¿Qué es una ‘pretasación’ y cómo puede ayudarte?

16 octubre, 2017 Tiempo estimado de lectura: 9 minutos Tasaciones

En realidad, la palabra ‘pretasación’ no existe en el diccionario.

Comprar o vender una vivienda no es una tarea sencilla. ¿A qué precio debería ponerla en venta? ¿Cuánto dinero puedo destinar como máximo a la compra? No planificar bien estas cuestiones puede acarrear una pérdida de tiempo y, en muchos casos, de dinero. Una forma sencilla de evitarlo es contar desde el principio con una orientación sobre cuál es el valor de mercado aproximado de la vivienda. O, como se dice habitualmente, hacer una ‘pretasación’.

En realidad, la palabra ‘pretasación’ no existe en el diccionario y tampoco tiene que ver con contratar la tasación oficial de una vivienda. Es una manera coloquial de referirse al hecho de informarse sobre el valor de mercado aproximado de la vivienda. Abordar esta tarea puede ser tan sencillo como preguntar a un amigo “que sabe del tema”. Afortunadamente, existen opciones con mayor rigor estadístico para conseguir una aproximación de valor: realizar una valoración automática (AVM, por sus siglas en inglés).

Tinsa cuenta con una herramienta online de este tipo, llamada Stima, que se sirve de un complejo modelo tecnológico para calcular de forma automática, sin intervención humana, el valor aproximado de una vivienda por comparación con otros inmuebles similares en la zona. Aunque no tiene validez legal, es un método sencillo, rápido y económico, que aporta información útil para afrontar de forma más eficiente la compraventa de una vivienda. Te contamos por qué:

¿POR QUÉ TE INTERESA HACER UNA VALORACIÓN AUTOMÁTICA SI ERES UN VENDEDOR?

Poner a la venta una vivienda a precio de ganga es, claramente, un mal negocio. Pero la tentación de marcar un precio superior al que alguien (el mercado) está dispuesto a pagar por ella también puede ser un error. Contar con una referencia del valor aproximado de mercado contribuye a acortar los plazos de venta. Por un lado, porque es muy probable que un precio excesivo ahuyente a potenciales compradores que comiencen su búsqueda por otras viviendas similares a precios más baratos. Y, por otro lado, porque una valoración estimativa previa aporta al vendedor argumentos para frenar ‘regateos’ sin sentido a la baja por parte del comprador.

¿Y SI ERES UN COMPRADOR?

Nadie quiere pagar de más por una vivienda. En todo caso, pagar de menos (si el vendedor lo permite). Informarse del valor “justo” de la vivienda ayuda a evitar, primero, que le den a uno gato por liebre. Pero también ahorra muchas decepciones.

En la mayoría de los casos, la compra de una vivienda pasa por obtener una hipoteca. Y la cuantía de ésta, a su vez, dependerá del valor de tasación del inmueble. Normalmente, el préstamo no superará el 80% del valor que arroje una tasación oficial.

Si el comprador firma un contrato de arras y la tasación resulta ser inferior al precio de compra acordado, no se podrá realizar la operación a no ser que exista ahorro previo suficiente para compensar la cantidad que no aporta el banco. El “casi comprador” habrá perdido el dinero aportado como señal… y un tiempo precioso.
Por otro lado, si ocurriera que el vendedor esté pidiendo un precio superior al de mercado por la vivienda, una estimación previa puede servir de argumento en la negociación.

¿CÓMO HACER UNA VALORACIÓN AUTOMÁTICA?

Conocer el valor aproximado de tasación de una vivienda a través de Stima es muy sencillo. Tan solo hace falta introducir en la herramienta, que está alojada en la web de Tinsa, la dirección de la vivienda, el municipio y ciertas características físicas y de conservación, necesarias para que la herramienta seleccione inmuebles próximos lo más homogéneos posible al consultado.

En unos pocos segundos, Stima calcula el valor de la vivienda por comparación con un mínimo de 30 tasaciones de viviendas similares realizadas por Tinsa en los últimos meses en zonas con un radio geográfico próximo o con un comportamiento similar en valor. Para aquellos que deseen información adicional sobre las características del parque de viviendas de la zona y la evolución histórica de los valores medios, la herramienta incluye la opción Stima Premium.

En este ejercicio de aproximación al valor, la herramienta online de Tinsa aporta un plus diferencial. A diferencia de otras herramientas online que emiten un valor a partir de precios de oferta de anuncios en portales inmobiliarios, la base de datos de Stima se basa únicamente en información de tasaciones reales con datos comprobados por técnicos de Tinsa.

UNA VALORACIÓN AUTOMÁTICA NO ES UNA TASACIÓN OFICIAL

Como se ha dicho anteriormente, la valoración online es resultado de un proceso automático, que no tiene validez legal. Al carecer de contraste sobre el terreno, es importante tener en cuenta que pueden incurrir en desviaciones relevantes de valor si el inmueble es atípico en su zona o tiene características peculiares que pueden pasar desapercibidas en un proceso automático.

De ahí que la valoración automática no se considere válida para acreditar el valor real de un inmueble que ha de servir como garantía para un préstamo hipotecario. En estos casos, la normativa exige que la valoración del inmueble sea una tasación realizada por una empresa de tasación homologada por el Banco de España, como Tinsa.

Esta valoración “oficial” requiere obligatoriamente la visita presencial de un técnico. La comprobación in situ de las características físicas, así como de información clave para la identificación del inmueble (Registro de la Propiedad / Catastro), aportan la seguridad y el rigor necesarios para valorar un activo que va a ser garantía de un crédito.

Son estas tasaciones presenciales las que nutren la base de datos sobre la que Stima hace su valoración automática. Lógicamente, una aproximación de valor por métodos automático para una compra con hipoteca será tanto más útil cuanto más se acerque a lo que sería una valoración presencial. Y, en este sentido, Stima destaca por su transparencia.

Tras una dura auditoría para entrar en 2016 en la European AVM Alliance, Tinsa ha perfeccionado aún más la fiabilidad de su modelo automático y ha implantado un sistema que indica el nivel de confianza de 0 a 7 en cada valoración, según los estándares internacionales del sector. Así, si el inmueble es manifiestamente atípico o se ubica en un mercado con escasa actividad, el cliente sabrá gracias a esa escala que el nivel de confianza de esa valoración es reducido y que el margen de error asociado a la banda de valor puede ser alto.


Identifícate
Si aún no has creado tu cuenta, REGÍSTRATE AHORA.
Recordar contraseña
Volver a acceso
Crear nueva cuenta de usuario
Si eres un usuario registrado, INICIA SESIÓN.
Llamar