El esfuerzo para comprar vivienda en Ciutat Vella llega al 64%
Vamos a poner la lupa sobre el indicador que más información nos aporta sobre el nivel de tensionamiento de los precios de la vivienda. El esfuerzo de compra, que pone en relación el poder adquisitivo de los habitantes de un territorio con el valor de la vivienda, o, más concretamente, con el coste de la financiación asociada a una vivienda media en ese territorio. En términos generales, según los datos que se desprenden de nuestra estadística IMIE Mercados Locales 2T 2022, en la mayoría de las provincias españolas (48 de 52, si se incluyen las ciudades autónomas) los residentes tienen que destinar menos de un 35% de su renta disponible a pagar el pagar el primer año de una hipoteca que financia el 80% del valor de la vivienda en esa zona. Una tasa inferior al 35% indica que es un esfuerzo de compra razonable. Por encima de esa referencia, están las provincias de Baleares, Málaga, Madrid y Barcelona.
Hoy nos vamos a ir al extremo, a conocer cuáles son los mercados donde el valor de la vivienda sobrepasa el nivel razonable para los residentes. Nuestro informe IMIE Mercados Locales analiza en profundidad el comportamiento de la vivienda en los distritos de las 6 grandes capitales. Son ciudades que, por su relevancia poblacional y su condición de motores de actividad económica, suelen tener mercados inmobiliarios dinámicos y tensión de precios, aunque no en todos los casos.
Profundizando en los datos encontramos que, según la información reflejada en el IMIE Mercados Locales del segundo trimestre, en el distrito barcelonés de Ciutat Vella se necesita destinar el 64% de la renta disponible para pagar la hipoteca de una vivienda media en la zona. El dato supera con creces la media de esfuerzo de la ciudad de Barcelona, que es de un 46,6%. Un dato este de la Ciudad Condal ya preocupante, porque todo lo que sobrepase una tasa de esfuerzo del 45% se considera nivel de accesibilidad crítica.
Tras el 64% de Ciutat Vella, el segundo distrito de las 6 grandes capitales españolas con la tasa de esfuerzo más elevada lo encontramos en Madrid: el distrito centro, con un 55,2%. Y le sigue otro distrito en Madrid: Arganzuela, con un 51,7%. Ambos muy encima del esfuerzo medio en la ciudad de Madrid: un 43%, que sin ser accesibilidad crítica, sí supera el nivel razonable.
¿Qué explica estas cifras tan tensionadas de esfuerzo? Son mercados donde entran rentas externas más altas que no están reflejadas en los salarios medios de los residentes en dichos distritos. Esa distorsión entre capacidad adquisitiva real de los residentes y el valor que alcanza la vivienda está provocando en estas zonas la expulsión de la demanda local.
Con tasas superiores al 45%, es decir, en niveles de accesibilidad crítica, encontramos también los distritos de Gracia, L’Eixample y Sants Monjuïc, en Barcelona: Tetuán y Chamberí, en Madrid; y Teatinos-Universidad, en Málaga. En este distrito el esfuerzo teórico alcanza el 47,7%.
En Sevilla, los distritos de Triana y Casco Antiguo se quedan entre uno y dos puntos por debajo de la referencia de accesibilidad crítica del 45%. También Nervión y Santa Justa superan el 35% considerado de accesibilidad razonable. Por el contrario, ningún distrito de Valencia o Zaragoza supera la cota del 35%. El esfuerzo medio de la ciudad de Zaragoza, donde el valor de la vivienda nueva y usada está un 44% por debajo del máximo de 2008, no llega al 28%, un nivel inferior, incluso al de la media española (31%). Valencia también está por debajo, con un 30,6%.
En Málaga, 9 de los 11 distritos están por encima del 35%, lo que indica dificultades generalizadas de acceso para la población residente. Solo Ciudad Jardín y Bailén-Miraflores reflejan tasas de esfuerzo inferiores al 35%.
Escucha la intervención completa de Susana de la Riva en Capital Radio en este enlace: