzo del 17,4% en Lleida y del 51,7% en Baleares
El esfuerzo de compra es una referencia ilustrativa para hablar de accesibilidad, ya que pone en relación los ingresos de la población residente en un territorio con el valor de una vivienda media en ese lugar. Tinsa ha creado un indicador propio de esfuerzo para aproximarse a la situación de que quienes necesitan financiar el 80% del valor, es decir, la gran mayoría de los quienes acceden por primera vez a una vivienda. De acuerdo a este criterio, la tasa media de esfuerzo se situaba en España en el primer trimestre de 2022 en el 30,7%, dentro del nivel considerado de accesibilidad razonable.
La tasa de esfuerzo téorico anual está contenida en el informe IMIE Mercados Locales y es una elaboración propia de Tinsa a partir de datos de la Agencia Tributaria, el INE y Registradores. Señala qué porcentaje de los ingresos disponibles familiares se destinan a pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media.
Es un nuevo indicador que sustituye al de esfuerzo financiero neto que veníamos publicando hasta finales del año pasado ¿Y por qué el cambio? Porque el esfuerzo financiero neto asumía ciertas medias procedentes de estadísticas oficiales que desvirtúan el análisis de lo que realmente interesa medir con un indicador de esfuerzo: la accesibilidad a la primera vivienda.
Aunque todos tenemos en la cabeza que el banco financia hasta el 80% del valor, las estadísticas apuntan que, en promedio, se financia en torno al 65% del valor de tasación. Ello es debido a que, por ejemplo, en las compras de reposición el propietario utiliza los fondos obtenidos en la venta de la vivienda anterior para comprar la siguiente, con lo que necesita menos financiación para cubrir la operación. Quienes compran una vivienda por primera vez lo más habitual es que necesiten financiar el 80% del valor (o incluso más si la entidad financiera quisiera dárselo) ya que es frecuente no contar apenas con ahorro previo. Así que este indicador de esfuerzo teórico que publica el IMIE de Tinsa se pone en situación de que el Loan to Value (LTV) o relación préstamo-valor es del 80%, como forma de medir cómo de accesible es la primera vivienda para nuevos hogares o para cualquiera que necesite apurar la financiación máxima que le puede dar el banco.
En un contexto financiero, se entiende como razonable que una familia no destine más de un 33%-35% de sus ingresos al pago de la hipoteca. Así que ese 30,7% de esfuerzo teórico de la media española estaría dentro de unos parámetros razonables. Sin embargo, como comprobamos habitualmente en el ámbito inmobiliario, los datos muestran realidades muy diferentes según los territorios.
Así, encontramos provincias donde no hay rastro de tensionamiento de precios, con tasas de esfuerzo teórico inferiores al 20%. Sería el caso de la provincia de Lleida (17,4%), Teruel (18,6%) y Álava (18,8%). En total, 40 provincias españolas muestran un nivel de esfuerzo teórico inferior al 30%.
En el otro extremo, encontramos también provincias donde el esfuerzo teórico llega a superar el 40%. Son Málaga, con un 41,9% y especialmente Baleares, con un 51,7%, que destaca como la provincia más tensionada. En el entorno del 35% que se considera una tasa de accesibilidad razonable también estarían la provincia de Madrid, con un 36,5%, y la de Barcelona, con un 34,8%.
Si analizamos la accesibilidad en las 6 mayores capitales españolas, emergen mayores tensiones. Barcelona es la capital que muestra una tasa de esfuerzo teórico más elevada entre las 6 grandes del país, con 45,7%, superando el nivel considerado de accesibilidad crítica (45%). Le sigue la ciudad de Madrid, con casi un 42%, y Málaga, con un 40,2%. Estas tres ciudades superarían la tasa de esfuerzo razonable. Por el contrario, Zaragoza, destaca entre las 6 grandes capitales como la menos tensionada, con una tasa del 27,2%, por debajo de la media española.
¿Qué tiene en común los mercados con las tasas de esfuerzo teórico más elevadas?
Son lugares con escasa oferta disponible y en los que existe una demanda mantenida y consistente. En el caso de las provincias de Baleares y Málaga, que incluyen relevantes zonas turísticas de costa, el alto porcentaje de esfuerzo está reflejando la existencia de un mercado de alta gama, asociado a compradores extranjeros, y que está fuera del alcance de los salarios de la población local, que demandan una vivienda plurifamiliar tipo, de precios más ajustados. El análisis delimitado por tipo de vivienda muestra que en las tipologías demandas por la población local la situación no es tan crítica como sugiere el dato de esfuerzo teórico agregado de la provincia.
Igualmente, las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, son polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión por el peso creciente del turismo urbano. Esto impulsa los precios al alza y en muchos casos se produce una expulsión de parte de la demanda local hacia la periferia, donde los precios no están tan tensionados. Ampliando aún más el zoom, hasta el nivel de los distritos, en el de Ciutat Vella, en Barcelona, el esfuerzo teórico anual alcanza el 62,7%. También los distritos madrileños de Centro y Arganzuela, o Sant Martí, en Barcelona, superan la tasa del 50% de esfuerzo teórico.
Parece claro que la tensión de precios está asociada a mercados concretos con características y dinámicas específicas. Pero, si hablamos de la accesibilidad de la vivienda desde una perspectiva general en España, las cifras sitúan el esfuerzo en niveles asumibles en un 30,7%, por debajo del límite de la accesibilidad razonable.
Así lo hemos comentado en la sección El Dato de Capital Radio:
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