Málaga se sitúa en la casilla de salida de la recuperación

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en Andalucía registró un descenso del 1,3% en tasa interanual en el primer trimestre, según el IMIE Mercados Locales de Tinsa. Esta cifra, que refleja el balance del primer aniversario del covid en el mercado de la vivienda en Andalucía, constata una moderación de los descensos vistos en trimestres anteriores. Con un precio medio de 1.225 €/m², la comunidad andaluza se mantiene un 37,4% por debajo de los máximos de 2007, pese a haber incrementado su precio medio un 11,8% desde el mínimo registrado en la crisis anterior (segundo trimestre de 2015).

De forma generalizada, los ajustes han sido intensos en compraventas y visados y contenidos en precios, mostrando una recuperación de cifras positivas en el caso de las compraventas tras el periodo estival, efecto de la minimización de las restricciones y la recuperación parcial de la actividad económica.

Ahondando en la evolución de las provincias andaluzas, cinco de ellas muestran variaciones positivas tras un año de crisis del covid: Córdoba (0,1%), Granada (0,2%), Málaga (0,3%), Huelva (1,2%) y Sevilla, que con un 2,3% destaca con el mayor incremento. Por el contrario, junto a Jaén (-0,9%), las provincias costeras de Almería y Cádiz lideran los descensos muestras en su precio medio, con caídas del 6,2% y del -1,5%, entre otros motivos, por su dependencia de la demanda extranjera, que aún no se ha recuperado de las restricciones y limitaciones impuestas tras la pandemia.

La ciudad de Málaga ha interrumpido la senda descendente de meses atrás y muestra en el primer trimestre del año el mayor incremento en tasa interanual entre las capitales andaluzas, un  5,1%, tal y como refleja nuestra estadística IMIE Mercados Locales 1º trimestre 2021. Por detrás de Málaga, las mayores subidas las registraron las capitales de Cádiz (3,9%), Sevilla (2,9%) y Huelva (1,7%).

Málaga, en el punto de mira del inversor

Su ubicación privilegiada, buen clima y calidad de vida continúan situando a la provincia de Málaga entre uno de los destinos favoritos para el comprador internacional, aunque en 2020 redujo sus inversiones en la costa española, debido a las limitaciones y restricciones de movilidad impuestas por el covid.

“La imposibilidad de visitar inmuebles y las limitaciones operativas de los trámites necesarios para cerrar compraventas y escriturar inmuebles han provocado una paralización de parte de las operaciones en los mercados más dependientes de la demanda extranjera. Todo esto ha contribuido a que se haya reducido el peso del comprador extranjero en el total de transacciones en España, al pasar de 12,6% de 2019 al 11,3% en 2020. Muchas han sido pospuestas a la espera de la apertura de las fronteras y la reactivación de los vuelos y los ritmos de actividad se recuperan poco a poco”

Pese a la ralentización del mercado, la actividad no ha cesado en la provincia. No solo han continuado la construcción que ya estaba iniciada, sino que también se dieron pasos durante el año pasado para el inicio de nuevos proyectos. Algunos promotores han optado por fasear el proyecto para testar el comportamiento de la demanda. Atendiendo a su actividad promotora, Málaga es además la provincia más dinámica en construcción de nuevas viviendas. En 2020, en la provincia se aprobaron 6,2 visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes, prácticamente el doble que la media nacional (3,3), según datos recogidos en el IMIE Mercados Locales del primer trimestre.

El mercado de Costa del Sol evoluciona más lento que la capital, pero se encuentra activo, pese a la incertidumbre imperante en el mercado. Sus excelentes condiciones climáticas y de ubicación y su calidad de vida, le convierten en un destino compatible con el auge del teletrabajo para el comprador nacional que busca terraza y jardines, y para el inversor extranjero, como destino para una segunda residencia.

Moderación de precios, con bajadas en vivienda usada

Mientras que, en líneas generales, la obra nueva se ha caracterizado por la estabilidad, en el producto de segunda mano en la ciudad de Málaga sí se observan más diferencias en cuanto a precio. Así, mientras en el centro histórico los precios de los inmuebles se mantienen altos, fuera de la zona turística se han producido ligeras bajadas de precios, de un 5% aproximadamente en los últimos meses. En la periferia hay más propensión a la negociación y las caídas de precios pueden alcanzar un 10%. Al igual que ha ocurrido en otras capitales, como Barcelona, se ha producido un trasvase de la oferta de alquiler turístico al convencional.

El mercado está contenido a la espera de que se reanude la movilidad. Dado el componente de inversión y de presencia extranjera en el mercado residencial malagueño, especialmente en la costa, lo previsible es que en cuanto se recupera el tránsito interregional y, sobre todo, internacional, la actividad experimente una recuperación más rápida que en otros mercados.

El balance económico y del mercado laboral que deje finalmente la pandemia en el mercado local determinará el ritmo al que puedan desarrollarse los numerosos proyectos previstos en la ciudad.

Proyectos de altura para la capital

Proyecto La Térmica

Entre los desarrollos en suelo residencial, cuyo planeamiento de desarrollo ya ha sido aprobado definitivamente, destacan las dos nuevas torres del complejo ‘La Térmica’, al sur de Málaga capital, donde se ubicaba la antigua central térmica construida en la ciudad en los años 60. Su construcción podría completarse en 2023. Según las previsiones iniciales, este macroproyecto contaría con 50.000 m² de suelo residencial para viviendas libres y otros 23.000 m2 para viviendas VPO, 10.000 m2 de oficinas, y un complejo hotelero con una extensión de 12.600 m2, además de otras zonas verdes, comerciales y equipamientos.

Con su puesta en marcha, se espera generar un área de nueva centralidad urbana en el litoral oeste de la ciudad, que se uniría a más largo plazo al proyecto de Torre del Río, donde ya se trabaja para levantar otras 3 torres de apartamentos prime, de 21 plantas cada una.

Proyecto Torres Martiricos

En segundo lugar, ya urbanizado y en fase de construcción, destacan los dos rascacielos Torres Martiricos, en el distrito Palma-Palmilla de la capital. Con fecha de apertura prevista para 2024, el proyecto cuenta con 450 viviendas, en dos torres.  Una primera, con diseño en forma de ‘Y’, situada hacia el sur, con 252 viviendas dotadas de grandes vistas y luz natural, y otra, en forma de ‘T’, más al norte, que incluirá 198 viviendas para alquilar y un complejo hotelero de 13 plantas.

En fase de urbanización, se encuentran las Torres Repsol, en el que se proyecta la construcción de cuatro grandes torres y cuatro bloques VPO, con capacidad de 932 viviendas libres y 399 de VPO, junto a la avenida de Juan XXIII. Por último, hay que sumar el nuevo complejo residencial que se proyecta en los terrenos donde se ubica el Edificio Flex, situado en la Avenida de Velázquez de la ciudad, que, tras 20 años abandonado, será demolido y dos torres ocupará su lugar, con 130 viviendas, locales comerciales y una zona verde de 3.000 m². Además de los proyectos mencionados, existen otros 6 sectores ya urbanizados o en fase de finalización, en los que se pondrán en marcha un total de 8.000 viviendas.

Entre los desarrollos terciarios a más largo plazo, con planeamiento ya aprobado, pero aún sin actividad. destaca el proyecto ‘Puerto de Málaga’, anunciado hace más de 6 años, en el que se prevé inaugurar cerca de 7.000 m2 de superficie empresarial y zonas de co-working.

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