El parque de viviendas no principales ascendía a 6,47 millones de viviendas en 2020
Análisis de Susana de la Riva el pasado 28 de octubre en Capital Radio
El pasado 28 de octubre, en El Dato del Día con Tinsa, tocó dimensionar una parte del mercado al que se dirigen las miradas y sobre el que surgen interrogantes sobre cómo va a verse afectado una vez conocidas oficialmente las líneas en las que se mueve la nueva Ley de Vivienda, pendiente de tramitación en el Congreso. Se trata del parque de viviendas no principales en nuestro país. Una bolsa inmobiliaria que, según estimaciones del Ministerio de Transportes, ascendía en 2020 a casi 6,5 millones de viviendas (concretamente 6,47 millones), un 25% de parque residencial español.
En este grupo de viviendas no principales se incluyen tanto las segundas residencias, ocupadas en ciertos periodos de tiempo durante el año, como aquellas viviendas que se usan de forma muy esporádica o directamente no se utilizan. Aunque podría pensarse que las zonas de costa y las grandes ciudades concentran el grueso del parque de viviendas no habituales debido al peso que tienen la segunda residencia y el alquiler en esos entornos, esto es verdad… solo a medias.
Sí son mercados relevantes desde el punto de vista de volumen. Pero, si se considera el peso de este tipo de viviendas dentro del parque residencial local, lo que muestran los datos es que las mayores proporciones de vivienda no principal se localizan en provincias con baja densidad de población y municipios pequeños.
Las mayores cuotas las encontramos en la provincia de Ávila (suponen el 59 % del parque) seguidas de Teruel, con un 50 %. Les siguen de cerca provincias como Soria, Segovia y Cuenca, y hasta la séptima y novena posición no aparecen provincias costeras, como Alicante y Castellón, donde las viviendas no principales suponen un 43% y 42 % del parque, respectivamente.
Si se mira en términos cuantitativos, las provincias donde ubican las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, con una cuota de solo un 11 % de su parque engloban 320.000 y 280.000 inmuebles residenciales no principales, respectivamente. Por otra parte, Baleares y Canarias, mercados vacacionales por excelencia, alcanzan el 24 y 17 % de vivienda no principal, y suman 145.000 y 180.000 viviendas.
La pregunta es: ¿se supone que esas medidas en la nueva ley dirigidas a las viviendas vacías o al mercado del alquiler van a afectar a este 25% del parque español que es vivienda no principal? La respuesta es NO. O, al menos, no el escenario no demasiado nítido debido a la falta de estadísticas fiables, tanto en lo referente al alquiler como en la catalogación de vivienda vacía.
La última estadística exhaustiva de viviendas vacías data del 2011, fecha del último censo realizado por INE, que tiene una periodicidad decenal y, por tanto, hasta el próximo año no se actualizará. Desde ese 2011 el ministerio calcula anualmente con un juego estadístico de sumas y restas las nuevas viviendas que entran en el mercado y las que desaparecen, para intentar mantener una visión medianamente actualizada del parque inmobiliario nacional. La cifra de viviendas vacías en el 2011 era de 3,4 millones, cifra que reflejaba la sobredosis de viviendas construidas y no vendidas tras la crisis de 2008 y que además incluía las viviendas en estado ruinoso y no habitables. Una década después, con el sector ya reactivado, la cifra con toda probabilidad habrá variado.
A efectos prácticos, no hay que olvidar que parte de lo que podría catalogarse como vivienda vacía está, en realidad, fuera de mercado, bien porque son inmuebles inmersos en procedimientos judiciales o que arrastran problemas de propiedad que impiden su explotación o, porque presentan tal estado de deterioro que requerirían inversiones de acondicionamiento para ser alquilables. En el caso del alquiler, aunque parece más sencilla a priori la identificación del parque en arrendamiento (parte estará en el grupo de vivienda principal y parte en la de ocupación esporádica o temporal), no va a resultar tan fácil la identificación de las rentas que caracterizan un mercado particular.
Escucha en el siguiente audio la intervención completa de Susana de la Riva, directora de Marketing y Comunicación de Tinsa.