Vivir en lo que fue un local comercial ¿una tendencia en auge para el inversor?
En Nueva York, durante los años 50, la transformación de espacios comerciales de los barrios neoyorquinos de TriBeCa y el SoHo en viviendas era una de las fórmulas más efectivas para residir en el centro de la ciudad. Hoy, en pleno siglo XXI, lo que comenzó siendo una tendencia revolucionaria ha pasado a ser un fenómeno con demanda en nuestro país. Para los inversores, la conversión de espacios comerciales en inmuebles residenciales les permite ofrecer un producto diferente en zonas bien ubicadas. Te contamos las claves y resolvemos las principales dudas para aprovechar esta tendencia.
El cierre de tiendas de proximidad, ahogadas por las heridas de la crisis y el apogeo del comercio online, ha generado un excedente de inmuebles en calles secundarias en las que apenas hay actividad comercial, pero que sí cuentan con demanda para un uso residencial. Al ser zonas bien ubicadas con escasez de oferta asequible, el mercado ha encontrado en la reconversión de locales en viviendas una salida para esos inmuebles que encaran perspectivas comerciales complicadas.
La evolución de la concesión de este tipo de licencias es completamente dispar en todo España y no todas las Comunidades Autónomas contemplan la aprobación del cambio de uso. No existe un código único para este tipo de proyectos y es responsabilidad directa de los Planes de Ordenación Urbana de cada Ayuntamiento conceder una nueva vida a espacios construidos en su momento con fines comerciales, pero sin utilidad en la actualidad. A efectos normativos, en las promociones de obra nueva, algunos consistorios están permitiendo un doble uso en las plantas bajas de los edificios para que el promotor pueda elegir entre uso comercial o residencial, en función de su ubicación.
Según cifras oficiales de los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona, se ha triplicado la demanda de licencias de cambio de uso de local a vivienda en los 3 últimos años. En la capital española, desde 2016 hasta la actualidad el consistorio ha aprobado 778 licencias de este tipo, sobre todo en las zonas de Huertas, Latina, Carabanchel o Vallecas, en algunos polígonos industriales del barrio de San Blas y en el distrito de Tetuán. Mientras, en la Ciudad Condal, la concesión de este tipo de permisos ha crecido progresivamente desde 2013, cuando las 63 licencias aprobadas pasaron a 176 en 2018 y rozaron los 200 en el primer trimestre de 2019 en los barrios de Poblenou, Gràcia, Raval o El Born. Otra ciudad que ha experimentado un aumento de la demanda de este tipo de licencias ha sido San Sebastián, que tras aprobar su ordenanza municipal para el cambio de uso en plantas bajas y entresuelos de edificios hace 8 años, ha reconvertido 155 locales en viviendas.
En todos los trámites que implica este proceso de cambio de uso, destacan cuatro actores principales: la comunidad de propietarios, el estudio de arquitectura, que se ocupará de la redacción del proyecto técnico y de la gestión de todos los trámites administrativos para cumplir con la normativa urbanística local, el notario, que habrá de redactar la nueva escritura y, por último, el registrador de la propiedad que deberá inscribir el cambio de uso del inmueble.
Desde un punto de vista jurídico, la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 12 de septiembre de 2013 (recurso nº 1347/2010) confirma el derecho de todo propietario de piso o local en régimen de propiedad horizontal a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Por ello, la descripción del inmueble como local no priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda, si no consta la prohibición expresa en el título constitutivo o en los estatutos.
También habrá que confirmar que en la zona en la que se encuentra el local se admite el uso residencial y el incremento de la densidad de viviendas conforme a la normativa urbanística de aplicación. En el caso de Madrid capital, los principales requerimientos son los siguientes:
La superficie útil del local debe ser como mínimo de 25 m2. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera independizar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2, repartidos en estancia comedor, cocina, dormitorio y aseo, sin incluirse en el cómputo las terrazas, balcones o espacios con altura libre.
- La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
- El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
- Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural en al menos un 8% y un 12%, respectivamente, de la superficie útil de la estancia.
- La cocina debe disponer de salida de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.
- En el Plan General también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios…
- La puerta de acceso ha de contar con unas dimensiones mínimas de 203 cm de altura y 825 mm de anchura.