Barcelona: escasez de oferta, dudas entre los inversores y freno en los precios
Tras analizar en nuestro blog la actualidad de los precios, proyectos y perspectivas de la vivienda en Sevilla, Madrid, y Valencia, cerramos el bloque de radiografías de capitales con la ciudad de Barcelona. Durante este 2021, la Ciudad Condal ha de abordar retos como la escasez de viviendas de obra nueva mientras crece la oferta en el mercado del alquiler.
El precio de la vivienda en Barcelona comenzó 2020 confirmando la estabilización de su mercado residencial y el fin de un ciclo expansivo que se inició en 2014. Desde los 3.335 €/m2 en el primer trimestre de 2020 (-1,6% interanual), la pandemia dejó el valor medio de la vivienda nueva y usada en la Ciudad Condal en 3.190 €/m2en el tercer trimestre. Con el cierre de año el mercado estabilizó los descensos hasta situar el precio medio del m2 en 3.160 € en el cuarto trimestre. Una cifra que supone una caída del 0,9% con respecto al trimestre anterior y de un 5,8%, con respecto al mismo período de 2019.
En cuanto a la evolución y recorrido de los precios en los distritos de Barcelona capital, tal y como se desprende de nuestra estadística IMIE Mercados Locales Cuarto Trimestre 2020, la tendencia generalizada en los últimos trimestres es de incipientes ajustes y aún es pronto para identificar tendencias en cada una de las zonas. Las mayores caídas se registran en Ciutat Vella (-7% interanual), Sants (-5,6%) y Gràcia (-5,2%). Desde la red técnica de Tinsa apuntan al freno de los inversores que estaban comprando en el centro de la ciudad como una de las razones que explicarían la caída de precios en los barrios más céntricos.
El freno por la pandemia llega a una ciudad donde el nivel de esfuerzo financiero neto en Barcelona se sitúo, según recoge el IMIE Mercados Locales, en el 22,9% en el tercer trimestre del año (último dato disponible), frente al 21,4% de la media española, y sobrepasa el 25% en los distritos de Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Gràcia. La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en un 3,8% en la Ciudad Condal.
Te mostramos en esta imagen la comparativa entre la evolución de Barcelona Capital y Madrid capital a partir de nuestra herramienta IMIE interactivo.
El mercado de la vivienda de Barcelona presenta una casuística particular, marcada por la presión de diferentes medidas regulatorias. Con normativas vigentes como la que obliga a que el 30% de la obra nueva se destine a vivienda social, que entró en vigor en diciembre de 2018, y otras, aún sobre la mesa, como la regulación del control del alquiler y la prohibición de los desahucios para grandes propietarios, 2021 ha comenzado con un clima de inestabilidad mayor que otras grandes capitales.
Según la la Associaciò de Promotors de Catalunya (APCE Catalunya), un año después de la aprobación por parte del Ayuntamiento de Barcelona de la obligación de ceder el 30% de los nuevos pisos y grandes rehabilitaciones de inmuebles para vivienda social, no se había conseguido sumar ningún piso a esta bolsa. La normativa ha desincentivado el interés de los inversores, lo que podría contribuir a acentuar uno de los principales problemas a los que se enfrenta la Ciudad Condal: una oferta de vivienda escasa, no acompasada con la demanda.
Oferta insuficiente de obra nueva
En opinión de los técnicos de Tinsa, el mercado de la vivienda nueva en la ciudad de Barcelona apenas representa un 2% de la oferta. A lo largo de 2020 se dio salida al stock que quedaba en cartera y la mayor parte de las ventas fueron sobre plano. La pérdida de poder adquisitivo que ha provocado la pandemia, junto al auge del teletrabajo, ha puesto en valor las viviendas de municipios periféricos, lejos del corazón de la ciudad. El movimiento de búsqueda de inmuebles más grandes, con espacios comunitarios, podría ser una tendencia que se mantendrá en el futuro poscovid. Los promotores nacionales se han empezado a mover fuera del área metropolitana y los inversores internacionales se encuentran a la expectativa.
En el conjunto de Cataluña, el número de viviendas de obra nueva en venta 2020 se redujo según la Associaciò de Promotors de Catalunya (APCE) un 27,2%. Se iniciaron 12.000 viviendas, frente a las 14.500 del año anterior y a las 25.000 que se necesitan anualmente.
Con respecto a proyectos nuevos iniciados, según los datos de su estudio ‘Oferta de Vivienda Nueva en Construcción en Catalunya’, concretamente en la capital catalana están en comercialización 189 promociones de obra nueva, con predominio de las viviendas de dos dormitorios y tres dormitorios, que son las más numerosas del parque total de vivienda. En 2020, los principales compradores de obra nueva fueron personas que ya tenían una vivienda en posesión y querían cambiar de municipio, mientras decayó la proporción de compradores de pisos nuevos que acceden a su primera vivienda. Desde APCE apuntan que, en comparación con años anteriores, los inmuebles nuevos son más pequeños de media, correspondiendo un 40,3% a viviendas de 3 habitaciones y 2 baños.
Auge de la oferta de inmuebles en alquiler
A diferencia del mercado de obra nueva, lo que sí ha incrementado su oferta ha sido el mercado del alquiler, precisamente por el trasvase de los pisos turísticos hacia las fórmulas de alquiler tradicional. Según apuntan los técnicos de Tinsa, los inversores han ido desinvirtiendo en pisos turísticos desde finales de 2019, ante la incertidumbre generada en el mercado por las medidas regulatorias propuestas por el Ayuntamiento de la ciudad condal y, posteriormente, a causa de las restricciones de movilidad por la crisis sanitaria.
Esta situación ha impulsado también que parte de la oferta de alquiler turístico se haya trasvasado al mercado de alquiler tradicional. Y desde el ayuntamiento de la Ciudad Condal no descartan que pudiera producirse en un futuro a largo plazo un incremento de las peticiones de licencias de cambios de uso para reconvertir locales comerciales, que se han visto abocados a cerrar por la pandemia. Precisamente de la reconversión de locales en vivienda ya hablamos en este post de nuestro blog.
Desde 2016 a 2020, según las cifras aportadas por el consistorio de la ciudad, se concedieron 805 licencias de cambio de uso, para la transformación de locales de uso comercial en viviendas habituales. La cifra de licencias de cambio de uso se fueron incrementando en cada período anual, a excepción de 2020, porque se paró la tramitación desde la declaración del estado de alarma por la pandemia hasta el 21 de mayo. En 2019 se concedieron 208, más del triple que en 2013 (63). En 2020 el coronavirus hizo que la cantidad descendiera a 131, siendo los distritos de Sants-Montjuïc y Horta-Guinardó donde se dieron más permisos, frente a y Ciutat Vella y el Eixample, que registraron el menor número de licencias de cambio de uso.