¿Cómo afecta la invasión rusa de Ucrania al mercado de la vivienda en España?
El conflicto bélico entre Rusia y Ucrania no solo ha hecho tambalear las relaciones diplomáticas a nivel mundial. También tiene consecuencias en la economía global. Los efectos sobre el mercado de la vivienda en España estarán ligados a la evolución de los tipos de interés, que de momento se espera que se incrementen gradualmente y no interrumpan la tendencia alcista de los precios durante los próximos meses.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que en el corto plazo se espera que el conflicto de Rusia derive en un repunte de la inflación y en una ralentización del crecimiento económico global. “Rusia es un exportador relevante de materias primas, en concreto de gas, petróleo, trigo/cereales y metales significativos para la industria. Ucrania, a su vez, es exportador de cereales. El conflicto puede generar interrupciones en la cadena de suministros de estos productos que tensionen los precios al alza y aumenten el problema de inflación en Occidente”, afirma Arias.
Ante esta situación, los bancos centrales, que ya estaban considerando cambios en la política monetaria a lo largo de 2022, pueden reaccionar de distintas maneras. De momento, parece que se esperan subidas de tipos más graduales de lo inicialmente previsto hasta entender el shock que el conflicto puede generar en el crecimiento.
“Mientras no haya subidas de tipos (en principio, en Europa no se esperaban hasta finales de año), estimamos que en España se mantendrá la tendencia alcista de los precios de la vivienda durante 2022”, afirma la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, que destaca como elementos de impulso, por un lado, la demanda de inversión “dado que los activos fijos son un refugio frente a la inflación”, y, por otro, la demanda de consumo, “que se mantiene activa, dado que continúa existiendo ahorro acumulado y buenas condiciones de financiación”.
No hay que perder de vista, sin embargo, que la inflación elevada durante demasiado tiempo también puede terminar erosionando los ahorros de algunos hogares, una situación que, según Arias, acabaría potenciando las desigualdades de riqueza en el medio plazo.
El mantenimiento una demanda al alza combinado con una oferta limitada explicaría la previsión de incremento de los precios de la vivienda durante este año. Además, desde el lado de la actividad productiva, no se puede perder de vista que los precios de la energía tienen impacto en los costes de construcción, que acumulan crecimientos interanuales ininterrumpidos desde hace más de un año. El conflicto podría contribuir a que permanezcan altos más tiempo y encarecer la obra nueva.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa destaca tres indicadores a vigilar ante un potencial incremento de tipos:
- Que los criterios de concesión de hipotecas no se relajen (que en un contexto que plantea dudas sobre el crecimiento como el actual, no deberían), dado que en el momento en el que el escenario de tipos de interés cambie, podrían generarse dificultades en los pagos.
- Que la evolución del esfuerzo que las familias hacen para pagar la hipoteca no se incremente hasta niveles difícilmente asumibles.
- Que la construcción no genere niveles de stock difíciles de absorber en caso de que una parte de la demanda desapareciera como consecuencia del cambio en los tipos.
“Hasta ahora, no se ha observado inestabilidad en este sentido”, afirma Arias. La demanda es solvente y la construcción se mantiene en niveles bajos. “Lo que muestran los distintos indicadores es que podríamos estarnos situando en una fase expansiva del ciclo inmobiliario impulsada por una demanda solvente, que es de esperar que se vaya moderando a medida que cambie la política monetaria y se incrementen los tipos de interés”.