Valoración automatizada: ¿qué, quién y para qué?

23 enero, 2019 Tiempo estimado de lectura: 12 minutos Tinsa, Vivienda

La disrupción tecnológica ha llegado al mercado inmobiliario actual para quedarse. Cada día asistimos al nacimiento de servicios y tecnologías innovadoras, que no sólo rompen radicalmente con las tendencias predominantes, sino que revolucionan los servicios de los que serán los grandes clientes del futuro: entidades financieras, gestoras, fondos e inversores. De la misma manera que la llegada del ‘Blockchain’ ha impuesto nuevas reglas en el sector financiero, eliminando intermediarios; el #PropTech y #FinTech están haciendo lo propio en la transformación de los servicios inmobiliarios.

Además de abrir caminos hasta ahora inexplorados, la tecnología es una poderosa herramienta para perfeccionar lo que ya existe.  En el sector de la valoración, un claro ejemplo son los avances en el ámbito de las Valoraciones Automatizadas Masivas, conocidas como AVM por sus siglas en inglés (Automated Valuation Model).

Las AVM se han puesto de actualidad tras conocerse hace unos meses que el Banco de España está elaborando una Guía Supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración por parte de las sociedades de tasación. En el ámbito internacional, también la European AVM Alliance (EAA) está trabajando para promover y estandarizar el uso de AVM fiables y precisas en Europa.

“Con estas iniciativas como marco, los retos de las empresas especialistas en la valoración de inmuebles pasan por trabajar exhaustivamente en profesionalizar aún más el mercado de AVM y demostrar que los resultados que arroja el modelo son testados con frecuencia y están dentro de un rango de precisión adecuado”, afirma Ricardo Lanza, director de Smart Data en Tinsa Digital, la nueva filial de Tinsa que proveerá al sector inmobiliario de datos exclusivos y servicios tecnológicos avanzados de análisis y explotación de información, basados en inteligencia artificial.

En el blog de Tinsa queremos hoy acercarte un poco más el mundo de las AVM, para que conozcas qué son (y qué no son), para qué se utilizan y qué nos depara el futuro.

¿Qué son las AVM?

Las Valoraciones Automatizadas Masivas proporcionan el valor estimado de un inmueble en una fecha concreta, a través de modelos matemáticos y estadísticos automatizados. Es decir, son capaces de predecir con un grado de precisión relevante el valor final que un tasador daría para un activo en una visita presencial. El resultado de una AVM de calidad debería un incluir el grado de fiabilidad (nivel de confianza demostrable) con el que el modelo matemático emite cada valor.

En el caso de las AVM con finalidades regulatorias, que son aquellas que realizan periódicamente las entidades financieras sobre activos en su balance por mandato del Banco de España, se exige realizar una muestra aleatoria de contraste para verificar que el resultado se aproxima al de una tasación presencial.

¿Qué NO son las AVM?

Las valoraciones automatizadas no son en ningún caso un adelanto del resultado de una valoración presencial (es decir, no es una “pretasación”) ni pretenden suplantar los modelos de valoración tradicionales basados en el trabajo de un tasador. La AVM es una herramienta complementaria que permite gestionar la valoración de un gran volumen de activos en un tiempo récord.

¿Cuál es su ámbito de aplicación?

Los métodos de valoración automatizada sólo son aptos para valorar aquellos inmuebles que, en primer lugar, tengan un cierto grado de homogeneidad, es decir, que no sean atípicos, sino que tengan características susceptibles de producción repetida, y, en segundo lugar, que se ubiquen en un mercado activo en transacciones. Estas dos condiciones facilitan que las sociedades de tasación puedan disponer de información suficiente para su tratamiento masivo y modelización.

Los usos de las AVM

¿Para qué se utilizan las valoraciones automatizadas?

Entidades Financieras

Revisión y actualización periódica del valor de las carteras de colaterales de créditos hipotecarios o de los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas. Apoyo en la gestión de riesgos, especialmente del riesgo de crédito de los activos hipotecarios

Fondos de inversión

Apoyo en la fijación de valores de venta o determinación del valor razonable. Apoyo en los procesos de revisión de valoraciones propias. Apoyo en la gestión inmobiliaria.

Inversores

Evaluación de carteras de inmuebles para su compra. Obtención de orientación de los precios habituales en un mercado local .

Empresas de valoración y consultaría inmobiliaria

Elaboración de índices en mercados locales. Control de valoraciones. Calibración y contraste de bases de datos de precios

¿Cuándo no es viable emplear modelos de AVM?

No podrán utilizarse los modelos de AVM en aquellos inmuebles de los que no se tengan los requisitos mínimos de calidad y cantidad de información. Tampoco en inmuebles singulares, ya que, como se ha visto, no son susceptibles de valoración masiva.

¿En qué ámbitos se utilizan en el sector privado?

Las AVM son utilizadas por tres actores principales: las empresas de valoración y consultoría inmobiliaria, las entidades financieras, los fondos de inversión, y los inversores (institucionales o particulares).

Las entidades financieras las utilizan en el análisis de los estados financieros y en la evaluación de la solvencia. Las utilizan como una herramienta para revisar y actualizar periódicamente el valor de las carteras de colaterales de créditos hipotecarios, de los inmuebles adjudicados o de los recibidos en pago de deudas. También como apoyo en la gestión de riesgos, especialmente del riesgo de crédito de los activos hipotecarios.

Por su parte, los fondos de inversión las usan como apoyo a la fijación de valores de venta o determinación del valor razonables. También como apoyo en los procesos de revisión de valoraciones propias y para respaldar la gestión inmobiliaria.

Finalmente, los inversores en sentido amplio, ya sean institucionales o particulares, emplean las AVM en la evaluación de carteras de inmuebles para su compra o, incluso, para obtener una orientación sobre los precios del mercado local.

¿Se usan las AVM en el sector público?

La Administración utiliza AVM para las valoraciones catastrales y sus revisiones, así como en las bases imponibles de otros impuestos o tasas sobre inmuebles.

¿Qué objetivo tiene la nueva guía que propone el Banco de España sobre AVM?

El documento en proceso de elaboración por parte del Banco de España tiene por objeto establecer unos parámetros comunes a todas las sociedades de tasación, para que al realizar las AVM la exigencia tanto en los chequeos previos como en los resultados pueda ser comprobada. No es una guía de obligado cumplimiento, sino que define recomendaciones y buenas prácticas. En ningún caso, persigue reducir el ámbito de actuación de las tasaciones presenciales ni sobre el coste de los servicios de valoración.

¿Qué recomienda el Banco de España a las sociedades de tasación que realizan AVM para prestar un servicio de calidad?

Las sociedades de tasación tendrán que tener a disposición del Banco de España un documento interno donde constará toda la información relativa a las AVM utilizadas, incluyendo procedimientos y pruebas para su calibración y contraste. Por otro lado, cada sociedad de tasación deberá de entregar un informe final al cliente, en el que se analizan los resultados de la valoración masiva. En los casos de finalidad regulatoria, el informe ha de contener un muestreo de contraste.

¿Qué modelos usan para su cálculo?

avm modelos de calculo valoraciones automatizadas

Los modelos estadísticos más utilizados son modelos matemáticos complejos, difíciles de explicar para los no expertos en la materia. Si quieres profundizar un poco más sobre ellos y sobre el salto de calidad que están suponiendo las técnicas basadas en inteligencia artificial, te recomendamos que consultes este post sobre inteligencia artificial y valoración inmobiliaria automática en nuestro blog.

El protagonismo de las valoraciones automatizadas crece al calor de un sector inmobiliario cada vez más profesionalizado. Y, en este contexto, Tinsa Digital, la filial del grupo Tinsa especializada en Smart Data inmobiliario, va un paso por delante en el reto de lograr AVM de calidad, cada vez más precisas. Gracias al uso de la tecnología y la aplicación de metodologías de última generación, Tinsa ha conseguido situar su modelo en unos altos niveles de fiabilidad y precisión con un modelo documentado y contrastado que cumple sobradamente las recomendaciones iniciales del Banco de España.

De hecho, Tinsa es la única empresa española miembro de la European AVM Alliance, el grupo de empresas europeas que persiguen promover y el estandarizar el uso de AVM fiables y precisas en Europa. Pertenecer a esta asociación respalda la fiabilidad del modelo de explotación masiva de Tinsa. Un hito nada sencillo, que en 2016 exigió un duro y exhaustivo proceso de trabajo de casi un año para revisar y mejorar los modelos; optimizar el software y poner en marcha diferentes test sobre precisión y cobertura.

“La valoración automatizada es solo uno de los ejemplos de cómo la tecnología está contribuyendo al desarrollo de un amplio abanico de servicios digitales que ayudan a los clientes en sus procesos de digitalización, mejorando su capacidad de análisis y toma de decisiones y, por tanto, su competitividad”, afirma Jorge Valero, director de Tinsa Digital.

Si deseas conocer más sobre los productos y servicios digitales que impulsan el nuevo sector inmobiliario visita tinsadigital.com.


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